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Quanto costa un appartamento a Saranda nel 2026? In centro 1.600-1.800 € al m²; per un appartamento nuovo entro un chilometro dal mare 2.000-2.500 €; in prima linea sul lungomare 3.000-3.500 €, con gli appartamenti nei resort a 4.000 €. A Ksamil, appena a sud della città, si va da 1.800 a 3.000 €. Saranda ha il mercato degli affitti turistici più forte dell'Albania, e questo spiega i prezzi, ma anche l'offerta che cresce più in fretta, ed è il rischio principale. Di seguito le zone, quanto costano e quanto rende un appartamento d'estate e d'inverno.
| Zona | Prezzo richiesto al m² (tipico) | Cosa trovi |
|---|---|---|
| Lungomare, prima linea | 2.500-2.900 €; fino a 3.000-3.500 € | Vista mare su tutta la baia, il tratto più animato d'estate |
| Dietro il lungomare e Kodra (la collina) | 1.900-2.200 € | Vita cittadina tutto l'anno, scorci di mare dai piani alti |
| Gjiri i Hartës, baia sud | 2.200-2.500 € | Complessi più recenti, più tranquilla del centro |
| Porto e città vecchia | circa 1.700 € | Edifici più vecchi, vicino al traghetto |
| Ksamil, a 300 m o più dalla spiaggia | 2.300-2.600 € | Case vacanza, chiuse d'inverno |
| Ksamil, prima linea e vista mare | 2.800-3.000 € | Spiagge e isolette; i lotti in prima linea sono pochi |
Le fasce per zona sono stime della base di ricerca di Domlivo per settembre 2026, costruite su campioni di agenzie e annunci. Per la città nel suo insieme la nostra ricerca indica 1.600-1.800 € al m² in centro e 3.000-3.500 € sul lungomare. Negli annunci su Domlivo gli 11 appartamenti di Saranda avevano il 18.10.2026 una mediana di 2.041 € al m², con il 60% centrale tra 1.790 e 2.255 €. Undici appartamenti sono un campione piccolo: usalo come verifica delle fasce, non come sostituto.
Negli annunci su Domlivo l'appartamento mediano a Saranda chiedeva 165.000 € a ottobre 2026. Secondo la nostra ricerca un bilocale di 50 m² costa circa 100.000 € in centro e circa 135.000 € fronte mare; un trilocale di 80 m² circa 160.000 € e 216.000 €. A Ksamil gli stessi 80 m² costano circa 200.000 €.
Saranda guadagna per casa vacanza più di qualsiasi altra città albanese. La nostra stima per un bilocale affittato per tutta la stagione: 71-82 € a notte con un'occupazione del 52-56%, circa 13.800-17.000 € l'anno prima dei costi. Agosto viaggia intorno al 90% di occupazione, dicembre intorno al 35%. Quasi tutti gli ospiti sono stranieri, soprattutto francesi e tedeschi, e restano circa sei notti.
Il rischio è l'offerta. Il numero di annunci turistici a Saranda è cresciuto del 62% nel 2025 e il ricavo per annuncio è sceso del 12% nei dodici mesi fino a luglio 2026, secondo AirROI. Ksamil è un mercato di sette mesi che chiude da novembre a marzo.
Gli affitti lunghi rendono meno: un bilocale si affitta a circa 380-450 € al mese con contratto annuale, per un rendimento lordo di circa il 3,5-5%. Molti proprietari di case vacanza affittano ai residenti per tre-cinque mesi d'inverno.
Saranda è l'unica città della costa meridionale che resta viva d'inverno, ma si restringe: d'inverno ci vivono circa 35.000-40.000 persone e la maggior parte delle case vacanza resta vuota. Molte case vacanza non hanno il riscaldamento. Se pensi di passarci gli inverni, prima di comprare controlla il riscaldamento e l'allacciamento dell'edificio all'acquedotto e alla fognatura. Solo circa metà della città è collegata alla rete fognaria.
In Albania gli affitti sono tassati al 15%; per un affitto turistico tramite piattaforma, sul reddito al netto della commissione della piattaforma, dichiarato in DIVA entro il 31 marzo. L'imposta annuale sull'immobile è lo 0,05% del valore fiscale. L'acquisto costa circa il 2,3% del prezzo in più. Per gli acquirenti polacchi, la convenzione contro le doppie imposizioni e la dichiarazione in Polonia sono trattate nella nostra guida Albania per acquirenti polacchi.
Le offerte attuali a Saranda e Ksamil sono nel catalogo di Saranda.
In centro si chiedono 1.600-1.800 € al m², per gli appartamenti nuovi entro un chilometro dal mare 2.000-2.500 € e in prima linea sul lungomare 3.000-3.500 €. Gli 11 appartamenti in vendita su Domlivo il 18.10.2026 avevano una mediana di 2.041 € al m² e un prezzo mediano di 165.000 €.
In media è simile, sulla spiaggia è più cara: a Ksamil i prezzi vanno da 1.800 a 3.000 € al m² e i progetti resort a Gjiri i Manastirit chiedono 5.000-6.000 €. Ksamil guadagna in una stagione più breve, circa sette mesi, e da novembre a marzo resta in gran parte chiusa.
La nostra stima per un bilocale affittato per tutta la stagione è di 13.800-17.000 € l'anno prima dei costi, con 71-82 € a notte e un'occupazione del 52-56%. Ad agosto l'occupazione sfiora il 90%, a dicembre è di circa il 35%. L'offerta è cresciuta del 62% nel 2025, quindi i nuovi annunci affrontano una concorrenza forte.
Per l'affitto turistico, il lungomare o la prima linea di Ksamil, dove gli ospiti pagano di più. Per viverci d'inverno, il centro o Kodra, che restano attivi tutto l'anno. Gjiri i Hartës ha complessi più recenti a 2.200-2.500 € al m², ed è più tranquilla del centro.
Sì. D'inverno ci vivono circa 35.000-40.000 persone, una frazione della folla estiva, e la maggior parte delle case vacanza resta vuota. Resta comunque l'unica città della costa meridionale che tiene aperti negozi e servizi tutto l'anno.
