Gospodarze w Vlorë zarabiają najwięcej w Albanii, średnio około 1163 € miesięcznie. Najbardziej przewidywalnie zarabia Durrës Plazh, z udokumentowaną rentownością brutto 7-11%. Ksamil zarabia na jednym ogłoszeniu mniej niż sąsiednia Saranda (około 5495 $ rocznie wobec 6960 $), choć metr kwadratowy kosztuje tam więcej. Dane pochodzą z AirDNA, AirROI i Airbtics. Ze stron agencji nie korzystaliśmy.
| Miasto | Śr. dochód | Obłożenie | ADR | Wiarygodność |
|---|---|---|---|---|
| Wlora | 1163 €/miesiąc (najwyższy wynik w kraju) | 46,6% (sierpień: 70%) | ~98 € (szczyt w sierpniu) | 🟢 |
| Durrës, Plazh | szac. 4000-9000 €/rok, górne 10% 15000 €+ | 33-56% | $56-82 | 🟡 |
| Sarandë | ~6960 USD/rok | 40.9% | $94 | 🟡 |
| Ksamil | ~5495 USD/rok | 38.3% | niższa mimo wyższej ceny wejściowej | 🟡 |
| Tirana | ~700 €/miesiąc | 40-62% (dostawcy się nie zgadzają) | $49-56 | 🟡 |
Liczba dla Vlory to najczystszy punkt danych w kraju. Pochodzi ze zbioru AirDNA za cały 2023 rok, a nie z migawki strony marketingowej, i zgadza się z sierpniowym szczytem z tego samego źródła (ADR ~98 €, obłożenie 70%). Durrës mierzy trzech dostawców i ich wyniki się rozjeżdżają: roczny dochód na tym samym rynku szacują od 4000 do około 9000 €. Dlatego podajemy dla Durrës przedział. Szeroki przedział jest uczciwszy niż średnia, która tylko udaje precyzję.
Vlora utrzymuje przewagę także po sezonie. Miasto ma działający port i wielu studentów, według spisu z 2023 roku około 84 000 (DomLivo nie sprawdziło jeszcze tej liczby w publikacji INSTAT). To oni podtrzymują popyt na wynajem długoterminowy w miesiącach, gdy Airbnb na reszcie wybrzeża zamiera. Zimą najem długoterminowy kosztuje tam 250-800 € w zależności od lokalu. Saranda i Ksamil takiej poduszki nie mają. Od listopada do marca oba pustoszeją i zostają im tylko rezerwacje z Airbnb. Między innymi dlatego średni dochód Vlory trzyma się lepiej niż w mieście kurortowym, gdzie „roczna” średnia to w praktyce liczba z sierpnia.
Metr kwadratowy w Ksamil kosztuje przy zakupie więcej niż w Sarandzie, sąsiadce położonej sześć kilometrów dalej wzdłuż wybrzeża. Na Airbnb Ksamil zarabia przy tym mniej, 5495 $ rocznie wobec 6960 $ w Sarandzie, a podaż jego ofert wzrosła o 86% w ciągu jednego roku. Wejście kosztuje więcej, zwrot jest niższy. Do tego konkurencyjnych ofert przybywa tu szybciej niż gdziekolwiek indziej na południowym wybrzeżu. Jeśli „argument inwestycyjny" za Ksamil opiera się na dochodzie z Airbnb, liczby nie uzasadniają żądanej ceny.
Aktualne ceny ofertowe w podziale na miasta znajdziesz na stronie ceny nieruchomości w Albanii według miast, aktualizowanej co miesiąc.
Od 1 stycznia 2026 roku każdy gospodarz wynajmu krótkoterminowego deklaruje dochód w systemie DIVA do 31 marca i płaci płaską stawkę 15% od kwoty po odjęciu prowizji platformy. Kosztów sprzątania, zarządzania ani umeblowania odliczyć nie można. Mechanizm pokrywa się z ogólnymi zasadami podatku od nieruchomości: rejestracja działalności NIPT nie jest potrzebna, zasada jest ta sama dla rezydentów i nierezydentów, a urząd skarbowy dostaje dane o rezerwacjach bezpośrednio od Airbnb i Booking.com. Nieformalne deklarowanie dochodu realnie nie wchodzi już w grę. Nierezydent potrzebuje albańskiego numeru podatkowego, by złożyć deklarację, a w praktyce lokalnego przedstawiciela lub księgowego.
