Indietro
Menu
Dove costa meno un appartamento al mare, in Albania, in Montenegro o in Croazia? In Albania, con un margine netto. Nel 2025 il metro quadro costava in media circa 1.720 €. Gli appartamenti nuovi costavano 2.557 € al m² in Montenegro nel secondo trimestre 2026 e 3.012 € in Croazia nel primo semestre 2026. L'Albania applica anche l'imposta annuale sugli immobili più bassa delle tre. In cambio del prezzo più alto, la Croazia offre l'euro, l'appartenenza all'UE e una vendita esentasse dopo due anni. Qui sotto trovi i tre paesi a confronto, con la fonte di ogni cifra.
| Albania | Montenegro | Croazia | |
|---|---|---|---|
| Prezzo medio al m² | 1.720 € (2025, tutte le abitazioni) | 2.557 € (appartamenti nuovi, II trimestre 2026) | 3.012 € (appartamenti nuovi, I semestre 2026) |
| Sulla costa | Durazzo circa 1.650 €, Valona circa 2.700 € (2025) | 2.838 € (regione costiera, appartamenti nuovi) | nessun dato pubblicato per la costa |
| Variazione in un anno | +6,2% (2025) | - | +12,7% (II trimestre 2026) |
I dati vengono da tre fonti e non sono del tutto confrontabili. Il dato di Deloitte per l'Albania copre tutte le abitazioni, mentre Monstat e l'istituto di statistica croato contano gli appartamenti nuovi venduti da imprese. Come riferimento, lo stesso rapporto Deloitte indica per la Germania 5.200 € al m². In Albania conta più la via che la città. La prima fila sul lungomare può costare il triplo della strada subito dietro. I dettagli sono nella nostra panoramica dei prezzi per località costiera.
| Albania | Montenegro | Croazia | |
|---|---|---|---|
| Imposta sull'acquisto di un appartamento usato | nessuna sull'appartamento; il venditore paga il 15% sulla plusvalenza (l'imposta locale del 2% riguarda solo i terreni) | 3% fino a 150.000 €, 5% fino a 500.000 €, 6% oltre (dal 2024) | 3%, pagata dall'acquirente |
| Nuova costruzione | niente IVA sulla vendita di appartamenti | IVA al 21% sulla prima vendita | IVA al 25% al posto del 3% |
| Imposta annuale sugli immobili | 0,05% del valore fiscale | 0,25-1% del valore di mercato | 0,60-8,00 € al m² di superficie |
| Imposta sugli affitti | 15% | 15% al netto dei costi (forfait del 30%, 50-70% per gli affitti turistici) | 12% dopo una deduzione forfettaria del 30% |
| Imposta sulla vendita | 15% della plusvalenza | 15% della plusvalenza; esente solo l'abitazione principale del proprietario | 24% della plusvalenza; nulla dopo due anni |
Un esempio di calcolo per l'imposta annuale: un appartamento di 60 m² a Blloku, la zona più cara di Tirana, paga circa 74 € l'anno in Albania. In Croazia gli stessi 60 m² pagano tra 36 € e 480 € a seconda del comune; 84 comuni croati hanno fissato per il 2026 un'aliquota di 5-8 € al m².
La Germania ha con l'Albania una convenzione contro la doppia imposizione (2010). L'affitto di un appartamento in Albania è tassato in Albania ed esente in Germania, ma fa salire l'aliquota sugli altri tuoi redditi. In base al § 32b della legge tedesca sull'imposta sul reddito (EStG), gli affitti da immobili in un paese UE restano fuori da questo calcolo dell'aliquota. Albania e Montenegro sono fuori dall'UE, la Croazia ne fa parte. La nostra guida alle imposte per i proprietari tedeschi in Albania spiega il lato albanese articolo per articolo.
I confronti diretti con i prezzi delle singole località sono nelle nostre pagine Albania o Croazia e Albania o Montenegro. Gli appartamenti in vendita sulla costa albanese sono nel catalogo.
Sì. Secondo Deloitte, nel 2025 l'abitazione media in Albania costava circa 1.720 € al m². Secondo i rispettivi istituti di statistica, gli appartamenti nuovi costavano 2.557 € al m² in Montenegro nel secondo trimestre 2026 e 3.012 € in Croazia nel primo semestre 2026. Le tre fonti misurano cose leggermente diverse.
Sì. In Croazia i cittadini UE comprano alle stesse condizioni dei croati. In Montenegro gli stranieri possono comprare appartamenti e case ma, secondo le guide degli studi legali, non terreni agricoli o boschivi, né terreni vicino al confine terrestre o sulle isole. In Albania sono esclusi solo i terreni agricoli.
Su un appartamento usato in Albania chi compra non paga imposte di trasferimento; il venditore paga il 15% sulla plusvalenza e l'imposta locale del 2% riguarda solo i terreni (legge 9632/2006, art. 28). La Croazia chiede all'acquirente il 3%, il Montenegro il 3% fino a 150.000 € e di più oltre questa soglia. Sulle nuove costruzioni l'Albania non applica l'IVA, mentre il Montenegro applica il 21% e la Croazia il 25%.
La Croazia, se tieni l'appartamento per due anni. A quel punto la plusvalenza è esentasse, altrimenti è tassata al 24%. Albania e Montenegro tassano la plusvalenza al 15%. Il Montenegro esenta solo l'abitazione principale del proprietario, l'Albania non prevede esenzioni legate a un periodo minimo di possesso.
La Croazia è entrata nell'area dell'euro nel 2023. Il Montenegro usa l'euro senza un accordo con l'UE. L'Albania ha una propria valuta, il lek, anche se i prezzi degli immobili di solito sono indicati in euro. Nei tre paesi, quindi, vedrai quasi sempre i prezzi delle case in euro.
