Czy 2026 rok to dobry czas na zakup nieruchomości w Albanii?

Uczciwa odpowiedź na pytanie „czy teraz jest dobry moment na zakup" brzmi: to zależy, o którą Albanię pytasz. Ceny mieszkań w skali kraju wzrosły o 28% rok do roku w drugiej połowie 2025 roku, co jest jednym z najszybszych tempów w Europie. W tym samym okresie Tirana — rynek, który napędzał większość wcześniejszego boomu — odnotowała 0% kwartał do kwartału. Liczba krajowa to historia wybrzeża ukryta pod nagłówkiem stolicy.

Co faktycznie stało się z cenami

Źródło: indeks cen mieszkań Banku Albanii, publikowany co pół roku. Spowolnienie w Tiranie widoczne w trzech kolejnych publikacjach to zdecydowanie najwyraźniejsza linia trendu w całym zbiorze danych — to nie jeden słabszy kwartał, to trend spadkowy.

Niewygodna liczba: sprzedaż spadła, gdy ceny rosły

Sprzedaż nieruchomości spadła o 35% w 2025 roku, według Banku Albanii — podczas gdy ceny wciąż rosły. Ta kombinacja, rosnącej ceny i malejącego wolumenu, to podręcznikowy sygnał rynku w późnym cyklu: sprzedający zakotwiczeni w zeszłorocznej liczbie, kupujący niechętni jej spełnić i mniej transakcji finalizowanych po jakiejkolwiek cenie. Potwierdza to czas na rynku w Tiranie, który wydłużył się z 7,1 miesiąca (II poł. 2024) do 8,1 (II poł. 2025).

Pod obiema liczbami kryje się wskaźnik przystępności cenowej, który nie zmienia się z kwartału na kwartał: mieszkanie w Tiranie kosztuje w przybliżeniu 19-krotność średniej pensji brutto, wobec 3–5-krotności w UE. Ten wskaźnik był już najgorszym odnotowanym w Europie, zanim zaczęło się spowolnienie, co jest częścią powodu, dla którego to spowolnienie w ogóle się zaczęło.

Gdzie dane mówią, że jest już za późno

Badania inwestycyjne oznaczają konkretne strefy jako przewartościowane względem ich fundamentów, a nie jako ogólne ostrzeżenie:

• Ksamil — kosztuje więcej za metr kwadratowy niż sąsiednia Saranda, zarabiając mniej na Airbnb (5495 $/rok wobec 6960 $), przy 86-procentowym przyroście nowej podaży w ciągu jednego roku. Ryzyko prawne związane z wydmami i gruntami parku narodowego dodatkowo przemawia przeciwko.
• Pierwsza linia zabudowy i wieże kurortowe w Sarandzie (3000–4000 €/m²) — popyt spadł o około 30–50% dwa lata z rzędu, a historia „drugiego lotniska" używana do uzasadnienia premii cenowej nie ma za sobą żadnego potwierdzonego projektu.
• Lungomare i Akërnia w Vlorze — podwoiły cenę w trzy lata w oparciu o przesłankę otwarcia lotniska. Lotnisko w Vlorze wciąż się nie otworzyło.
• Luksusowe wieże w Tiranie (5000–10 000 €/m²) — raportowane rentowności poniżej 3% i wciąż brak historii pokazującej, jak łatwo właściciel faktycznie może się z takiej inwestycji wycofać.
• Durrës Yachts & Marina — potwierdzone osiadanie konstrukcji w dwóch ukończonych budynkach oraz przeniesienie portu, które dwukrotnie nie powiodło się w przetargu. Warto poznać pełny obraz, zanim ktokolwiek w to zainwestuje.

Gdzie te same dane mówią, że jest jeszcze wcześnie

Lista przeciwna jest równie ważna, co pierwsza. Korytarz kolejowy — stacje Shkozet, Laprakë, Kashar — nie jest jeszcze w pełni wyceniony pod kątem 22-minutowego dojazdu do Tirany, który zacznie działać w 2027 roku. Kombinat, przy 1000–1300 €/m², ma realny charakter i wczesną gentryfikację bez ryzyka nadpodaży towarzyszącego jego tańszym sąsiadom. A liczba pozwoleń na budowę spadła o około 48% w 2025 roku — mniej nowych lokali trafiających na rynek w latach 2027–2028 to strukturalny fundament pod cenami, niezależny od tego, co zrobi popyt.

Prognoza wraz z jej założeniami

Scenariusz bazowy zakłada wzrost PKB na poziomie 3,4–3,7%, stabilną stopę banku centralnego w okolicach 2,5%, spowolnienie wzrostu turystyki do dojrzałych 5–7% rocznie oraz zamknięcie negocjacji z UE około 2027 roku z członkostwem planowanym na 2030 rok. DomLivo przypisuje scenariuszowi bazowemu prawdopodobieństwo około 50–55%, ścieżce pesymistycznej 25–30%, a optymistycznej 20% — są to subiektywne wagi, przedstawione jako takie, a nie konsensus rynkowy.

Pojedynczy, największy czynnik wahań nie znajduje się w tej tabeli: szacunkowo 40–50% transakcji na tym rynku wciąż odbywa się w gotówce, a akcesja do UE ma wymusić ściślejsze egzekwowanie przepisów przeciwdziałających praniu pieniędzy. To ryzyko po stronie popytu, którego żadna prognoza cenowa nie uwzględnia.

Wciąż tanio na tle sąsiadów — ale nie na tle wszystkich

Argument „połowa ceny Chorwacji" jest wciąż prawdziwy i wciąż użyteczny: Split kosztuje 3861–5477 €/m², czyli mniej więcej dwa razy więcej niż Tirana, a czarnogórska Budva jest droższa o 50–100%. Przestaje to być prawdą w porównaniu z kontynentalną Grecją. Saloniki kosztują średnio około 1582 €/m² — porównywalnie z Tiraną, a nie taniej — a segment kurortowy Korfu to 3400–8000 €/m², czyli porównanie, które faworyzuje Albanię tylko w zestawieniu z konkretnie greckimi wyspami, a nie greckim lądem. Porównanie z Chorwacją utrzymuje się w szczegółach, jeśli chcesz zobaczyć liczby obok siebie.

Sam lek jest częścią tej historii i rzadko się o nim wspomina. Umocnił się z około 137 do poniżej 98 za euro od 2017 roku — oficjalnie przypisuje się to turystyce, przekazom pieniężnym i inwestycjom zagranicznym, choć MFW zauważył, że to umocnienie nie jest w pełni wyjaśnione samymi tymi fundamentami, co pozostawia miejsce na nieformalne lub nielegalne przepływy jako częściowy czynnik. Dla kupującego rozliczającego się w euro silny lek oznacza, że wszystko wycenione w lokalnej walucie — remont, zarządzanie, codzienne koszty — po cichu podrożało w tych samych latach, gdy rosły ceny nieruchomości.

Nic z tego nie jest powodem, by czekać w nieskończoność — słaby rynek to właśnie moment, w którym kupujący ma pole do negocjacji, a rok 2026 ma swój własny termin: okno rewaloryzacji nieruchomości z 5% stawką zamyka się 31 grudnia. Jeśli powyższe liczby skłaniają Cię bardziej ku zakupowi niż wyczekiwaniu, zobacz, co faktycznie jest w ofercie, zamiast wyceniać względem średniej.