Kupno nieruchomości w Albanii nie jest skomplikowane, ale jednej rzeczy się tu nie wybacza: umowa musi być notarialna. Prywatne porozumienie ze sprzedającym, nawet bardzo starannie spisane, niczego nie przenosi. Jest nieważne. Ludzie wciąż takie podpisują, zwykle dlatego, że ktoś nazwał je umową o zaliczkę, i tracą pieniądze.
Każdy krok, opłatę i podatek, z informacją, kto je płaci, opisujemy w poradniku Jak wygląda zakup nieruchomości w Albanii i ile kosztuje? (2026).
Wszystko poniżej dotyczy zakupu przez cudzoziemca jako osobę fizyczną. To typowa sytuacja i nie obowiązują w niej żadne szczególne ograniczenia.
Co cudzoziemiec może, a czego nie może kupić, przepis po przepisie i ze źródłami, opisujemy w poradniku Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Albanii? (2026).
Najpierw jest rezerwacja i już wtedy płacisz: 5-10% jako kaparë na rynku wtórnym, do 30% w nowej inwestycji. Po wpłacie zadatku trudno wycofać się bez strat, więc wszystko sprawdź wcześniej.
Weryfikacja prawna trwa tydzień lub dwa, a prawnik bierze za nią 500-2000 euro. Pobiera kartela e pasurisë, rejestr obciążeń, harta treguese oraz historię tytułu własności. Prawo nie wymaga udziału prawnika. Ale około 70% spraw cywilnych dotyczy tu gruntów, więc oszczędzanie na prawniku zwykle wychodzi drogo.
Następnie umowa przedwstępna, kontratë paraprake lub premtim-shitje. Przy nowej budowie jest to kontrata e porosisë, a od Udhëzim 1/2024 musi mieć formę notarialną i trafić do rejestru ASHK. Ta jedna zmiana skończyła z podwójną sprzedażą, kiedy ten sam lokal trafiał do kilku kupujących na podstawie prywatnych dokumentów.
Sam akt notarialny podpisuje się w jeden dzień. Pieniądze przechodzą przez rachunek powierniczy notariusza, który od razu potrąca podatki. Jeśli nie mówisz po albańsku, dokument musi współpodpisać tłumacz przysięgły Ministerstwa Sprawiedliwości, co zwykle kosztuje 50-150 euro.
Rejestracją w ASHK zajmuje się notariusz, twoja obecność nie jest potrzebna. Urzędowy termin to 21 dni. W praktyce trwa to dwa-cztery tygodnie, a przy skomplikowanym tytule własności nawet kilka miesięcy.
| Pozycja | Kwota | Wiarygodność |
|---|---|---|
| Podatek od przeniesienia własności | kupujący mieszkanie go nie płaci | 🟢 |
| Notariusz | ~0,35% ceny, plus 1000 leków | 🟢 |
| Rejestracja w ASHK | 5,000 lek | 🟢 |
| Agent | zwyczajowo 2% sprzedający, 1% kupujący | 🟡 |
| Tłumacz przysięgły | 50-150 €, jeśli jest potrzebny | 🟢 |
| Razem | ~1,5-2% ceny | 🟡 |
Dwie uwagi do tabeli. Taksa notarialna wynosi najwyżej około 150 000 leków i co najmniej 3000. Jeśli cena w umowie jest niższa od ceny referencyjnej dla strefy, taksę liczy się od ceny referencyjnej.
Kupujący mieszkanie nie płaci podatku od przeniesienia własności. Sprzedający będący osobą fizyczną płaci 15% podatku od zysku przed rejestracją umowy, a deweloper płaci lokalny podatek od przeniesienia własności. Niektóre portale wciąż podają taki podatek po stronie kupującego, ale w oficjalnych źródłach go nie ma. Jeśli pośrednik albo sprzedający dolicza go do Twojego rachunku, zapytaj, na jakiej podstawie prawnej.
