Polak, jak każdy cudzoziemiec, kupuje mieszkanie lub dom w Albanii na tych samych zasadach co Albańczyk; zamknięta jest tylko ziemia rolna. Właściciel ma potem trzy podatki i jeden termin. Nieruchomości są opodatkowane stawką 0,05% wartości fiskalnej rocznie, czyli około 3600-10 200 leków za mieszkanie o powierzchni 90 metrów kwadratowych w Tiranie. Sprzedaż kosztuje 15% podatku od zysków kapitałowych, a dochody z wynajmu krótkoterminowego są opodatkowane stawką 15% od stycznia 2026 roku. Do 31 grudnia 2026 roku można zamiast tego dokonać rewaluacji według stawki 5%.
Zgodnie z ustawą 85/2025 i Udhëzimi 5/2026, między 1 stycznia a 31 grudnia 2026 roku każdy właściciel może dokonać rewaloryzacji nieruchomości do jej wartości rynkowej i zapłacić 5% od wzrostu wartości. Jeśli nic nie zrobisz i sprzedasz później, ten sam zysk zostanie opodatkowany stawką 15% podatku od zysków kapitałowych. W przypadku mieszkań odlicza się dodatkowo 1% za każdy rok posiadania. Podatek 5% trzeba zapłacić do 31.12.2026: według instrukcji datą przeszacowania jest dzień zapłaty, a ASHK zamyka niedokończone sprawy do 31.03.2027.
Jeśli spodziewasz się sprzedaży w ciągu najbliższych kilku lat, rachunek jest jednoznaczny. Jeśli nie masz zamiaru sprzedawać, rewaloryzacja podnosi Twoją podstawę fiskalną, a tym samym roczny podatek, więc nie jest to działanie bez kosztów.
Nieruchomości mieszkalne opodatkowane są stawką 0,05% wartości fiskalnej, czyli ceny referencyjnej dla strefy pomnożonej przez powierzchnię. Komercyjne - 0,2%. Niedokończony budynek, którego pozwolenie wygasło, płaci 30% stawki, a gmina może zmienić każdą z tych stawek o ±30%.
Dla mieszkania o powierzchni 90 m² w Tiranie daje to od około 3600 do 10 200 leków rocznie, w zależności od strefy. To nie jest liczba, która zmienia opłacalność inwestycji.
Projekt Ministerstwa Finansów trafił do konsultacji publicznych do 15.07.2026. Nie został jeszcze uchwalony, poniższe stawki pochodzą z tekstu projektu i mogą ulec zmianie. Traktuj tę sekcję jako prognozę.
Podstawa zmienia się z wartości fiskalnej na przybliżoną wartość rynkową, opartą na mapach ASHK w ramach „katastru fiskalnego". Proponowane przedziały gminne to 0,1-0,2% dla nieruchomości mieszkalnych, 0,15-0,25% dla komercyjnych, 0,05-0,15% dla rolnych i 0,075-0,175% dla truall.
Jedna linijka w projekcie ma większe znaczenie niż same stawki dla każdego, kto czyta to jako inwestor: mieszkania wykorzystywane do wynajmu krótkoterminowego są klasyfikowane jako działalność gospodarcza i trafiają do przedziału 0,15-0,25%. Jeśli kupujesz mieszkanie z myślą o Airbnb, to jest to Twój przedział, a nie ten dla nieruchomości mieszkalnych.
Ulga na pierwsze mieszkanie to 50-procentowe odliczenie z progami gminnymi - 8,4 miliona leków w Tiranie, 4,75 miliona w Durrës, Vlorze, Sarandzie i Himarze, malejąco do 0,75 miliona w pozostałych gminach. Druga nieruchomość nie otrzymuje żadnego odliczenia, i to właśnie tam właściciele wielu nieruchomości odczuwają wzrost.
Płatność dzieli się na dwie raty, 30 czerwca i 30 września. Dłużnicy mają zablokowane usługi ASHK i QKB, a kataster nie zarejestruje transakcji bez dowodu zapłaty. Hotele cztero- i pięciogwiazdkowe działające pod międzynarodową marką są zwolnione na dziesięć lat, podobnie jak mieszkania socjalne i samotni emeryci.
Część, która jest często błędnie przedstawiana: podstawa oparta na wartości rynkowej wchodzi w życie w 2029 roku dla budynków i 2031 roku dla gruntów. Do tego czasu obowiązują obecne stawki 0,05% i 0,2%.
Podatek od zysków kapitałowych wynosi 15% od różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu, a do celów podatkowych stosuje się wyższą z dwóch wartości: rzeczywistą cenę sprzedaży lub cenę referencyjną strefy. Amortyzacja ceny referencyjnej wynosi 1% rocznie, maksymalnie do 30%. Podatek jest pobierany przed rejestracją, a nierezydenci traktowani są identycznie.
Dochód z wynajmu długoterminowego opodatkowany jest płaską stawką 15%.
Zasady wynajmu krótkoterminowego zmieniły się 01.01.2026. Nie potrzebujesz już NIPT; deklarację składasz przez DIVA do 31 marca; płacisz 15% od kwoty po odjęciu prowizji platformy, a koszty nie podlegają odliczeniu. Zasady są takie same dla rezydentów i nierezydentów, a organ podatkowy otrzymuje dane bezpośrednio od Airbnb i Booking. Nierezydent potrzebuje albańskiego numeru podatkowego, by złożyć deklarację, co zwykle oznacza konieczność ustanowienia przedstawiciela. Ile to faktycznie zarabia, miasto po mieście, to osobne pytanie.
Albania ma około 46 umów o unikaniu podwójnego opodatkowania, w tym z Włochami, Niemcami, Polską i Kosowem. Dochód z wynajmu i zyski kapitałowe są opodatkowane w Albanii na mocy artykułów 6 i 13; kraj Twojej rezydencji podatkowej udziela odpowiedniego zaliczenia.
Można przeczytać, że nowe budynki podlegają 20-procentowemu VAT. Historycznie sprzedaż mieszkań przez dewelopera jest dostawą zwolnioną, a VAT jest wliczony w koszt, a nie naliczany osobno, a wprowadzenie VAT na pierwszą sprzedaż było częścią strategii na lata 2022-2026, która nie została w pełni potwierdzona. Nie powiemy Ci, co dotyczy Twojej umowy. Upewnij się, że w umowie znajdzie się albańskie sformułowanie: me TVSH apo pa TVSH.
Jeśli planujesz sprzedaż w ciągu kilku lat, tak - 5% od zysku teraz wobec 15% później to niewielkie porównanie. Jeśli zamierzasz trzymać nieruchomość bezterminowo, rewaloryzacja podnosi Twoją roczną podstawę opodatkowania, więc odpowiedź się odwraca.
Nie wcześniej niż w 2029 roku dla budynków i w 2031 roku dla gruntów, a stawki są wciąż w formie projektu. Do tego czasu obowiązuje 0,05% dla nieruchomości mieszkalnych.
Stawką 15%, deklarowaną za pośrednictwem DIVA do 31 marca, od kwoty po odjęciu prowizji platformy. Koszty nie podlegają odliczeniu, a urząd skarbowy już posiada dane z platformy.
W projekcie tak - jako działalność gospodarczą, w przedziale 0,15-0,25%, a nie w stawce dla nieruchomości mieszkalnych.
