Comprare casa in Albania dalla Germania: passaggi, costi e tasse (2026)

Un cittadino tedesco può comprare casa in Albania? Sì. Compra un appartamento, una casa o un negozio alle stesse condizioni di un albanese, compreso il diritto di lasciarlo in eredità. L'eccezione sono i terreni agricoli, che uno straniero può solo prendere in affitto fino a 99 anni o comprare tramite una società albanese. Con documenti in regola l'acquisto richiede da quattro a otto settimane e i costi dell'acquirente arrivano a circa il 2,3% del prezzo. Questa guida spiega i passaggi, i documenti, i costi e le tasse nei due Paesi, con i dati che abbiamo per ciascun punto.

Ingresso, soggiorno e proprietà

A un cittadino tedesco non serve il visto. Basta il passaporto o la carta d'identità, purché validi per almeno altri tre mesi al giorno dell'ingresso, secondo il Ministero degli Esteri tedesco. I soggiorni turistici senza visto sono limitati a 90 giorni; la legge albanese li conta come 90 giorni su un qualsiasi periodo di 180. Chi vuole restare più a lungo chiede un permesso di soggiorno entro i primi 30 giorni. Il Ministero degli Esteri tedesco consiglia di portare un certificato penale tedesco (Führungszeugnis) con apostille, perché la domanda lo richiede.

La proprietà di un immobile è di per sé un motivo per ottenere il permesso. L'articolo 84 della legge 79/2021 sugli stranieri concede al proprietario un permesso di soggiorno temporaneo di un anno, rinnovabile ogni anno, e vale anche per chi possiede metà di un immobile. Né la legge né la decisione del governo che la attua fissano un prezzo minimo.

L'acquisto, passo per passo

Due regole tutelano l'acquirente ed è bene conoscerle prima di muovere denaro. Un contratto di vendita privato è nullo, quindi un appartamento in costruzione va prenotato con un contratto notarile registrato all'ASHK: è l'unica difesa contro la vendita dello stesso appartamento a due persone. Inoltre, dall'Istruzione 1557 del 18.09.2024, l'ASHK confronta l'appartamento costruito con la planimetria approvata quando registra la vendita. Se l'appartamento non corrisponde al progetto, la registrazione viene rifiutata, quindi confronta i due documenti prima di pagare.

I documenti che porta un acquirente tedesco

• Passaporto. Il numero viene riportato nell'atto e al catasto.
• Un traduttore giurato, se non parli albanese. L'atto viene tradotto per intero e tu dichiari di averlo compreso.
• Apostille su ogni documento tedesco usato nella compravendita. L'Albania aderisce alla Convenzione dell'Apostille dal 2004.
• Certificato di matrimonio o di stato civile. L'atto indica il regime patrimoniale dei coniugi.
• Una procura, notarile e con apostille, solo se qualcuno firma al posto tuo.

Il prezzo si paga con bonifico bancario. Il notaio registra come è stato pagato e non può gestire contanti oltre 150.000 lek.

Quanto costa l'acquisto

Calcolo per un appartamento da €100.000, con un cambio di circa 93 lek per euro (una stima: gli onorari di avvocato, traduttore e agenzia dipendono da chi incarichi):

Non abbiamo trovato una regola ufficiale che dica se il notaio aggiunge l'IVA all'onorario; chiedi l'importo completo per iscritto prima dell'appuntamento. Notaio e imposte si calcolano sul valore più alto tra il prezzo del contratto e il prezzo di riferimento ufficiale della zona. L'Albania non applica l'IVA alla vendita di appartamenti, nuove costruzioni comprese.

Le tasse mentre sei proprietario

In Albania. L'imposta annuale sugli edifici per un'abitazione è lo 0,05% del valore fiscale (il prezzo di riferimento della zona moltiplicato per la superficie), di solito qualche migliaio di lek all'anno. L'affitto è tassato al 15%: sul canone lordo per una locazione lunga e sul reddito al netto della commissione della piattaforma per un affitto turistico, da dichiarare nel sistema DIVA entro il 31 marzo dell'anno successivo. Un proprietario straniero ha bisogno di un codice fiscale albanese per presentare la dichiarazione.

In Germania. La convenzione contro le doppie imposizioni del 6 aprile 2010 dà all'Albania il diritto di tassare i redditi da immobili in Albania (articolo 6) e le plusvalenze dalla loro vendita (articolo 13). La Germania li esenta entrambi in base all'articolo 23(1)(a), ma ne tiene conto quando fissa l'aliquota sul resto del tuo reddito (articolo 23(1)(d), il Progressionsvorbehalt). Poiché l'Albania non fa parte dell'UE, l'eccezione prevista dal § 32b della legge tedesca sull'imposta sul reddito (EStG) per gli immobili nei Paesi UE non si applica, e le perdite da un affitto in Albania si possono compensare solo con redditi albanesi della stessa natura (§ 2a). Il 9 giugno 2026 è stato firmato un protocollo che modifica la convenzione; non è ancora in vigore e non tocca gli articoli 6 e 23. Ne parliamo in dettaglio nella nostra guida alle tasse per i proprietari tedeschi.

Quanto costano gli immobili

Sulla costa i prezzi richiesti variano più all'interno di una città che tra una città e l'altra. A Durazzo, il mercato con più annunci, il prezzo richiesto mediano dei 511 appartamenti e monolocali su Domlivo al 18.10.2026 era di €1.500 al m². La fascia qui sotto si aggiorna con i nostri dati sui prezzi:

I prezzi di ogni località costiera sono nella nostra panoramica sulle case al mare in Albania, e le offerte attuali nel catalogo.