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La nostra ricerca descrive così il tipico acquirente polacco in Albania: Saranda, Ksamil o Durazzo, un budget di 70.000-150.000 €, un appartamento da affittare ai turisti e da usare per le vacanze, e un rendimento atteso del 10-16% l'anno, di solito sentito da un intermediario che parla polacco. Noi leggiamo quella promessa come il quartile più alto degli affitti brevi presentato come media. Questo articolo espone che cosa i dati sostengono, con quale affidabilità, e segnala che cosa manca. Niente di tutto questo è una promessa di rendimento; ogni cifra è una stima o un prezzo richiesto, e diciamo quale delle due.
I prezzi richiesti attuali città per città sono nella pagina prezzi degli immobili in Albania per città, aggiornata ogni mese.
Circa il 4-6% lordo a Tirana, il 4,5-6% a Durazzo, il 4-5,5% a Valona e il 3,5-5% a Saranda, secondo la nostra stima di lavoro per il 2026. Il rendimento netto, tolti l'imposta del 15%, le spese condominiali, l'assicurazione, lo sfitto e un fondo riparazioni, è di norma più basso di 1,0-1,5 punti percentuali. L'unica serie indipendente, Global Property Guide, risale al terzo trimestre del 2022 e dava il 6,1% per Tirana e il 4,5% per Durazzo.
Dietro quelle percentuali ci sono canoni richiesti. A Durazzo un bilocale in centro è pubblicizzato a 250-400 € al mese; un campione di 18 annunci di un portale, a settembre 2026, aveva una mediana di 390 €. Sulla spiaggia lo stesso appartamento chiede 200-350 € d'inverno e 400-600 € d'estate. Attribuiamo a questi dati un'affidabilità medio-bassa: i campioni sono piccoli, e riportano ciò che i proprietari chiedono.
Come funziona in pratica un affitto lungo: il deposito è di solito di 1-2 mensilità, un contratto di durata superiore a un anno va fatto per iscritto e davanti al notaio, il preavviso è di 30-90 giorni, i consumi li paga l'inquilino, e lo sfitto riportato è del 4-8%.
Per un bilocale affittato tutto l'anno e gestito bene, le stime dei modelli sono 10.346-12.533 € lordi l'anno a Durazzo città, con un'occupazione del 50-53% e una tariffa media a notte di 55-63 €, e 13.805-17.040 € a Saranda. Golem è un mercato estivo: circa 6.800-8.800 € da maggio a settembre. Sono stime delle piattaforme di analisi, prima di commissioni, costi e imposte, non incassi effettivi.
L'avvertenza sull'occupazione è quella che i dépliant saltano. Le piattaforme di analisi contano in due modi. Su tutti gli annunci, compresi gli appartamenti affittati solo una parte dell'anno, l'occupazione è del 25-39%; per gli annunci disponibili tutto l'anno è del 53-62%. A livello nazionale il dato su tutti gli annunci è del 26,5% sull'anno, del 55,7% ad agosto e del 13-16% da novembre a marzo. Se un venditore vi cita un'occupazione, chiedete quale delle due è.
L'altra avvertenza è l'offerta. Gli annunci attivi in Albania sono passati da 6.342 nell'aprile 2020 a 32.229 nell'aprile 2026. Nel 2025 gli annunci a Durazzo sono cresciuti del 69%, mentre il ricavo per annuncio è salito del 2,6%. Gli host che usano prezzi dinamici arrivano a un'occupazione del 44,9%, contro il 16,5% di chi tiene un prezzo fisso. Oggi il rendimento dipende da come si gestisce l'appartamento più che da dove si trova. I dati città per città sono in i guadagni con Airbnb in Albania città per città.
Con un'aliquota fissa del 15%, per residenti e non residenti allo stesso modo. Per un affitto lungo è il 15% del canone lordo. Per un affitto breve tramite Airbnb o Booking è il 15% di ciò che resta dopo la commissione della piattaforma, e pulizie, utenze e compenso del gestore non sono deducibili. Una persona fisica non ha bisogno di registrare un'attività per la sola locazione, e dichiara il reddito in DIVA entro il 31 marzo dell'anno successivo.
Che cosa deve aggiungere un proprietario polacco:
Le imposte sull'acquisto e sulla proprietà sono in quali tasse si pagano.
