Wróć
Dochód z Airbnb w Albanii według miast: prawdziwe liczby na 2026 rok
Gospodarze w Vlorë zarabiają najwięcej w Albanii, około 1163 € miesięcznie średnio; Durrës Plazh zarabia najbardziej przewidywalnie, z udokumentowanymi rentownościami brutto na poziomie 7–11%; a Ksamil zarabia mniej na jedno ogłoszenie niż sąsiednia Saranda, około 5495 $ rocznie wobec 6960 $, mimo wyższych kosztów za metr kwadratowy. Dane pochodzą z AirDNA, AirROI i Airbtics, a nie ze stron agencji.
| Miasto | Śr. dochód | Obłożenie | ADR | Wiarygodność |
|---|---|---|---|---|
| Wlora | 1163 €/miesiąc (najwyższy wynik w kraju) | 46,6% (sierpień: 70%) | ~98 € (szczyt w sierpniu) | 🟢 |
| Durrës, Plazh | szac. 4000–9000 €/rok, górne 10% 15000 €+ | 33–56% | $56–82 | 🟡 |
| Sarandë | ~6960 USD/rok | 40.9% | $94 | 🟡 |
| Ksamil | ~5495 USD/rok | 38.3% | niższa mimo wyższej ceny wejściowej | 🟡 |
| Tirana | ~700 €/miesiąc | 40–62% (dostawcy się nie zgadzają) | $49–56 | 🟡 |
Liczba dla Vlory to najczystszy punkt danych w kraju — pochodzi ze zbioru danych AirDNA obejmującego cały 2023 rok, a nie z migawki strony marketingowej, i utrzymuje się w zestawieniu z własnym sierpniowym szczytem tego samego źródła (ADR ~98 €, obłożenie 70%). Durrës jest mierzone przez trzech różnych dostawców, którzy nie są ze sobą zgodni (szacunki rocznego dochodu wahają się od 4000 do około 9000 € dla tego samego rynku), dlatego przedstawiono to jako przedział, a nie jedną liczbę — szeroki przedział jest bardziej uczciwy niż pozornie precyzyjna średnia.
Przewaga Vlory to nie tylko stawka letnia. Miasto ma działający port i populację studencką — szacowaną na około 84 000 według spisu z 2023 roku, liczby, której DomLivo nie zweryfikowało jeszcze krzyżowo z własną publikacją INSTAT — która podtrzymuje popyt na długoterminowy wynajem przez miesiące, gdy Airbnb cichnie gdzie indziej na wybrzeżu; zimowe czynsze długoterminowe wynoszą tam 250–800 € w zależności od lokalu. To poduszka bezpieczeństwa, której nie mają Saranda ani Ksamil: oba pustoszeją od listopada do marca, mając do dyspozycji jedynie rezerwacje z Airbnb, co jest częścią powodu, dla którego średni dochód Vlory trzyma się lepiej niż średnia miasta kurortowego, która w rzeczywistości jest po prostu jej sierpniową liczbą noszącą etykietę całorocznej.
Ksamil kosztuje więcej za metr kwadratowy przy zakupie niż Saranda, jego sąsiadka położona sześć kilometrów dalej wzdłuż wybrzeża. Zarabia też mniej na Airbnb — 5495 $ rocznie wobec 6960 $ w Sarandzie — podczas gdy podaż jego ofert wzrosła o 86% w ciągu jednego roku. Wyższa cena wejściowa, niższy zwrot i najszybciej rosnąca nadpodaż konkurencyjnych ofert na całym południowym wybrzeżu. Jeśli „argument inwestycyjny" za Ksamil opiera się na dochodzie z Airbnb, stojące za nim liczby nie potwierdzają żądanej ceny.
Od 1 stycznia 2026 roku każdy gospodarz wynajmu krótkoterminowego deklaruje dochód za pośrednictwem systemu DIVA do 31 marca i płaci płaską stawkę 15% od kwoty po odjęciu prowizji platformy — bez możliwości odliczenia kosztów sprzątania, zarządzania czy umeblowania. Mechanizmy te są wspólne z szerszym obrazem podatku od nieruchomości: nie jest wymagana rejestracja działalności NIPT, zasada jest identyczna dla rezydentów i nierezydentów, a organ podatkowy otrzymuje dane o rezerwacjach bezpośrednio od Airbnb i Booking.com, więc nieformalne deklaracje nie są już realistyczną opcją. Nierezydent potrzebuje albańskiego numeru podatkowego, by złożyć deklarację, co w praktyce oznacza lokalnego przedstawiciela lub księgowego.
Te 15% odliczane jest od każdej liczby w powyższej tabeli. 1163 € brutto w Vlorze zmienia się w około 990 € netto po samym podatku, jeszcze przed opłatami za zarządzanie.
Szacowana rentowność brutto Durrës Plazh na poziomie 7–11% to najbardziej użyteczna liczba na tej stronie właśnie dlatego, że jest to rentowność, a nie nagłówkowa liczba dochodu — już uwzględnia niższą cenę wejściową, która czyni Durrës najbardziej przystępnym cenowo miastem nadmorskim do zakupu. Vlora wygrywa pod względem bezwzględnej liczby euro miesięcznie; Durrës Plazh to mocniejszy argument pod względem zwrotu względem tego, ile zapłacono, a jest to też strefa z największą ilością niezależnych danych, a nie szacunkiem jednego dostawcy.
Zima to część, którą ukrywa każda z tych liczb. Zarówno Saranda, jak i Ksamil wykazują obłożenie na poziomie wysokich 30% do niskich 40% jako roczną średnią — rzeczywista liczba jest bliska 100% w sierpniu i bliska zeru od listopada do marca. Zaplanuj budżet pod tę huśtawkę, a nie pod średnią.
Każda liczba w tabeli to zarobek oferty, zanim ktokolwiek dostanie zapłatę za jej prowadzenie. Lokalny zarządca nieruchomości zwykle pobiera 20–25% za sprzątanie, komunikację z gośćmi i rotację — dodatkowo do 15% podatku DIVA powyżej, a nie zamiast niego. 1163 € brutto w Vlorze zmienia się w bliżej 740–790 €, gdy odliczy się oba te koszty, wciąż najsilniejsza liczba na wybrzeżu, tylko nie ta nagłówkowa, którą wszyscy przytaczają.
Szczyt rynku wygląda zupełnie inaczej niż średnia. W Ksamil wille z basenem zarabiają 35 000–66 000 $ rocznie wobec mediany dla strefy wynoszącej 5495 $ — rozstrzał 6–12× mówiący więcej o samej nieruchomości niż o lokalizacji. A goście płacący za ten najwyższy segment to w dużej mierze Francuzi i Niemcy (łącznie jedna trzecia rezerwacji w Ksamil), co ma znaczenie dla każdego, kto decyduje, jak umeblować i marketingowo pozycjonować lokal: to nie ta sama grupa odbiorców co biznesowy rynek Airbnb w Tiranie, i nie powinna być wyceniana ani fotografowana w ten sam sposób.