Меню
Всё внимание на этом участке побережья достаётся двум зонам, и собственные данные DomLivo отмечают как переоценённые как раз их. История поинтереснее лежит глубже, там, где те же данные показывают обратное.
Квадратный метр в Ксамиле дороже, чем в Саранде, хотя до соседа всего шесть километров вдоль берега, а на Airbnb Ксамиль зарабатывает меньше: примерно $5,495 в год против $6,960 в Саранде. При этом число объявлений за один год выросло на 86%. Вход дороже, доходность ниже, а избыток предложения растёт быстрее, чем где-либо ещё на южном побережье. Если считать только по цифрам, запрошенную премию они не оправдывают. С юридическим риском картина становится ещё хуже. В 2022 году примерно 600 гектаров вывели из буферной зоны национального парка Бутринт под застройку. ЮНЕСКО официально выразила обеспокоенность и этим решением, и конкретными проектами внутри зоны, а незаконные постройки сносят целыми кампаниями с 2010 года, последний раз в 2023-2024 годах. Если объект здесь построили с нарушением прибрежных правил, штрафом дело не закончится: легализовать его нельзя вообще.
Лунгомаре и Акерния во Влёре за три года подорожали примерно вдвое. Рынок исходил из того, что во Влёре откроется свой аэропорт и город попадёт на карту прямых рейсов, но этого до сих пор не случилось. На всём побережье это самый наглядный пример схемы «премия без факта»: цена сдвинулась так, будто катализатор уже сработал. Дальше рост возможен, только если аэропорт действительно откроется, а каждая новая задержка оборачивается реальным и длящимся минусом, который ничем не компенсируется.
За историей Лунгомаре стоит вторая Влёра, которую ажиотаж в основном обошёл. Обычные жилые кварталы торгуются примерно по €800-1000/м². Рынок здесь действительно идёт на двух скоростях: туристическая полоса далеко обогнала районы, где живут местные. На этом разрыве и строится инвестиционная идея. Ставка в ней на то, что обычный город со временем подтянется к ценам своей туристической зоны, как уже случилось в похожих албанских городах, и от аэропорта она не зависит.
Орикум стоит рядом с действующей мариной, которой есть куда расти. По собственному плану инфраструктуры марины там запланировано 846 мест для стоянки судов, а сколько из них уже построено, независимо никто не подтвердил. Нижний ценовой сегмент уже вырос на 63%, с €800 до примерно €1300/м², так что переоценка идёт на деле, а не в прогнозах. Даже при €1500/м² в верхней части диапазона Орикум заметно дешевле туристической полосы Влёры, хотя катализатор у него сопоставимый и долгосрочный (развитие марины), и его действительно строят, дело не ограничилось анонсом.
Одна оговорка. Собственный проект марины во Влёре, более заметный и расположенный в самом городе, окружён реальным скандалом вокруг управления. По концессионному соглашению инвестору простили примерно €23 миллиона долга, и об этом писали в связи с официальным расследованием. Само строительство идёт отдельно, и оно реальное и продолжается. Выходит, рядом с реальным прогрессом на стройке есть репутационный и регуляторный риск. Списывать из-за этого зоны у марин целиком не нужно. Но документы конкретного проекта проверьте сами и не думайте, что каждая история с мариной здесь так же чиста, как свежий бетон.
Вторичное жильё в сёлах Кепаро и Вуне, в глубине от курортных брендированных частей Дхерми и Химары, стоит €1100-1800/м². Для такой близости к побережью это дёшево, а бутик-курортный маркетинг, который заполняет поисковую выдачу по обоим городам, эти сёла почти не замечает. Рост цены зависит от одного конкретного и недостроенного проекта: второй подъездной дороги на Ривьеру через долину реки Влёра. Дату для второго строительного участка пока не назначили. Потенциал реальный и в цене не учтён, но и зависимость реальная. Сроки никто не гарантирует, поэтому проверьте фактический статус участка, прежде чем считать дорогу делом решённым. Риск с правами собственности в самой Химаре тоже остаётся острым вопросом дальше по побережью, так что обычная проверка истории прав здесь важна не меньше цены.
Во всех пяти зонах картина одна. В Ксамиле и на Лунгомаре/Акернии цена уже убежала вперёд подтверждённых фактов. В обычном городе Влёра, Орикуме и сельском фонде Ривьеры она ещё не догнала подлинные, частично подтверждённые катализаторы. Цифры доходности Airbnb, на которых всё это держится, стоит прочитать отдельно, а тот же список переоценённых зон входит сюда в более широкую общенациональную картину. Эта статья рассматривает тот же сигнал крупным планом и его не заменяет.
Данные говорят против. Квадратный метр здесь дороже, чем в соседней Саранде, на Airbnb зарабатывают меньше, а число конкурирующих объявлений за один год выросло на 86%. Сверху добавляется реальный юридический риск с землёй в буферной зоне национального парка.
И то и другое, в зависимости от зоны. Туристическая полоса Лунгомаре/Акерния уже заложила в цену аэропорт, который ещё не открылся. Обычная жилая часть города вдали от этой полосы продаётся примерно за треть цены и такой переоценки не пережила.
Судя по имеющимся данным, Орикум. Там действующая марина с запасом для расширения, нижний ценовой сегмент уже вырос на 63%, а цены всё ещё заметно ниже туристической полосы Влёры.
Цена действительно привлекательная, но рост зависит от недостроенной подъездной дороги. Историю прав собственности в этой части побережья нужно проверять независимо, как и везде. Считайте дорогу реальной возможностью, у которой пока нет подтверждённой даты.
