Агентові платять за те, щоб він продав те, що має. Ми теж публікуємо оголошення, тож читайте цей текст із належним скепсисом. Потім перевірте цифри: їх можна перевірити.
Нижче наша оцінка на 2026 рік: у яких зонах Албанії ціна обігнала фундаментальні показники. Впевненість у нас помірна. Висновки ми робили з даних про ціни, орендний дохід, кількість виданих дозволів і динаміку попиту, і це все одно судження. Якщо зона потрапила до списку, хороші об'єкти там усе ж є. Просто середня ціна пропозиції вже передбачає вдалий результат, і за майбутнє зростання ви платите одразу, замість того щоб на ньому заробити.
Актуальні ціни пропозиції за містами дивіться на сторінці ціни на нерухомість в Албанії за містами, вона оновлюється щомісяця.
У всіх семи випадках повторюється одне й те саме: ціна вже враховує подію, якої поки не було. Аеропорт, який не відкрився, порт, який не перенесли, інфраструктуру, яку тільки оголосили. Коли подія вже сидить у ціні, ризик затримки несете ви, і ніхто вам за нього не доплачує.
Той самий тест ми застосували б до будь-якої зони, зокрема до тих, яких у списку немає.
Ксамиль продає найфотографованішу воду в Албанії і бере за неї відповідно. Квадратний метр тут уже дорожчий, ніж у Саранді, а короткострокова оренда приносить менше: приблизно 5 500 доларів США проти близько 7 000 у Саранді на порівнянних об'єктах. Якщо ви рахуєте вкладення через орендну дохідність, співвідношення виходить зворотним до потрібного.
Нового житла теж стало помітно більше, і це сильніше тисне на заповнюваність і на перепродаж. Сюди ж додаються правові питання до будівництва біля дюн і в межах охоронюваного національного парку. З поправкою на ризик за нинішніх цін пропозиції картина виглядає слабкою.
Тут важливіше стежити за попитом, ніж за ціною. Попит іноземних покупців у Саранді впав приблизно вдвічі, а наступного року ще на 30%. Ціни все одно зросли. Коли попит падає два роки поспіль, а ціни ростуть, ринок зазвичай перебуває в пізній фазі циклу і тримається на очікуваннях продавців. Покупці його вже не тримають.
Найкращі об'єкти на набережній і курортні юніти орієнтовно за 3 000-4 000 євро за квадратний метр до того ж упираються в обмежену інфраструктуру: у сезон серйозно бракує води й потужності каналізації. А в "аеропорту Саранди", про який говорять під час продажів, немає ні проєкту, ні дати відкриття.
У деяких частинах Влери ціни за три роки зросли вдвічі. Більшу частину зростання дала "аеропортна премія": покупці чекають, що Vlorë International відкриється і принесе прямі рейси з Європи. Проєкт аеропорту справжній. Але він досі не відкрився, і терміни вже переносили.
Відкриється за графіком, і сьогоднішні ціни себе виправдають. Терміни зсунуться знову, і ви заплатите за аеропорт двічі.
В елітних веж столиці за ціною приблизно 5 000-10 000 євро за квадратний метр дві проблеми. Перша впирається в арифметику: валова дохідність нижче 3% не окуповує ризик володіти неліквідним активом на маленькому ринку. Другу видно збоку: ті, хто пише про силует Тирани, не раз помічали, як багато таких квартир стоять порожніми.
Порожня квартира сама по собі кризи не означає, адже люди законно купують друге житло або так вкладають гроші. Зате вона попереджає про важкий вихід. Щоб продати за своєю ціною, вам потрібен покупець із тим самим мотивом, а таких мало.
Район марини рекламують на центральному узбережжі агресивніше за всіх. Сумніви в нас викликає радше будова проєкту, ніж місце. Є повідомлення про осідання в деяких корпусах. Продажі значною мірою побудовані так, що передпродажі оплачують наступні черги. І більша частина реклами спирається на перенесення порту, якого поки не сталося.
Будувати за гроші з передпродажів нормально. Тільки за такої схеми покупець лишається без захисту, якщо продажі падають. Зараз вони падають.
У цих північних районах Тирани ціни пропозиції на новобудови підтягнулися до рівня Астиру. Порівнювати ці райони не можна. З правом власності тут помітно більше ризиків, а соціальна й транспортна інфраструктура бідніша. Платити ціну Астиру за право власності в Паскуцані означає купити найяскравіший у цьому списку приклад ціни, відірваної від реальності.
За північну околицю Шенгіна просять надбавку як за "останній незабудований пляж". Водночас тут тривають суди через забудову дюн, а берегову ерозію вже задокументували. Поки судовий процес не закінчено, чесніше сказати, що ринок цей ризик не врахував, і про сам об'єкт це ще нічого не каже. Але неврахований ризик за преміальної ціни поєднується погано.
Три кроки по черзі.
Якщо після цих перевірок зона зі списку вам усе ще підходить, купуйте, але торгуйтеся за знижку з огляду на те, що знайшли. Проти самих місць ми майже ніколи не заперечуємо. Нам не подобається ціна, за якою їх продають у 2026 році.
Саме по собі ні, але за цін пропозиції 2026 року арифметика проти вас. Квадратний метр у Ксамилі дорожчий, ніж у Саранді, а короткострокова оренда приносить менше: приблизно 5 500 доларів США проти близько 7 000 на порівнянних об'єктах. Нового житла стало різко більше, і це тисне на заповнюваність і на перепродаж. До того ж не вирішено юридичних питань щодо будівництва біля дюн і в межах охоронних зон.
Ціни пропозиції показують, скільки продавці сподіваються отримати, а продавці перебудовуються повільно. Іноземний попит у Саранді за два роки поспіль упав приблизно на 50% і потім ще на 30%, а ціни продовжували рости. Зазвичай такий розрив закривається довгим періодом, коли угод майже немає, без помітного обвалу. Тому готуйтеся жорстко торгуватися і гучної корекції не чекайте.
Ні. Наші претензії стосуються конкретних зон за конкретними цінами, а до узбережжя загалом претензій немає. Частина узбережжя досі оцінена помірно: звичайні квартири у Влорі та Керрет, наприклад, за фундаментальними показниками виглядають краще за курортний сегмент. Правило одне: не платіть сьогодні за інфраструктуру, яку поки лише анонсували.
Порівняйте ціну пропозиції за квадратний метр з орендою, яку реально отримують у тому самому будинку. Запитайте в агента, який зараз юридичний статус в аеропорту, порту чи дороги, на яких тримається реклама. Попросіть юриста підтвердити право власності й дозвіл на будівництво до того, як внесете завдаток. Усі цифри в статті взято з опублікованих ринкових даних, і кожну можна перевірити повторно в момент купівлі.
