Un cittadino tedesco può comprare un immobile in Albania?
Sì. Un cittadino tedesco può acquistare un appartamento o una casa in Albania con il passaporto o la carta d'identità, alle stesse condizioni di un acquirente albanese; solo i terreni agricoli sono preclusi agli stranieri. In base alla convenzione fiscale Germania–Albania (in vigore dal 2012), il reddito da locazione di un appartamento albanese è tassato in Albania ed esente in Germania, che lo utilizza soltanto per determinare l'aliquota sugli altri redditi (Progressionsvorbehalt).
Dati raccolti da Fedir AlpatovAggiornato il
Che cosa può possedere un acquirente tedesco
Non esiste una regola specifica per i cittadini tedeschi o dell'UE: per la legge albanese un acquirente tedesco è una persona fisica straniera, libera di acquistare edifici e limitata solo sui terreni.
| Immobile | Può possederlo uno straniero? | Regola |
|---|---|---|
| Appartamento, casa, unità commerciale | Sì | Nessuna restrizione sugli edifici |
| Terreno edificabile (truall) | Sì, a una condizione | Investimento sul terreno ≥ 3 × il valore del terreno |
| Terreno agricolo, bosco, prato, pascolo | No | Solo locazione fino a 99 anni |
| Qualsiasi bene, tramite una società albanese di proprietà di uno straniero | Sì | La società è una persona albanese |
Fonti · 3
- DATA-LEGAL-0001Foreign individuals may buy apartments and residential or commercial buildings with no restriction. They cannot buy agricultural land, forest, meadows or pastures (lease up to 99 years only). Building land is allowed only if the investment built on it is at least three times the land's value.Foreigners may buy apartments without restriction; agricultural land is excludedAffidabilità: MEDIUMPeriodo: current law (Law 7980/1995 "On land purchase"), as describedverificato 2026-09-09Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters
- DATA-LEGAL-00173 × plot valueA foreigner may buy a building plot once the investment on it is at least 3× the plot valueAffidabilità: HIGHPeriodo: 1995–2026verificato 2026-10-19Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text
- DATA-LEGAL-001699 years (maximum lease)Foreigners cannot own agricultural land, forests, meadows or pastures; lease up to 99 yearsAffidabilità: HIGHPeriodo: 2026verificato 2026-10-19Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972)
Ingresso, soggiorno e residenza
L'Auswärtiges Amt (19 ottobre 2026) indica come validi per l'ingresso il passaporto, il passaporto temporaneo, la carta d'identità e il passaporto per minori; la carta d'identità provvisoria non è accettata. Per restare oltre 90 giorni serve un visto per soggiorni di lunga durata prima della partenza oppure un permesso di soggiorno da richiedere entro i primi 30 giorni; il certificato di buona condotta tedesco con apostille fa parte della domanda.
| Domanda | Risposta | Fonte |
|---|---|---|
| Documenti | Passaporto o carta d'identità, validi ≥ 3 mesi all'ingresso | Auswärtiges Amt |
| Soggiorno senza visto | 90 giorni ogni 180 | Legge 79/2021 art. 29 |
| Permesso per il proprietario | Fino a 1 anno, rinnovabile | Legge 79/2021 art. 84 |
| Permesso per il pensionato | Reddito da pensione ≥ 1,200,000 ALL all'anno | Legge 79/2021 art. 85, VKM 858/2021 |
Fonti · 4
- DATA-ENTRY-DE-000190 days without a visaGerman citizens: passport or ID card valid 3 months, 90 days without a visaAffidabilità: HIGHPeriodo: 2026verificato 2026-10-19Albanien: Reise- und Sicherheitshinweise (Einreise und Zoll)
- DATA-LEGAL-001390 days in 180Visa-free stay: up to 90 days in any 180; longer needs a residence permitAffidabilità: HIGHPeriodo: 2025–2026verificato 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-LEGAL-00141 year, renewableResidence permit for a property owner: up to 1 year, renewable; no minimum property value foundAffidabilità: HIGHPeriodo: 2025–2026verificato 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-LEGAL-001513040.64 EUR per year (income floor)Residence permit for pensioners: pension income of at least 1,200,000 ALL a yearAffidabilità: MEDIUMPeriodo: 2024–2026verificato 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
Fisco: che cosa dice la convenzione
L'Albania tassa l'affitto di un immobile albanese (15% per le persone fisiche) e la plusvalenza sulla sua vendita (15%). La Germania esenta entrambi ai sensi dell'articolo 23(1)(a) della convenzione e applica la clausola di progressività, per cui il reddito alza l'aliquota sui suoi redditi tedeschi senza essere tassato di nuovo. Poiché l'Albania è fuori dall'UE e dal SEE, l'eccezione del § 32b EStG per gli immobili nell'UE non si applica.
