Nasze badania opisują typowego polskiego kupującego w Albanii tak: Saranda, miejscowość Ksamil albo Durrës, budżet 70 000-150 000 €, mieszkanie do wynajmowania turystom i na własne wakacje oraz oczekiwany zwrot 10-16% rocznie, zwykle zasłyszany od polskojęzycznego pośrednika. Czytamy tę obietnicę jako górny kwartyl najmu krótkoterminowego przedstawiony jako średnia. Ten artykuł pokazuje, co potwierdzają dane i z jaką pewnością, oraz zaznacza, czego brakuje. Nic tutaj nie jest obietnicą zysku; każda liczba to szacunek albo cena ofertowa i za każdym razem mówimy, która.
Około 4-6% brutto w Tiranie, 4,5-6% w mieście Durrës, 4-5,5% we Wlorze i 3,5-5% w Sarandzie, według naszego roboczego szacunku na 2026 rok. Rentowność netto, po podatku 15%, opłacie za budynek, ubezpieczeniu, pustostanach i rezerwie na remonty, jest zwykle o 1,0-1,5 punktu procentowego niższa. Jedyna niezależna seria danych, Global Property Guide, pochodzi z trzeciego kwartału 2022 roku i podawała 6,1% dla Tirany oraz 4,5% dla miasta Durrës.
Za tymi procentami stoją czynsze ofertowe. W mieście Durrës mieszkanie z jedną sypialnią w centrum ogłasza się za 250-400 € miesięcznie; próba 18 ogłoszeń z portalu ogłoszeniowego z września 2026 roku miała medianę 390 €. Przy plaży takie samo mieszkanie kosztuje w ogłoszeniach 200-350 € zimą i 400-600 € latem. Pewność tych danych oceniamy jako niską do średniej: próby są małe i pokazują to, czego żądają wynajmujący.
Jak najem długoterminowy wygląda w praktyce: kaucja to zwykle czynsz za 1-2 miesiące, umowę dłuższą niż rok sporządza się na piśmie i poświadcza notarialnie, okres wypowiedzenia wynosi 30-90 dni, najemca płaci za zużycie mediów, a podawany poziom pustostanów to 4-8%.
Dla mieszkania z jedną sypialnią, wynajmowanego przez cały rok i dobrze prowadzonego, szacunki modelowe to 10 346-12 533 € brutto rocznie w mieście Durrës, przy obłożeniu 50-53% i średniej stawce za noc 55-63 €, oraz 13 805-17 040 € w Sarandzie. Miejscowość Golem to rynek letni: około 6800-8800 € od maja do września. To szacunki platform analitycznych, przed prowizjami, kosztami i podatkiem, a nie wypłaty.
Zastrzeżenie dotyczące obłożenia to właśnie to, które broszury pomijają. Platformy analityczne liczą je na dwa sposoby. Dla wszystkich ogłoszeń, łącznie z mieszkaniami wynajmowanymi tylko przez część roku, obłożenie wynosi 25-39%; dla ogłoszeń dostępnych przez cały rok to 53-62%. W skali kraju wskaźnik dla wszystkich ogłoszeń wynosi 26,5% w roku, 55,7% w sierpniu i 13-16% od listopada do marca. Jeśli sprzedający podaje ci obłożenie, zapytaj, które z dwóch ma na myśli.
Drugie zastrzeżenie to podaż. Liczba aktywnych ogłoszeń w Albanii wzrosła z 6342 w kwietniu 2020 roku do 32 229 w kwietniu 2026 roku. W 2025 roku liczba ogłoszeń w mieście Durrës wzrosła o 69%, a przychód na ogłoszenie o 2,6%. Gospodarze stosujący ceny dynamiczne osiągają obłożenie 44,9%, wobec 16,5% u tych ze stałą ceną. Zwrot zależy dziś bardziej od tego, jak mieszkanie jest prowadzone, niż od tego, gdzie się znajduje. Dane miasto po mieście znajdziesz w tekście dochód z Airbnb w Albanii według miast.
Zryczałtowaną stawką 15%, jednakową dla rezydentów i nierezydentów. Przy najmie długoterminowym to 15% czynszu brutto. Przy najmie krótkoterminowym przez Airbnb lub Booking to 15% tego, co zostaje po prowizji platformy, a sprzątania, mediów i wynagrodzenia zarządcy nie można odliczyć. Osoba fizyczna nie musi rejestrować działalności dla samego najmu i deklaruje dochód w systemie DIVA do 31 marca następnego roku.
Co polski właściciel powinien do tego dodać:
Podatki przy zakupie i posiadaniu opisujemy w tekście jaki podatek zapłacisz.
