La lista dei documenti per l'acquisto di un immobile a Durazzo (2026)

Chiedi prima la kartela e pasurisë e ottienila tu stesso dall'ASHK: è l'unico documento che dimostra chi è il proprietario dell'immobile e quali gravami vi sono sopra. Poi la leje përdorimi per qualsiasi edificio finito, un kontrata e porosisë notarile e registrato per gli immobili in costruzione, e l'estratto dei gravami sul lotto principale, non solo sull'unità.

I documenti fondamentali del titolo

1. Kartela e pasurisë — l'estratto di proprietà stesso, e l'unico documento che conta di più. Viene ottenuto dall'ASHK e mostra la proprietà attuale, eventuali oneri registrati e la storia legale dell'immobile. Ottenetelo voi stessi, in modo indipendente, piuttosto che accettare una copia dal venditore o dall'agente — una copia fornita dal venditore è esattamente la versione che si è visto nascondere un problema, e la regola operativa di DomLivo è semplice: nessun estratto ottenuto in modo indipendente, nessun trasferimento di denaro.
2. Harta treguese — la mappa indicativa dei confini rilasciata dall'ASHK, che conferma che il terreno fisico corrisponde a quello in vendita. Le controversie di confine dovute a una cattiva mappatura storica sono abbastanza comuni su questa costa da far sì che questo non sia una formalità; un venditore che indica una linea di recinzione non equivale a una mappa che lo conferma.
3. Hipotekë / estratto degli oneri sul terreno originario — non solo sull'unità. Un'ipoteca del costruttore sul terreno su cui sorge l'edificio si trasmette a ogni appartamento costruito su di esso, quindi un estratto relativo alla sola vostra unità potrebbe non rivelare un debito legato all'intero progetto. Questo è il controllo più comunemente tralasciato di tutto questo elenco, perché richiede di sapere che occorre richiedere specificamente l'estratto del terreno originario, non solo quello dell'appartamento.

I documenti di costruzione e uso

1. Leje ndërtimi — il permesso di costruzione. Conferma che la struttura stessa sia stata legalmente autorizzata fin dall'inizio, con l'altezza e l'ingombro con cui è stata effettivamente costruita. Un edificio a cui sono stati aggiunti piani extra oltre quanto consentito da questo permesso è uno schema reale e documentato su questa costa, non un'ipotesi.
2. Leje përdorimi — il permesso di agibilità, e quello che gli acquirenti tralasciano di controllare più spesso perché un edificio dall'aspetto finito sembra ovviamente completato. Senza questo documento specifico, un edificio non può essere correttamente registrato, ipotecato o rivenduto — completo a vista non significa completo sulla carta, e uno sviluppatore che ha venduto unità senza di esso è un vero campanello d'allarme, indipendentemente da quanto finita appaia la hall.

Se stai acquistando specificamente sulla carta

Dall'Udhëzim 1/2024, il contratto preliminare di acquisto per un'unità sulla carta — il kontrata e porosisë — deve essere notarile e registrato nel registro ASHK. Questa singola regola ha chiuso la scappatoia della doppia vendita che permetteva a un'unità di essere venduta a più acquirenti su carta privata, ciascuno dei quali credeva di aver acquistato lo stesso appartamento. Una versione privata e non registrata di questo contratto non ha alcuna validità legale, indipendentemente da quanto sia dettagliata o da quante persone l'abbiano firmata — se uno sviluppatore ti offre qualcosa di meno di un contratto notarile registrato per un'unità sulla carta, questo da solo è motivo sufficiente per rinunciare prima che venga versato un acconto.

Quanto costa effettivamente ciascun documento

Nessuna di queste spese è abbastanza alta da giustificare il salto di un controllo — il costo totale per ottenere tutti i documenti di questo elenco è un errore di arrotondamento rispetto a una singola disputa sul titolo di proprietà. La registrazione stessa ha un tempo ufficiale di 21 giorni, anche se una tempistica realistica va dalle due alle quattro settimane, più a lungo se il titolo risulta complicato — un motivo in più per far controllare ogni documento sopra elencato prima, e non dopo, il pagamento di un acconto.

Vale la pena mettere in conto anche un traduttore giurato se non parlate albanese: l'atto notarile richiede che uno di essi co-firmi se non riuscite a seguire il documento da soli, tipicamente €50–150, e non è facoltativo come lo è un agente — un traduttore giurato del Ministero della Giustizia è un obbligo di legge per un acquirente che non parla albanese al momento stesso della firma, separato da tutti i documenti sopra elencati.

La versione in una riga, se non ricordate altro

Ottieni tu stesso, in modo indipendente, la kartela e pasurisë e l'estratto hipotekë del lotto originario, prima che venga versato qualsiasi acconto — e conferma che la leje përdorimi esista prima di dare per scontato che un edificio finito sia effettivamente finito sulla carta. Una volta verificati i documenti, il resto del processo procede secondo una tempistica prevedibile. Le otto modalità specifiche in cui un titolo può comunque risultare problematico anche con i documenti in mano vale la pena leggerle per intero prima di impegnarsi.