Una pensione pubblica tedesca versata a chi risiede in Albania è tassata solo in Albania (articolo 18). Fanno eccezione le pensioni del pubblico impiego: la Germania conserva il diritto di tassarle.
| Reddito | Tassato in Albania | Tassato in Germania |
|---|---|---|
| Affitto di un appartamento albanese | Sì, 15% | Esente, con progressione |
| Plusvalenza sulla vendita | Sì, 15% della plusvalenza | Esente, con progressione |
| Pensione pubblica tedesca, residente in Albania | Stato di residenza | No |
Fonti · 4
- DATA-TAX-DE-0001Double taxation agreement of 6 April 2010 (BGBl. 2011 II p. 1186): Art. 6 and Art. 13(1) give Albania the right to tax income and gains from immovable property situated there; Art. 23(1)(a) exempts that income in Germany; Art. 23(1)(d) allows Germany to take it into account for the rate (Progressionsvorbehalt, § 32b EStG).Germany–Albania treaty: rent and gains from Albanian property are taxed in Albania and exempt in Germany with progressionAffidabilità: HIGHPeriodo: 2012–2026verificato 2026-10-19Bundestag-Drucksache 17/6613: Abkommen zwischen Deutschland und Albanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (6.4.2010), mit Denkschrift
- Affidabilità: HIGHPeriodo: tax year 2025/2026 (Law 29/2023 "On income tax", in force siverificato 2026-09-09PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income
- Affidabilità: HIGHPeriodo: 2026 (current)verificato 2026-09-09PwC Tax Summaries Albania — Individual income determination
- DATA-TAX-DE-0002Art. 18(1): pensions are taxed only in the state of residence. The Finanzamt Neubrandenburg lists Albania among the countries where a German statutory pension is not taxed in Germany. Civil-service pensions are different (Art. 19(2): Germany taxes them).Germany–Albania treaty: a statutory pension is taxed only in the country of residenceAffidabilità: HIGHPeriodo: 2012–2026verificato 2026-10-19Bundestag-Drucksache 17/6613: Abkommen zwischen Deutschland und Albanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (6.4.2010), mit Denkschrift
Domande e risposte
Sì. L'Auswärtiges Amt accetta la carta d'identità, valida almeno tre mesi all'ingresso; la carta d'identità provvisoria non è accettata.
Sì, nell'allegato sui redditi esteri della dichiarazione tedesca: è esente ma concorre alla progressione dell'aliquota. Un consulente fiscale dovrebbe confermare il modulo adatto al suo caso.
La proprietà dà diritto a un permesso di un anno rinnovabile ai sensi dell'articolo 84 della legge albanese sugli stranieri; va comunque richiesto, non è automatico.
Sì, per le pensioni, in vigore dal 1° dicembre 2017: la pensione tedesca viene versata per intero in Albania. Non copre l'assicurazione sanitaria.
Fonti
- Bundestag-Drucksache 17/6613: Abkommen zwischen Deutschland und Albanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (6.4.2010), mit Denkschrift. Deutscher Bundestag, 2011-07-15 (consultato il 2026-10-19)
- Albanien: Reise- und Sicherheitshinweise (Einreise und Zoll). Auswärtiges Amt, 2026-10-15 (consultato il 2026-10-19)
- Finanzamt Neubrandenburg (Rente im Ausland): Warum ist der Wohnsitzstaat entscheidend?. Finanzamt Neubrandenburg (consultato il 2026-10-19)
- Deutsch-albanisches Sozialversicherungsabkommen in Kraft (Pressemitteilung, 1.12.2017). Deutsche Rentenversicherung, 2017-12-01 (consultato il 2026-10-19)
- Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025. Albanian State Police (ASP), 2025-11-01 (consultato il 2026-10-19)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 858 of 29.12.2021 on residence permits, consolidated to VKM 329/2024. Albanian State Police (ASP), 2024-11-01 (consultato il 2026-10-19)
- Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters, 2026-09-09 (consultato il 2026-09-09)
- Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text. Parliament of Albania (FAOLEX copy), 1995-07-27 (consultato il 2026-10-19)
- Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972). Ministry of Agriculture and Rural Development (MBZHR), 2026-05-14 (consultato il 2026-10-19)
- PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income, 2026-07-22 (consultato il 2026-09-09)
- PwC Tax Summaries Albania — Individual income determination, 2026-07-22 (consultato il 2026-09-09)
Cosa manca
Lacune note: domande per cui non abbiamo ancora dati affidabili.
- Come l'Albania stessa tassi la pensione estera di un residente non è stato approfondito; è stata segnalata una proposta di esenzione, ma non è stata verificata.
- Non è stato trovato alcun testo ufficiale consolidato che affermi esplicitamente che gli stranieri possono acquistare appartamenti; la regola si fonda sull'assenza di restrizioni nelle leggi fondiarie e sulla prassi dei giuristi. Da confermare sulla Gazzetta Ufficiale (qbz.gov.al non era raggiungibile il 2026-10-19).