La lista dei documenti per l'acquisto di un immobile a Durazzo (2026)

Chiedi prima la kartela e pasurisë e ottienila tu stesso dall'ASHK: è l'unico documento che dimostra chi è il proprietario dell'immobile e quali gravami pesano su di esso. Poi servono la leje përdorimi per qualsiasi edificio finito, un kontrata e porosisë notarile e registrato per gli immobili in costruzione e l'estratto dei gravami sulla particella madre, non solo sull'unità.

Ogni passaggio, costo e imposta, con chi li paga, è spiegato in Come si compra casa in Albania e quanto costa? (2026).

I documenti principali sulla proprietà

1. Kartela e pasurisë: l'estratto di proprietà in sé e il documento più importante dell'elenco. Lo rilascia l'ASHK e riporta il proprietario attuale, gli eventuali gravami registrati e la storia legale dell'immobile. Richiedilo tu stesso invece di accettare una copia dal venditore o dall'agente: è proprio nelle copie fornite dal venditore che in passato si sono nascosti dei problemi. La regola di lavoro di DomLivo è semplice: senza un estratto ottenuto in modo indipendente, nessun trasferimento di denaro.
2. Harta treguese: la mappa indicativa dei confini rilasciata dall'ASHK, che conferma che il terreno sul posto corrisponde a quello in vendita. Per via di una mappatura storica poco accurata, su questa costa le controversie di confine sono frequenti, quindi questo controllo non è una formalità. Un venditore che indica una recinzione non vale quanto una mappa che conferma il confine.
3. Hipotekë: l'estratto di ipoteche e gravami sulla particella madre, non solo sull'unità. Un'ipoteca del costruttore sul terreno su cui sorge l'edificio si estende a ogni appartamento costruito sopra, quindi un estratto relativo alla sola tua unità può non rivelare un debito legato all'intero progetto. È il controllo che si salta più spesso in tutto l'elenco, perché bisogna sapere di dover chiedere proprio l'estratto della particella madre, non solo quello dell'appartamento.

I documenti di costruzione e uso

1. Leje ndërtimi: il permesso di costruire. Conferma che la struttura è stata autorizzata legalmente fin dall'inizio, con l'altezza e l'ingombro con cui è stata effettivamente costruita. Su questa costa gli edifici con piani in più rispetto a quanto consentito dal permesso sono un fenomeno reale e documentato.
2. Leje përdorimi: il permesso di agibilità, quello che gli acquirenti dimenticano più spesso di verificare, perché un edificio che sembra finito dà l'idea di essere completato. Senza questo documento un edificio non può essere registrato correttamente, ipotecato o rivenduto. Finito a vista non significa finito sulla carta, e un costruttore che ha venduto unità senza questo permesso è un vero campanello d'allarme, per quanto rifinita appaia la hall.

Se acquisti sulla carta

Dall'Udhëzim 1/2024, il contratto preliminare di acquisto per un'unità sulla carta, il kontrata e porosisë, deve essere notarile e iscritto nel registro dell'ASHK. Questa regola ha chiuso la scappatoia della doppia vendita: prima una stessa unità poteva finire a più acquirenti su carta privata, e ognuno credeva di aver comprato l'appartamento. Una versione privata e non registrata di questo contratto non ha alcuna validità legale, per quanto sia dettagliata e per quante persone l'abbiano firmata. Se un costruttore ti offre per un'unità sulla carta qualcosa di meno di un contratto notarile registrato, rinuncia prima di versare qualsiasi acconto.

Quanto costa ciascun documento

Nessuna di queste spese è abbastanza alta da giustificare un controllo saltato: ottenere tutti i documenti di questo elenco costa una frazione minima di una singola disputa sulla proprietà. Per la registrazione il tempo ufficiale è di 21 giorni, ma in pratica servono da due a quattro settimane, anche di più se il titolo si rivela complicato. Un motivo in più per far controllare tutti i documenti elencati sopra prima di pagare un acconto, non dopo.

Se non parli albanese, metti in conto anche un traduttore giurato, di solito €50-150. Se non riesci a seguire l'atto notarile da solo, un traduttore giurato del Ministero della Giustizia deve firmarlo insieme a te. A differenza dell'agente, non è facoltativo: per un acquirente che non parla albanese la legge lo richiede al momento stesso della firma, a prescindere da tutti i documenti elencati sopra.

La versione in una riga, se non ricordi altro

Ottieni tu stesso, in modo indipendente, la kartela e pasurisë e l'estratto hipotekë della particella madre prima di versare qualsiasi acconto, e verifica che la leje përdorimi esista prima di dare per scontato che un edificio finito sia finito anche sulla carta. Una volta verificati i documenti, il resto del processo procede secondo una tempistica prevedibile. Prima di impegnarti, leggi gli otto modi in cui un titolo può ancora dare problemi anche con i documenti in mano.

Cosa può e non può possedere uno straniero, regola per regola e con la legge di riferimento, è nella nostra guida Gli stranieri possono comprare casa in Albania? (2026).