Wróć
Gdzie mieszkanie nad morzem jest tańsze: w Albanii, Bułgarii czy Czarnogórze? Według danych, które da się porównać, w Albanii. Metr kwadratowy kosztował tam w 2025 roku średnio około 1 720 €, a nowe mieszkania w Czarnogórze w II kwartale 2026 roku 2 557 €. Bułgarii nie da się wpisać do tej samej tabeli, bo tamtejszy urząd statystyczny w 2014 roku przestał publikować średnie ceny za metr kwadratowy; jego indeks pokazuje wzrost cen o około 15% rocznie. Za to Bułgaria najniżej opodatkowuje najem i zysk ze sprzedaży, a od stycznia 2026 roku używa euro. Poniżej trzy kraje obok siebie.
| Albania | Bułgaria | Czarnogóra | |
|---|---|---|---|
| Średnia cena za m² | 1 720 € (2025, wszystkie mieszkania, Deloitte) | brak oficjalnych danych od 2014 roku | 2 557 € (nowe mieszkania, II kwartał 2026, Monstat) |
| Na wybrzeżu | Durrës, mediana 1 500 € (oferty Domlivo, 18.10.2026) | brak oficjalnych danych | 2 838 € (region nadmorski, nowe mieszkania) |
| Zmiana cen | +6,2% (2025, Deloitte) | +15,5% (II kwartał 2026, Eurostat) | - |
| Waluta | lek | euro od 1 stycznia 2026 | euro, bez porozumienia z UE |
Dla kupującego z Polski punktem odniesienia jest sama Polska: według Deloitte nowe mieszkanie w Polsce kosztowało w 2025 roku średnio 3 008 € za m². Na albańskim wybrzeżu cena zależy bardziej od ulicy niż od miasta. Szczegóły są w naszym przeglądzie cen w nadmorskich miastach, a o Sarandzie, mieście najlepiej znanym Polakom, piszemy w tekście Saranda według dzielnic.
| Albania | Bułgaria | Czarnogóra | |
|---|---|---|---|
| Zakup mieszkania z rynku wtórnego | brak przy mieszkaniu; sprzedający płaci 15% od zysku (lokalny podatek 2% dotyczy tylko gruntów) | 0,1-3%, stawkę ustala gmina | 3% do 150 000 €, 5% do 500 000 €, 6% powyżej |
| Nowe budownictwo | brak VAT przy sprzedaży mieszkań | 20% VAT | 21% VAT przy pierwszej sprzedaży |
| Roczny podatek od nieruchomości | 0,05% wartości fiskalnej | 0,01-0,45% wartości podatkowej | 0,25-1% wartości rynkowej |
| Najem | 15% | 10% | 15% po odliczeniu kosztów |
| Sprzedaż | 15% od zysku | 10%; mieszkanie posiadane ponad 3 lata jest zwolnione (jedno w roku) | 15%; zwolnione jest tylko główne miejsce zamieszkania właściciela |
Kto chce wynajmować mieszkanie, a kiedyś je sprzedać, zapłaci najniższe stawki w Bułgarii. Kto szuka najniższej ceny zakupu i najniższego podatku rocznego, wybierze Albanię, gdzie 0,05% wartości fiskalnej to zwykle kilka tysięcy leków rocznie.
Dochód z najmu albańskiego mieszkania polski rezydent podatkowy rozlicza według polsko-albańskiej umowy z 1993 roku: podatek pobiera Albania, a Polska zwalnia ten dochód z zastosowaniem metody progresji. Nasz poradnik Albania dla kupujących z Polski omawia umowę, polskie zeznanie podatkowe i kolejne etapy zakupu. Mieszkania na sprzedaż na albańskim wybrzeżu są w katalogu.
Od Czarnogóry wyraźnie: w Albanii średnio 1 720 € za m² w 2025 roku wobec 2 557 € za nowe mieszkania w Czarnogórze w połowie 2026 roku. Bułgaria nie publikuje oficjalnej średniej ceny za m², więc dokładne porównanie nie jest możliwe; jej indeks wzrósł w ciągu roku o około 15%.
W Bułgarii, gdzie stawka wynosi 10%. Albania i Czarnogóra pobierają po 15%, przy czym Czarnogóra najpierw odlicza koszty: ryczałtowo 30% albo 50-70% w przypadku najmu turystycznego. W Albanii podatek od najmu wakacyjnego liczy się od kwoty, która zostaje po potrąceniu prowizji platformy.
Bułgaria: 10% od zysku, a mieszkanie posiadane dłużej niż trzy lata jest zwolnione z podatku. Albania i Czarnogóra opodatkowują zysk stawką 15%; Czarnogóra zwalnia tylko główne miejsce zamieszkania właściciela, a w Albanii nie ma zwolnienia po określonym czasie posiadania.
Tak, we wszystkich trzech krajach. W Bułgarii obywatele UE mogą posiadać budynki, a pod pewnymi warunkami także grunt. W Czarnogórze cudzoziemcy mogą kupować mieszkania i domy, ale nie grunty rolne, lasy ani ziemię przy granicy lądowej. W Albanii zamknięte są tylko grunty rolne.
Bułgaria weszła do strefy euro 1 stycznia 2026 roku, a lew przestał być prawnym środkiem płatniczym 1 lutego. Czarnogóra używa euro bez porozumienia z UE. Albania pozostaje przy leku, choć ceny nieruchomości podaje się tam zwykle w euro.
