Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Albanii? (2026)

Albańskie prawo ogranicza cudzoziemców tylko w przypadku gruntów. Mieszkania, domy i lokale użytkowe kupuje się na podstawie takiego samego aktu notarialnego i z takim samym wpisem w Państwowej Agencji Katastralnej (ASHK) jak w przypadku kupującego z Albanii.

Obywatelstwo niczego tu nie zmienia: poniższe zasady obowiązują tak samo kupującego z Niemiec, Polski, Włoch, Ukrainy czy Wielkiej Brytanii. W ustawach o gruntach nie znaleziono wymogu wzajemności.

Żadna ustawa nie zamyka wybrzeża przed cudzoziemcami, którzy kupują mieszkania i domy. Ani ustawa o sprzedaży działek (ustawa nr 7980/1995), ani ustawa o majątku państwowym (ustawa nr 8743/2001) nie wyznacza dla cudzoziemców 200-metrowej strefy ani żadnej innej odległości. Zasady „200 m od morza”, powtarzanej w poradnikach dla kupujących, nie ma w żadnej z tych ustaw.

Obie ustawy mówią o czymś węższym. Sam brzeg morza należy do państwa jako własność publiczna, więc nikt, ani Albańczyk, ani cudzoziemiec, nie może być właścicielem plaży. Art. 7 ustawy nr 7980/1995 zamyka natomiast przed cudzoziemcami działki o wartości muzealnej, archeologicznej lub historycznej, parki narodowe, rezerwaty flory i fauny, działki o szczególnej wartości przyrodniczej oraz tereny wojskowe.

Przy mieszkaniu w zarejestrowanym budynku przy plaży żadne z tych ograniczeń nie ma zastosowania: kupujesz lokal wraz z udziałem w częściach wspólnych, wpisany na kartę nieruchomości w ASHK. Przy działce lub domu blisko brzegu sprawdź przed podpisaniem umowy klasyfikację katastralną gruntu i miejscowe przepisy planistyczne. Odległość zabudowy od morza ustalają dokumenty planistyczne osobno dla każdej działki, a nie ustawy o własności.

• Akt podpisuje się przed albańskim notariuszem, w języku albańskim; kupujący, który nie zna albańskiego, otrzymuje jego tłumaczenie.
• Przed podpisaniem notariusz sprawdza tytuł własności sprzedającego w elektronicznym rejestrze nieruchomości.
• Kupujący potwierdza tożsamość paszportem; dokumenty wydane za granicą wymagają apostille i tłumaczenia przysięgłego.
• Cenę płaci się przelewem bankowym, bo notariusz nie może przyjąć w gotówce więcej niż 150 000 ALL.
• Następnie umowę wpisuje się w ASHK i dopiero od tej chwili kupujący jest wpisanym właścicielem.

Przy mieszkaniu lub domu nie: osoba prywatna ma już do budynku takie same prawa jak Albańczyk. Spółka należąca do cudzoziemca jest albańską osobą prawną i albańscy prawnicy opisują ją jako drogę do gruntów, których cudzoziemiec jako osoba fizyczna nie może posiadać, na przykład działki pod inwestycję deweloperską.

Spółka ma koszty bieżące, których nie ponosi prywatny właściciel: księgowość, miesięczne i roczne deklaracje podatkowe oraz gminny podatek od działalności. Zysk z najmu jest opodatkowany w spółce i drugi raz przy wypłacie dywidendy, dlatego przed wyborem porównaj obie drogi na własnych liczbach.

Ryzyka są dla cudzoziemca takie same jak dla kupującego z Albanii, ale z zagranicy trudniej je dostrzec. Większość z nich widać na karcie nieruchomości, którą ASHK wydaje dla każdej zarejestrowanej nieruchomości. Przeczytaj ją sam albo zleć to prawnikowi, zanim wpłacisz jakikolwiek zadatek.

Samo posiadanie nieruchomości nie wydłuża pobytu bez wizy, który wynosi 90 dni w każdym okresie 180 dni. Uprawnia natomiast właściciela do zezwolenia na pobyt czasowy na podstawie art. 84 ustawy o cudzoziemcach. Zezwolenie wydaje się na okres do roku i można je odnawiać, a ustawa nie określa minimalnej wartości nieruchomości.

Obywatele państw UE nie potrzebują tego zezwolenia: od 1 kwietnia 2026 r. składają online wniosek o zaświadczenie o rejestracji pobytu i nie płacą opłaty za usługę.