Wróć
Ceny nieruchomości w Tiranie według dzielnic w 2026 roku: gdzie kupować
Mieszkanie w Tiranie kosztuje od około 1000 €/m² w Kombinacie do 3000–5500 €/m² za nowe budownictwo w Blloku, sześć kilometrów dalej na tym samym rynku. Wewnątrz Małego Pierścienia średnia cena wynosi 2054 €/m², a tuż za nim 1768 €. Wzrost w całym mieście zatrzymał się na poziomie 0% kwartał do kwartału w drugiej połowie 2025 roku.
Obraz całego miasta również się zmienił od czasu, gdy pisano nagłówki o "boomie na rynku nieruchomości w Tiranie". Po wzroście cen o 32–56% rok do roku w ciągu 2024 i na początku 2025 roku, indeks Banku Albanii za drugą połowę 2025 pokazał 0% kwartał do kwartału w stolicy — najszybciej rosnący rynek w Europie zatrzymał się w miejscu w ciągu sześciu miesięcy, mimo że wskaźnik krajowy nadal rósł dzięki wybrzeżu.
| Dzielnica | Nowe budownictwo €/m² | Rynek wtórny €/m² | Wynajem 1+1 | Uwagi |
|---|---|---|---|---|
| Blloku | 3,000–5,500 | 2,500–3,500 | €500–700 | prestiż, dostępność piesza, ograniczona rentowność — najwyższa krajowa referencyjna cena rządowa |
| Liqeni Artificial | 2400–3000 (luksusowe do 10 000) | 2,000–2,700 | — | jedna z najwyższych cen referencyjnych w mieście, zaraz za Blloku |
| Komuna e Parisit | 2,000–3,000 | 1,700–2,200 | €350–500 | prestiżowa dzielnica rodzinna bez hałasu Blloku |
| Myslym Shyri | 2,000–2,500 | 1,500–2,000 | €350–450 | najwyższa lokalna płynność w mieście |
| Bulevardi i Ri, 1. linia | 2,700+ | — | — | +36% w ciągu roku, najszybszy wzrost |
| Don Bosko | 1,500–2,000 | 1,200–1,600 | €250–400 | w trakcie gentryfikacji, czynsz o €100–300 tańszy niż w Blloku |
| Astir / Unaza e Re | 1,200–1,500 | 900–1,200 | €200–350 | największy front nowej zabudowy — i największe ryzyko nadmiernej podaży |
| Kombinat | 1,000–1,300 | 700–1,000 | od €150–200 | najtańsza "prawdziwa" dzielnica z własną tożsamością |
Liczby są syntezą DomLivo na podstawie kwietniowego (2026) badania dzielnic Troja.al oraz relacji terenowych Monitor/Shqiptarja z biur sprzedaży — pewność jest 🟢 dla dobrze udokumentowanych stref (Blloku, Komuna e Parisit, Kombinat) i 🟡 tam, gdzie tylko jedno lub dwa źródła podają zakres.
Dane cenowe samego miasta odpowiadają na pytanie, które w końcu zadaje sobie każdy kupujący: dlaczego mieszkanie na rogu kosztuje o 20% więcej niż identyczne, tuż za rogiem?
Nowy Bulwar to najwyraźniejszy przypadek. Lokale pierwszej linii, wychodzące bezpośrednio na bulwar, zaczynają się od 2700 €; lokale drugiej linii, jedną ulicę dalej, sprzedają się za 1900 € — to właśnie cena drugiej linii wzrosła o 36% w ciągu ostatniego roku, ponieważ cała strefa przecenia się wokół planu zagospodarowania, który jeszcze się nie zakończył: przenoszą się tam ratusz i sądy, a katarski grant finansuje centralny plac. Premia płacona jest za ukończony widok na projekt, który obecnie jest placem budowy.
Wewnątrz Małego Pierścienia średnia wynosi 2054 €/m²; tuż na zewnątrz — 1768 € — to rozróżnienie bez żadnego fizycznego oznaczenia, czysto psychologiczne, a rynek i tak wycenia je na 16%.
Fresku, na wschodnim zboczu w stronę Dajti, wzrosło o 16–27% po tym, jak nowa droga połączyła je z Wielkim Pierścieniem — podczas gdy pobliska ulica bez nowego dostępu drogowego, Kokonozëve, nie odnotowała żadnego ruchu przy tej samej nominalnej cenie. Ta sama dzielnica, ta sama cena wyjściowa, inny dostęp do jedynej rzeczy, która faktycznie poruszyła tę drugą.
Kombinat przechodzi wczesną fazę gentryfikacji z prawdziwą tożsamością — miasteczko robotników tekstylnych z lat 50. XX wieku, a nie anonimowe przedmieście — i od dołu doganiają przedział cenowy Don Bosko.
Astir/Unaza e Re ma największy w południowo-zachodniej części miasta zasób nowych inwestycji w budowie, a wraz z nim najwyraźniejsze ryzyko nadpodaży: same ceny referencyjne skoczyły tam o 76% w samym 2023 roku, a według własnej analizy Investropy możliwy jest rabat 10–15%, jeśli podaż pojawi się szybciej niż popyt.
Bulevardi i Ri to jedyna naprawdę spekulacyjna pozycja na tej liście — horyzont trzy do siedmiu lat oparty na harmonogramach rządowych projektów, które KB określa jako historycznie niepewne.
Wszystkie dotychczasowe dane dotyczą rynku mieszkań. Ponad nim znajduje się segment strzeżonych willi, którego tabela dzielnic nie obejmuje, ponieważ nie jest wyceniany w ten sam sposób za metr kwadratowy. Farkë/Lundër, na południowym skraju miasta, w pobliżu jeziora Farka, to główny korytarz strzeżonych willi w stolicy — seria inwestycji skierowanych do kadry menedżerskiej ekspatów i najemców dyplomatycznych: Rolling Hills, Piccadilly, Farka Lake Shore, Collina Verde, z pojedynczymi jednostkami wycenianymi od około 690 000 € do 1,73 mln €. Dzielnica ambasad w okolicach Rruga e Elbasanit znajduje się na samym szczycie, z ofertami willi wycenianymi na 4,1–6,4 mln USD — przy tej ulicy mieszczą się ambasady USA, Holandii i Hiszpanii, a niemal nic nowego się tam nie buduje. Żadna z tych stref nie konkuruje z niczym z powyższej tabeli; to inny produkt dla innego nabywcy, wartościowy do zapamiętania głównie po to, by oferta w Blloku za 2500 €/m² nie była mentalnie zestawiana z willą za 6 mln € kilka kilometrów dalej.
Plateau w Tiranie oraz wskaźnik dostępności na poziomie 19 pensji wskazują w tym samym kierunku: kupujący ma w 2026 roku więcej pola do negocjacji niż w jakimkolwiek momencie ostatnich trzech lat, w dzielnicach, które już mocno się przeceniły. To, czy to oznacza, że to właściwy rok na zakup, to osobne, uczciwe pytanie — wybrzeże opowiada obecnie inną historię niż stolica, a mieszanie tych dwóch rynków prowadzi do złych porad w obie strony.
Bez względu na to, w której dzielnicy się zdecydujesz, mechanika zakupu się nie zmienia — notariusz, ASHK, te same osiem rzeczy do sprawdzenia w tytule własności, niezależnie od tego, czy mieszkanie kosztuje 800 € czy 5500 € za metr.