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Chi tassa l'affitto di un appartamento in Albania se vivi in Germania? L'Albania, al 15%. La Germania esenta quell'affitto in base alla convenzione contro le doppie imposizioni del 6 aprile 2010, ma lo aggiunge quando calcola l'aliquota sul resto del tuo reddito, quindi va comunque indicato nella dichiarazione dei redditi tedesca. La stessa divisione vale per la plusvalenza quando vendi. Di seguito trovi ogni imposta, l'articolo della convenzione su cui si basa e i punti che non siamo riusciti a verificare. Questo è un riepilogo delle regole, non una consulenza fiscale. Per la tua dichiarazione rivolgiti a un consulente fiscale che conosca entrambi i sistemi.
| Reddito | Chi può tassarlo | Come lo tratta la Germania |
|---|---|---|
| Affitto di immobili albanesi | Albania (articolo 6) | Esente, conta per l'aliquota (articolo 23(1)(a) e (d)) |
| Plusvalenza dalla vendita di immobili albanesi | Albania (articolo 13(1)) | Esente, conta per l'aliquota (articolo 23(1)(a) e (d)) |
| Plusvalenza su quote di una società che detiene soprattutto immobili albanesi | Albania (articolo 13(2)) | Tassata, con credito per l'imposta albanese (articolo 23(1)(b)) |
| Pensione pubblica tedesca di chi vive in Albania | Solo Albania (articolo 18) | Non tassata in Germania |
La convenzione è stata firmata a Berlino e pubblicata nella Gazzetta federale delle leggi (Bundesgesetzblatt, BGBl. 2011 II S. 1186). Un protocollo di modifica è stato firmato il 9 giugno 2026. Quando abbiamo scritto questo articolo era ancora all'esame del Bundestag e non è in vigore. Modifica l'articolo 13(2) e aggiunge un test dello scopo principale, mentre lascia invariati gli articoli 6, 18 e 23.
L'articolo 23(1)(a) toglie l'affitto albanese dalla base imponibile tedesca. Poi l'articolo 23(1)(d) e il § 32b della legge tedesca sull'imposta sul reddito (EStG) applicano al tuo reddito tedesco senza quell'affitto l'aliquota più alta che il tuo reddito raggiungerebbe includendolo. All'interno dell'UE il § 32b esclude da questa regola gli affitti di immobili. L'Albania è un paese terzo, quindi la regola si applica. Le perdite dell'appartamento albanese, per esempio nei primi anni con costi alti, si possono compensare solo con redditi albanesi positivi dello stesso tipo (§ 2a EStG), non con il tuo stipendio. I redditi esteri vanno nell'Anlage AUS della dichiarazione tedesca.
L'Albania tassa la plusvalenza al 15%: prezzo di vendita meno prezzo di acquisto, dove il prezzo di vendita non può essere inferiore al prezzo di riferimento della zona. L'imposta si paga prima che il catasto (ASHK) registri l'acquirente, e i non residenti pagano lo stesso. La Germania esenta la plusvalenza in base all'articolo 23(1)(a). Se entra anche nel calcolo dell'aliquota dipende dalla tua situazione in Germania, ed è una domanda per un consulente fiscale.
Nel 2026 conta una scadenza. In base alla legge 85/2025 e all'istruzione 5/2026, quest'anno qualsiasi proprietario può rivalutare un immobile al valore di mercato e pagare il 5% sull'aumento, invece del 15% sulla stessa plusvalenza più avanti. Il 5% va pagato entro il 31.12.2026. La rivalutazione aumenta anche il valore fiscale, quindi conviene soprattutto se prevedi di vendere.
Oggi è lo 0,05% del valore fiscale di un'abitazione (prezzo di riferimento della zona per la superficie) e lo 0,2% per gli immobili commerciali; i comuni possono variarla del 30% in più o in meno. Per un appartamento di 60 m² a Blloku, la zona più cara di Tirana con un prezzo di riferimento di 228.400 lek al m² (istruzione 34/2023), sono circa 6.850 lek, più o meno 74 € all'anno. Nelle zone con prezzi di riferimento più bassi è una frazione di questa cifra. Un progetto di riforma messo in consultazione pubblica a giugno e luglio 2026 passerebbe al valore di mercato dal 2029 per gli edifici e dal 2031 per i terreni, con lo 0,1-0,2% per un'abitazione e lo 0,15-0,25% per un appartamento usato come casa vacanza. Quando abbiamo controllato non era ancora stato approvato.
Una società albanese (sh.p.k.) paga il 15% di imposta sulle società, con aliquota 0% per un fatturato fino a 14 milioni di lek fino alla fine del 2029, e l'8% sui dividendi. Può dedurre le spese, cosa che un locatore privato non può fare, ma deve tenere la contabilità e paga un'imposta locale sulle attività. Per uno o due appartamenti è più semplice possedere come persona fisica. Dividendi e vendita della società rientrano in articoli della convenzione diversi da quelli sugli affitti, quindi questa strada richiede una consulenza prima dell'acquisto.
No. L'Albania tassa l'affitto al 15% e, in base all'articolo 23 della convenzione contro le doppie imposizioni del 2010, la Germania lo esenta. La Germania però usa l'affitto per fissare l'aliquota sul resto del tuo reddito (Progressionsvorbehalt), quindi l'affitto va dichiarato nella dichiarazione tedesca, nell'Anlage AUS.
Dal 2026 il proprietario privato paga il 15% sul reddito che resta dopo la commissione della piattaforma, senza deduzioni per pulizie o utenze, e lo dichiara in DIVA entro il 31 marzo. Non serve registrare un'attività. In Germania quel reddito è esente in base alla convenzione, ma conta per l'aliquota.
Solo con redditi albanesi positivi dello stesso tipo. Per il fisco tedesco l'Albania è un paese terzo, quindi il § 2a della legge tedesca sull'imposta sul reddito impedisce di compensare queste perdite con lo stipendio o con affitti tedeschi. Le perdite si possono riportare agli anni successivi in cui avrai redditi da affitto albanesi.
In Albania il 15% della plusvalenza, calcolata almeno sul prezzo di riferimento della zona e pagata prima che l'acquirente venga registrato. La Germania esenta la plusvalenza in base alla convenzione. Fino al 31.12.2026 puoi rivalutare l'immobile e pagare il 5% sull'aumento di valore invece del 15% più avanti.
Per un'abitazione lo 0,05% del valore fiscale, cioè il prezzo di riferimento della zona per la superficie. Per un appartamento di 60 m² a Blloku, la zona più cara di Tirana, sono circa 74 € all'anno, e meno ovunque il prezzo di riferimento sia più basso. Un progetto di riforma la calcolerebbe sul valore di mercato dal 2029; quando abbiamo controllato non era stato approvato.