Starsze anglojęzyczne poradniki, które podają „10-30 euro” opłat katastralnych, są nieaktualne. Obecny cennik zaczyna się od 1100 leków za vërtetim pronësie i kończy na 8000 za pierwszą rejestrację.
Największy problem to nieruchomości niezarejestrowane. Około 10% kraju nigdy nie trafiło do rejestru, a Departament Stanu USA wskazał strefy takie jak Himara, gdzie błędy zawiera nawet 80% danych. Sprawdź kartela oraz status pierwszej rejestracji w danej strefie.
Roszczenia restytucyjne właścicieli sprzed 1945 roku ciągną się od 1993 roku i wciąż nie są zamknięte. Najwięcej jest ich na wybrzeżu. Sprawdź co najmniej 30 lat historii tytułu własności i to, czy w ASHK lub w sądach nie czekają roszczenia.
Przy zalegalizowanej samowoli budowlanej problem trudniej zauważyć: tytuł własności istnieje, ale jeśli byłemu właścicielowi gruntu nigdy nie wypłacono odszkodowania, można go podważyć. Poproś o leje legalizimi oraz informację, czy za działkę wypłacono odszkodowanie.
Budynku bez leje përdorimi nie da się prawidłowo zarejestrować, obciążyć hipoteką ani sprzedać dalej. Poproś o leje ndërtimi, leje përdorimi oraz potwierdzenie, że sam budynek jest zarejestrowany.
Hipoteka dewelopera na działce macierzystej przechodzi na poszczególne lokale, więc weź wypis obciążeń dla całej działki macierzystej, a nie tylko dla swojego mieszkania. Zobacz, jak wygląda w tym kontekście projekt Durrës Yachts & Marina.
Od Udhëzim 1557 z września 2024 roku ASHK porównuje faktyczny układ budynku z zatwierdzonym projektem i przy rozbieżnościach odmawia rejestracji, dając 30 dni na poprawki. Dotyczy to także starych umów. Zanim zapłacisz, obejdź lokal z rysunkami w ręku.
Nakładające się granice działek, wynik złych pomiarów, zablokują transakcję; sprawę rozstrzyga geodeta oraz harta treguese. Długi za media idą za licznikiem, a nie za osobą, więc weź zaświadczenia o braku zaległości od OSHEE, wodociągów i zarządcy budynku.
Sądy działają wolno. Według raportu UE o praworządności z 2025 roku postępowanie w pierwszej instancji trwa średnio około 377 dni, a apelacja około 2272. Planuj tak, żeby do sądu w ogóle nie trafić.
Gdy tytuł własności jest czysty, miejsce zakupu ma takie samo znaczenie jak sam sposób kupna. Różnica cen między dzielnicami Tirany wynosi mniej więcej pięć do sześciu razy, a na wybrzeżu obowiązuje zupełnie inny cennik. Zanim podejmiesz decyzję, sprawdź, co faktycznie dzieje się teraz na rynku, a nie co działo się rok temu. Gdy masz już krótką listę ofert, przeglądaj to, co jest naprawdę na sprzedaż, zamiast opierać się na średniej dla dzielnicy.
Tak, z takimi samymi prawami jak obywatel Albanii, łącznie z dziedziczeniem. Wyjątkiem są grunty rolne: bezpośredni zakup jest zabroniony, a zwykle omija się to przez albańską spółkę sh.p.k. albo dzierżawę na okres do 99 lat.
Do samego zakupu nie. Pieniądze można przelać przez SWIFT na rachunek powierniczy notariusza. Konto da się otworzyć, ale procedura KYC jest uciążliwa i trwa od jednego do czterech tygodni.
Od czterech do ośmiu tygodni, jeśli dokumenty są w porządku. Najczęściej przeciąga się rejestracja.
Nie. Sprzedaż jest ważna wyłącznie w formie notarialnej. Umowa prywatna jest nieważna, a jej podpisanie to najdroższy błąd na tym rynku.