Żaden albański zarządca nie publikuje cennika. Podawane przedziały to 10-15% przychodu za obsługę częściową (ogłoszenie, wycena, korespondencja z gośćmi), 20-30% za pełną obsługę i do 40-45% w firmach premium. Profesjonalnie zarządzanych jest tylko około 7% ogłoszeń, 2207 z mniej więcej 32 000. Dolicz platformę: Airbnb pobiera od gospodarza 3% w modelu dzielonej opłaty albo około 15,5% w modelu opłaty tylko od gospodarza, a Booking około 15%.
Koszty bieżące najmu krótkoterminowego, w tym media, sprzątanie i materiały eksploatacyjne, podaje się na 150-200 € miesięcznie. Profesjonalne sprzątanie między gośćmi kosztuje według szacunków 17-33 €, czyli więcej niż mediana opłaty za sprzątanie płaconej przez gości w którymkolwiek albańskim mieście, więc część tej kwoty pokrywa się ze stawki za noc.
Łącznie nasz szacunek dla mieszkania w mieście Durrës z przychodem 11 000 € brutto rocznie jest taki, że właściciel zachowuje około 6600-7200 €, gdy sam zarządza na Airbnb, i około 3500-4100 € przy zarządcy z pełną obsługą za 25% na mieszanych platformach, w obu przypadkach po podatku. Zarządca z taką prowizją zwraca się tylko wtedy, gdy podnosi przychód brutto o około 30% lub więcej. Dla nadmorskich mieszkań z jedną sypialnią nie mamy danych, które by to potwierdzały.
W naszym scenariuszu bazowym, który zakłada samodzielne zarządzanie, obłożenie 52% i umeblowane mieszkanie, szacowana rentowność netto od całej inwestycji wynosi 6,7% dla najmu krótkoterminowego w mieście Durrës, 7,3% w Sarandzie, 4,3% w Tiranie i 3,9% we Wlorze; mieszkanie w miejscowości Golem wynajmowane latem na doby, a zimą na miesiące daje 6,0%. Umowa roczna przynosi wszędzie 1,6-3,6% netto.
Rozrzut jest ważniejszy niż środek. Przy zarządcy za 25%, obłożeniu 45% i kosztach platform z przewagą Booking te same zakupy spadają do 0-2,4% netto; scenariusz optymistyczny sięga 9-10% w Sarandzie i mieście Durrës. To wyniki modelu opartego na cenach ofertowych i szacowanym przychodzie. Pełny przykład z wyliczeniem znajdziesz w tekście prawdziwa inwestycja pod najem w Durrës.
Całkiem sporo. Dla miasta Durrës istnieją czynsze ofertowe z małych prób oraz modelowe szacunki platform dotyczące przychodu z najmu krótkoterminowego i nic więcej: nie ma opublikowanych czynszów uzyskanych, rzeczywistych wypłat gospodarzy, kwoty opłaty za nocleg ani opłat serwisowych w kompleksach wypoczynkowych. Sprzedający, który podaje ci którąkolwiek z tych liczb jako fakt, zgaduje. Luki po kolei:
Przy umowie rocznej nasz roboczy szacunek to 4-6% brutto w Tiranie, 4,5-6% w mieście Durrës, 4-5,5% we Wlorze i 3,5-5% w Sarandzie, a rentowność netto jest zwykle o 1,0-1,5 punktu procentowego niższa. Najem krótkoterminowy szacuje się wyżej, ale z dużym rozrzutem: przy zakupie za 100 000 € modelowa rentowność netto w mieście Durrës wynosi od 2,0% w scenariuszu ostrożnym do 9,4% w optymistycznym.
Zryczałtowaną stawką 15%, taką samą dla rezydentów i nierezydentów. Najem długoterminowy jest opodatkowany od czynszu brutto; najem krótkoterminowy przez platformę od dochodu po prowizji platformy, a innych kosztów nie można odliczyć. Dochód deklaruje się w systemie DIVA do 31 marca następnego roku, a nierezydent potrzebuje albańskiego numeru podatkowego, zwykle uzyskiwanego przez pełnomocnika.
Zarządcy nie publikują cenników. Podawane przedziały to 10-15% przychodu za obsługę częściową, 20-30% za pełną i do 40-45% w firmach premium, przy czym sprzątanie zwykle jest liczone osobno. Według naszego szacunku zarządca z pełną obsługą za 25% zwraca się tylko wtedy, gdy podnosi przychód brutto o około 30% lub więcej, a profesjonalnie zarządzanych jest tylko około 7% ogłoszeń.
Tylko częściowo. Czynsze ofertowe pochodzą z małych prób, na przykład mediana 390 € miesięcznie za mieszkanie z jedną sypialnią z 18 ogłoszeń we wrześniu 2026 roku, a przychód z najmu krótkoterminowego istnieje jako modelowe szacunki platform. Czynszów uzyskanych, rzeczywistych wypłat gospodarzy, opłaty za nocleg w mieście Durrës i opłat serwisowych w kompleksach wypoczynkowych nie publikuje nikt, kogo udało nam się znaleźć.