Te 15% schodzi z każdej liczby w tabeli powyżej. Z 1163 € brutto we Vlorze po samym podatku zostaje około 990 € netto, jeszcze przed opłatami za zarządzanie.
Szacowana rentowność brutto Durrës Plazh na poziomie 7-11% to najbardziej użyteczna liczba na tej stronie, bo pokazuje rentowność zamiast nagłówkowej kwoty dochodu. Uwzględnia już niższą cenę wejścia, dzięki której Durrës jest najtańszym nadmorskim miastem do zakupu. W euro miesięcznie wygrywa Vlora. Pod względem zwrotu z zapłaconej kwoty mocniej broni się Durrës Plazh, a do tego stoi za nim najwięcej niezależnych danych zamiast szacunku jednego dostawcy.
Zimy nie widać w żadnej z tych liczb. Saranda i Ksamil wykazują obłożenie na poziomie wysokich 30% do niskich 40%, ale to roczna średnia. W sierpniu obłożenie sięga blisko 100%, a od listopada do marca jest bliskie zeru. Planuj budżet pod tę huśtawkę, nie pod średnią.
Tabela pokazuje, ile oferta zarabia, zanim ktokolwiek dostanie zapłatę za jej prowadzenie. Lokalny zarządca zwykle pobiera 20-25% za sprzątanie, kontakt z gośćmi i obsługę zmian. To kwota ponad 15% podatku DIVA, o którym mowa wyżej. Po odjęciu obu z 1163 € brutto we Vlorze zostaje bliżej 740-790 €. To wciąż najlepszy wynik na wybrzeżu, tylko niższy niż liczba, którą wszyscy przytaczają.
Górny segment rynku wygląda zupełnie inaczej niż średnia. W Ksamil wille z basenem zarabiają 35 000-66 000 $ rocznie, przy medianie dla strefy 5495 $. Rozrzut 6-12× mówi więcej o samej nieruchomości niż o lokalizacji. Za ten segment płacą głównie Francuzi i Niemcy (łącznie jedna trzecia rezerwacji w Ksamil). Kto decyduje, jak urządzić i promować lokal, powinien to uwzględnić: ci goście różnią się od biznesowego rynku Airbnb w Tiranie, więc lokal potrzebuje innej wyceny i innych zdjęć.
Jeśli rozważasz pierwszy zakup jako inwestycję, zacznij od poradnika Jak zacząć inwestować w nieruchomości w Albanii? (2026).
Jeśli liczyć bezwzględny dochód, wygrywa Vlora: około 1163 € miesięcznie, najwięcej w kraju. Jeśli liczyć rentowność względem ceny zakupu, lepiej wypada Durrës Plazh z szacunkiem 7-11% brutto, bo zakup w Durrës kosztuje mniej.
Dane mówią, że nie. Metr kwadratowy w Ksamil kosztuje więcej niż w sąsiedniej Sarandzie, oferta zarabia na Airbnb mniej w skali roku, a w ciągu jednego roku przybyło 86% więcej konkurencyjnych ofert. Wszystkie trzy sygnały wskazują ten sam kierunek.
Płaską stawkę 15% od dochodu po odjęciu prowizji platformy. Deklarację składa się przez DIVA do 31 marca. Kosztów nie można odliczyć, a rezydenci i nierezydenci podlegają tej samej zasadzie.
Przy deklaracji przez DIVA, obowiązującej od 1 stycznia 2026 roku, rejestracja NIPT nie jest potrzebna. Jeśli jesteś nierezydentem, do złożenia deklaracji potrzebujesz albańskiego numeru podatkowego.
