Назад
Де ми б не купували в Албанії у 2026 році, і чому
Агенту платять за те, щоб він продав вам те, що має. Ми теж публікуємо оголошення, тож ставтеся до цього матеріалу зі скепсисом, якого він заслуговує — а потім перевірте цифри, бо їх можна перевірити.
Далі наведено нашу оцінку станом на 2026 рік щодо албанських зон, де ціна випередила фундаментальні показники. Рівень довіри тут помірний, не високий: це судження, побудовані на даних про ціни, орендний дохід, обсяги дозволів і тренди попиту, а не на достеменних фактах. Якщо зона згадана нижче, це не означає, що там нічого не варте покупки. Це означає, що середня заявлена ціна вже враховує сприятливий результат, тож ви платите за потенціал зростання, а не купуєте його.
У всіх семи випадках повторюється одна закономірність: у ціну закладено подію, яка ще не відбулася. Аеропорт, який ще не відкрито. Порт, який ще не перенесено. Інфраструктура, яку лише оголосили. Коли подія вже врахована в ціні, ви несете ризик затримки, не отримуючи за це компенсації.
Це тест, який ми застосували б до будь-якої зони, включно з тими, що не входять у цей список.
Ксамиль продає найбільш фотографовану воду в Албанії, і оцінюється це відповідно. Проблема в тому, що ціна за квадратний метр там тепер перевищує ціну в Саранді, тоді як дохід від короткострокової оренди нижчий — приблизно 5 500 доларів США проти близько 7 000 у Саранді на порівнянних об'єктах. Це неправильна пропорція для інвестиційної тези, побудованої на орендній дохідності.
Нова пропозиція також суттєво зросла, що створює додатковий тиск як на заповнюваність, так і на перепродаж. Додайте до цього правові питання, пов'язані з будівництвом поблизу дюн та в межах охоронюваного національного парку, і зважена на ризик картина виглядає слабкою за поточними цінами пропозиції.
Головний показник тут — це попит, а не ціна. Попит іноземних покупців у Саранді впав приблизно на половину, а наступного року — ще на 30%. Ціни при цьому все одно зросли. Два роки падіння попиту на фоні зростання цін — це ознака ринку на пізній стадії циклу, який утримується очікуваннями продавців, а не покупцями.
Первинні об'єкти на набережній та курортні юніти орієнтовно за 3 000-4 000 євро за квадратний метр також залежать від інфраструктури, яка має обмеження: водопостачання та канатизація — це справжні проблеми в сезон. А "аеропорт Саранди", що згадується в розмовах про продажі, не є проєктом із датою відкриття.
Влера подорожчала вдвічі за три роки в окремих частинах. Значна частка цього — це "аеропортна премія" — очікування, що Vlorë International відкриється і принесе прямі європейські рейси. Аеропорт — це реальний проєкт. Але він також не відкритий, і його терміни зсунулися.
Якщо він відкриється за графіком, сьогоднішні ціни виправдані. Якщо терміни знову зсунуться, ви заплатите за це двічі.
Елітні вежі столиці за приблизно 5 000-10 000 євро за квадратний метр мають дві проблеми. Перша — арифметична: валова прибутковість нижче 3% не компенсує ризик володіння неліквідним активом на невеликому ринку. Друга — очевидна: коментарі щодо силуету Тирани неодноразово відзначали, скільки саме таких об'єктів стоять порожніми.
Порожні об'єкти автоматично не означають кризу; другі оселі та засоби збереження вартості є легітимними цілями. Але вони є попередженням щодо виходу з інвестиції. Вам потрібен покупець з такою ж мотивацією, щоб вийти за вашою ціною, а пул таких покупців невеликий.
Район марини є найбільш агресивно рекламованим проєктом на центральному узбережжі. Наші застереження стосуються скоріше структури, ніж локації: повідомлення про осідання в деяких блоках, модель продажів, що значною мірою покладається на попередні продажі для фінансування наступних етапів, а також перенесення порту, на якому будується значна частина маркетингової пропозиції, але яке ще не відбулося.
Розробка, що фінансується за рахунок продажів на етапі будівництва, — це нормально. Але це також модель, яка залишає покупців вразливими, коли обсяги продажів падають — а вони падають.
У цих північних районах Тирани ціни пропозиції на новобудови зрівнялися з тими, що діють в Астирі. Проте ці два райони непорівнянні. Ризики, пов'язані з правом власності, тут суттєво вищі, а соціальна та транспортна інфраструктура — слабша. Платити ціну Астиру за право власності в Паскуцані — найяскравіший приклад у цьому списку ціни, яка просто відірвалася від реальності.
Північний рубіж Шенгіна несе в собі надбавку за статус "останнього незабудованого пляжу". Але водночас тут тривають судові процеси щодо забудови дюн, а також задокументована берегова ерозія. Якщо юридичний процес ще не вирішено, чесна позиція полягає в тому, що ризик не закладений у ціну, а не в тому, що об'єкт поганий, — але непрорахований ризик за преміальною ціною — погана комбінація.
Три речі, по порядку.
Якщо після цього якась зона тут все ще виглядає для вас правильною, купуйте її — зі знижкою, яка відображає те, що ви щойно виявили. Наше заперечення майже ніколи не стосується місця. Воно стосується ціни, за якою це місце продається у 2026 році.