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Un polacco può comprare un appartamento in Albania? Sì, alle stesse condizioni di un cittadino albanese; agli stranieri sono preclusi solo i terreni agricoli, che possono prendere in affitto fino a 99 anni. Le case in Albania costano circa la metà che in Polonia: le medie Deloitte del 2025 sono 1.720 € al m² per l'Albania e 3.008 € per un appartamento nuovo in Polonia. L'affitto di un appartamento albanese è tassato in Albania, e il trattato polacco-albanese contro le doppie imposizioni del 1993 lo esenta in Polonia. Di seguito i prezzi, le tasse nei due paesi e i passaggi di un acquisto.
| Luogo | Prezzo richiesto al m² | Nota |
|---|---|---|
| Albania, media | 1.720 € | Deloitte, 2025, tutte le abitazioni |
| Polonia, media | 3.008 € | Deloitte, 2025, appartamenti nuovi |
| Durazzo | mediana 1.500 € | 511 appartamenti su Domlivo, 18.10.2026 |
| Saranda | mediana 2.041 € | solo 11 appartamenti su Domlivo, 18.10.2026 |
| Saranda, lungomare | 3.000-3.500 € | base di ricerca Domlivo, 2026 |
| Shëngjin | mediana 1.607 € | 19 appartamenti su Domlivo, 18.10.2026 |
Durazzo offre la scelta più ampia: qui si trova la maggior parte degli annunci sulla costa del paese, con una mediana di 1.500 € al m². Saranda, la città che gli acquirenti polacchi conoscono meglio, chiede di più e i prezzi cambiano di più da una via all'altra. La nostra guida a Saranda per quartiere entra nel dettaglio, mentre i prezzi per località costiera coprono il resto della costa.
Secondo il ministero degli Esteri polacco, un cittadino polacco entra in Albania con la carta d'identità o con un passaporto valido per tutto il soggiorno e per almeno tre mesi dopo la partenza. Per 90 giorni su qualsiasi periodo di 180 non serve il visto e non c'è obbligo di registrazione. Per un soggiorno più lungo il ministero consiglia di contattare prima l'ufficio immigrazione; la domanda richiede il passaporto, il certificato del casellario giudiziale e una prova dell'indirizzo in Albania, per esempio l'atto di proprietà o un contratto d'affitto. Possedere un immobile è anche un motivo per ottenere un permesso di soggiorno di un anno rinnovabile, in base all'articolo 84 della legge albanese 79/2021.
Con documenti in regola l'intera procedura richiede da quattro a otto settimane.
Su un appartamento da 100.000 € l'acquirente paga di solito circa 2.300 €: il notaio (circa lo 0,30% del prezzo), la registrazione al catasto (5.000 lek) e la richiesta di deposito del notaio (4.000 lek), un avvocato, un traduttore e l'1% all'agente. Chi compra un appartamento non paga imposte di trasferimento: l'imposta locale del 2% riguarda solo i terreni ed è a carico del venditore (legge 9632/2006, art. 28), che paga anche il 15% sulla plusvalenza. La vendita di appartamenti non è soggetta a IVA.
Il trattato polacco-albanese contro le doppie imposizioni è stato firmato a Varsavia il 5 marzo 1993 (Gazzetta ufficiale polacca, Dz.U. 1994 n. 101, voce 492) e si applica dal 1995. L'Albania può tassare l'affitto degli immobili albanesi (articolo 6) e la plusvalenza quando li vendi (articolo 13). La Polonia esenta quel reddito e può tenerne conto quando fissa l'aliquota sugli altri tuoi redditi (articolo 24, paragrafo 1, lettere a e c). Il metodo del credito d'imposta vale solo per dividendi, interessi e canoni. L'Albania ha escluso l'articolo della convenzione multilaterale sui metodi, quindi, secondo la nostra lettura, l'esenzione del trattato si applica ancora nel 2026.
In Polonia i redditi da affitto privato dal 2023 sono tassati solo con un'imposta forfettaria (ryczałt) e dichiarati nel modello PIT-28 entro il 30 aprile. Come indicare in quel modello l'affitto albanese esente non siamo riusciti a confermarlo dalle pagine dell'amministrazione fiscale; chiedi a un consulente fiscale prima della tua prima dichiarazione.
Le offerte attuali sulla costa albanese sono nel catalogo.
Sì. Un cittadino polacco compra un appartamento, una casa o un immobile commerciale alle stesse condizioni di un albanese, con il diritto di venderlo e lasciarlo agli eredi. Fanno eccezione i terreni agricoli: gli stranieri possono prenderli in affitto fino a 99 anni ma non possederli.
Circa la metà. Le medie Deloitte del 2025 sono 1.720 € al m² per un'abitazione in Albania e 3.008 € per un appartamento nuovo in Polonia. Sulla costa albanese, al 18.10.2026 gli appartamenti pubblicati su Domlivo avevano un prezzo mediano richiesto di 1.500 € al m² a Durazzo e 2.041 € a Saranda.
In base al trattato del 1993 l'Albania tassa l'affitto al 15% e la Polonia lo esenta, anche se può tenerne conto per fissare l'aliquota. L'affitto privato in Polonia si dichiara nel modello PIT-28; come vi compare l'affitto albanese esente conviene verificarlo con un consulente fiscale.
90 giorni su qualsiasi periodo di 180, con la carta d'identità o un passaporto valido almeno tre mesi dopo la partenza, secondo il ministero degli Esteri polacco. Per un soggiorno più lungo serve un permesso di soggiorno; possedere un immobile è uno dei motivi previsti dalla legge per ottenerlo.
Da quattro a otto settimane con documenti in regola: una o due settimane di verifiche, un giorno dal notaio e da due a quattro settimane per la registrazione al catasto. Un appartamento in costruzione va prenotato con un contratto notarile registrato al catasto.
