È sicuro comprare una casa "informale" senza permesso in Albania?
Solo dopo la legalizzazione e la registrazione. Una casa costruita senza permesso può essere legalizzata ai sensi della Legge 20/2020 se compare nell'ortofoto anteriore al 2020 e non si trova sulla fascia costiera o in un'altra zona esclusa; finché l'ASHK non emette la decisione non esiste un titolo registrato da acquistare. Nel 2025 l'ASHK ha emesso 26.101 decisioni di legalizzazione e 610 rifiuti.
Dati raccolti da Fedir AlpatovAggiornato il
I rischi, uno per uno
| Situazione | Cosa significa per chi compra | Riferimento normativo |
|---|---|---|
| Non presente sull'ortofoto anteriore al 2020 | Non ammissibile alla legalizzazione | Legge 20/2020 art. 17 |
| Sulla fascia costiera o vicino a grandi infrastrutture | Esclusa dalla legalizzazione | Legge 20/2020 art. 18 |
| Legalizzata, prezzo del terreno non pagato | Ipoteca legale sull'immobile | Legge 20/2020 art. 22(10) |
| Su terreno di un altro proprietario | Registrata senza il terreno fino all'indennizzo | Legge 20/2020 art. 22(6) |
| Legalizzata e terreno pagato | Immobile registrato a tutti gli effetti | VKM 446/2023 |
Fonti · 3
- DATA-LEGAL-0018Law 20/2020 Art. 17: buildings without a permit that appear on the national orthophoto made before the law entered into force; Art. 18: no legalisation where the building harms major infrastructure, national roads, public buildings, cultural heritage, strategic-investment areas or the coastline; Art. 21: ASHK decides within 60 days of qualification. Art. 16(1): every applicant may obtain an extract of their own application from the ASHK unpermitted-building database.Legalisation covers unpermitted buildings on the pre-2020 orthophoto; coastline and major infrastructure excludedAffidabilità: HIGHPeriodo: 2020–2026verificato 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
- DATA-LEGAL-0019Law 20/2020 Art. 22(10): a statutory mortgage stays on the legalised property until the plot price is paid in full. Art. 22(6): on private third-party land, ownership of the land passes only when the compensation decision enters into force; until then the building is registered without a relationship to the land. Art. 22(2)–(3): the legalisation act also transfers the plot, for a home up to three times the footprint and at most 500 m².A legalised home can carry a statutory mortgage or be registered "without the land"Affidabilità: HIGHPeriodo: 2020–2026verificato 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
- DATA-LEGAL-002050 % of land valuePlot price for a legalised home: 50% of the zone land value, 20% off if paid within 30 daysAffidabilità: HIGHPeriodo: 2023–2026verificato 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 446 of 26.07.2023 on transferring ownership and registering legalised property
Quanto è diffuso
L'ASHK ha emesso 291.114 decisioni di legalizzazione tra il 2006 e il 2025 e 26.101 solo nel 2025, il dato annuo più alto dal 2016; nello stesso anno ha respinto 610 pratiche. Il suo rapporto 2025 indica il 2028 come anno entro cui dovrebbe concludersi la registrazione iniziale, legalizzazioni comprese.
| Anno | Decisioni |
|---|---|
| 2016 | 48,351 |
| 2023 | 10,132 |
| 2024 | 11,167 |
| 2025 | 26,101 |
Fonti · 1
Come si comportano gli acquirenti
- Comprate solo ciò che ha una scheda immobiliare intestata al venditore; una domanda di legalizzazione non è un titolo di proprietà.
- Se il venditore ha la pratica ancora in corso, subordinate il contratto preliminare alla decisione dell'ASHK e al pagamento del prezzo del terreno.
- Chiedete l'estratto della domanda del venditore dal database ASHK degli edifici senza permesso, che ogni richiedente può ottenere.
- Sulla costa, verificate che la casa non ricada in una zona esclusa prima di trattare.
Domande e risposte
Sì, come qualsiasi immobile, una volta registrato. Il terreno che viene assegnato con la legalizzazione è terreno edificabile.
Solo il possessore che ha presentato la domanda può completare la legalizzazione; comprare prima della decisione non trasferisce alcun titolo.
L'ASHK punta a completare la registrazione iniziale, legalizzazioni comprese, entro il 2028.
Fonti
- Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes). Parliament of Albania (FAOLEX copy), 2020-03-05 (consultato il 2026-10-19)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 446 of 26.07.2023 on transferring ownership and registering legalised property. State Cadastre Agency (ASHK), 2023-07-26 (consultato il 2026-10-19)
- ASHK Annual Activity Report 2025. State Cadastre Agency (ASHK), 2026-06-15 (consultato il 2026-10-19)
Cosa manca
Lacune note: domande per cui non abbiamo ancora dati affidabili.
- I 610 dinieghi del 2025 provengono dalla stessa tabella del rapporto ASHK; le motivazioni per categoria non sono pubblicate.
- Nella legge non è stata trovata alcuna data esplicita di chiusura per le nuove domande di legalizzazione.