Nessun gestore albanese pubblica un listino. Le fasce riportate sono il 10-15% degli incassi per il servizio parziale (annuncio, prezzi, messaggi agli ospiti), il 20-30% per il servizio completo e fino al 40-45% per le società di fascia alta. Solo il 7% circa degli annunci, 2.207 su circa 32.000, è gestito da professionisti. Poi c'è la piattaforma: Airbnb trattiene all'host il 3% nel modello a commissione divisa o circa il 15,5% nel modello a carico del solo host, Booking circa il 15%.
I costi correnti di un affitto breve, tra utenze, pulizie e materiali di consumo, sono riportati a 150-200 € al mese. Una pulizia professionale tra un ospite e l'altro costa, secondo le stime, 17-33 €, più della tariffa di pulizia mediana pagata dagli ospiti in qualunque città albanese, quindi una parte esce dalla tariffa a notte.
Mettendo tutto insieme, la nostra stima per un appartamento a Durazzo che incassa 11.000 € lordi l'anno è che al proprietario restino circa 6.600-7.200 € gestendo da sé su Airbnb, e circa 3.500-4.100 € con un gestore a servizio completo al 25% su piattaforme miste, in entrambi i casi dopo le imposte. Un gestore a quel prezzo si ripaga solo se fa salire l'incasso lordo di circa il 30% o più. Per i bilocali sulla costa non abbiamo dati che lo dimostrino.
Nel nostro scenario di base, che ipotizza gestione in proprio, occupazione al 52% e appartamento arredato, il rendimento netto stimato sull'investimento complessivo è del 6,7% per un affitto breve a Durazzo, del 7,3% a Saranda, del 4,3% a Tirana e del 3,9% a Valona; un appartamento a Golem affittato a notte d'estate e a mese d'inverno arriva al 6,0%. Un contratto annuale rende ovunque l'1,6-3,6% netto.
La forbice conta più del valore centrale. Con un gestore al 25%, un'occupazione del 45% e costi di piattaforma sbilanciati su Booking, gli stessi acquisti scendono allo 0-2,4% netto; lo scenario ottimistico arriva al 9-10% a Saranda e a Durazzo. Sono risultati di un modello su prezzi richiesti e incassi stimati. Un esempio completo, con tutti i conti, è in un vero investimento da affitto a Durazzo.
Parecchio. Per Durazzo esistono canoni richiesti ricavati da piccoli campioni e stime dei modelli delle piattaforme sugli incassi da affitto breve, e nient'altro: nessun canone effettivo pubblicato, nessun incasso reale degli host, nessun importo dell'imposta di soggiorno e nessuna quota di servizio per i complessi turistici. Un venditore che vi cita uno di questi dati come un fatto sta tirando a indovinare. Le lacune, una per una:
Con un contratto annuale la nostra stima di lavoro è il 4-6% lordo a Tirana, il 4,5-6% a Durazzo, il 4-5,5% a Valona e il 3,5-5% a Saranda, con un netto di norma più basso di 1,0-1,5 punti percentuali. Gli affitti brevi sono stimati più in alto ma variano molto: su un acquisto da 100.000 € il rendimento netto modellato a Durazzo va dal 2,0% nello scenario prudente al 9,4% in quello ottimistico.
Con un'aliquota fissa del 15%, uguale per residenti e non residenti. L'affitto lungo è tassato sul canone lordo; l'affitto breve tramite piattaforma è tassato sul reddito al netto della commissione della piattaforma, e le altre spese non sono deducibili. Il reddito si dichiara in DIVA entro il 31 marzo dell'anno successivo, e un non residente ha bisogno di un numero fiscale albanese, di solito tramite un rappresentante.
I gestori non pubblicano listini. Le fasce riportate sono il 10-15% degli incassi per il servizio parziale, il 20-30% per quello completo e fino al 40-45% per le società di fascia alta, con le pulizie di solito a parte. Secondo la nostra stima un gestore a servizio completo al 25% si ripaga solo se fa salire l'incasso lordo di circa il 30% o più, e solo il 7% circa degli annunci è gestito da professionisti.
Solo in parte. I canoni richiesti esistono per piccoli campioni, come la mediana di 390 € al mese per un bilocale su 18 annunci a settembre 2026, e gli incassi degli affitti brevi esistono come stime dei modelli delle piattaforme. Canoni effettivi, incassi reali degli host, imposta di soggiorno di Durazzo e quote di servizio nei complessi turistici non sono pubblicati da nessuna parte dove abbiamo potuto cercare.
