Як перевірити нерухомість в Албанії перед оплатою? Чек-лист (2026)
Між оголошенням і безпечною купівлею стоять вісім перевірок: титул і обтяження в ASHK (5 500 леків за три витяги), статус легалізації, дозвіл і забудовник у новобудові, хто підписує, як оформлено завдаток, як рухаються гроші та реєстрація вашого титулу наприкінці. Кожен крок нижче веде до докладного гіда, а нотаріус перед угодою ще раз звіряє реєстр.
Дані зібрав Fedir AlpatovОновлено
Вісім перевірок у тому порядку, в якому вони відбуваються
Пройдіть список до того, як зрушать будь-які гроші. Перші два кроки відсікають більше поганих угод, ніж усе інше разом.
| № | Перевірка | Як |
|---|---|---|
| 1 | Продавець - зареєстрований власник | Свіжа картела з ASHK, секція B: продає той, хто в ній указаний, і видно підставу титулу |
| 2 | Продаж не блокують обтяження | Секції C і D картели: іпотека, арешт або законна іпотека легалізованого будинку знімаються до того, як ви платите |
| 3 | Будівля легальна | Статус легалізації для старих і неформальних споруд: завершена легалізація або план із датами, але не обіцянка |
| 4 | Дозвіл і забудовник (новобудова) | Дозвіл на будівництво, історія забудовника та чи не закладено банку землю проєкту або квартири |
| 5 | Договір на етапі будівництва захищає вас | Платежі за етапами будівництва, строк здачі з неустойкою, точна специфікація квартири |
| 6 | Підписують правильні люди | Усі співвласники на угоді або нотаріальна довіреність; ваша власна довіреність при купівлі дистанційно |
| 7 | Завдаток оформлено як kapar і сплачено безпечно | Названо kapar у нотаріальному попередньому договорі, сплачено переказом після кроків 1 і 2 |
| 8 | Купівлю зареєстровано на вас | Нотаріус подає акт до ASHK (5 000 леків); ви власник, коли це каже реєстр, а не коли ви заплатили |
Джерела · 7
- DATA-LEGAL-0034VKM 782/2020 (under Law 111/2018 Art. 13): Section A property data, Section B title data (owner and how acquired), Section B/1 preliminary registration, Section C real rights of third parties that do NOT restrict disposal, Section D data on rights and acts that DO restrict disposal (incl. the Art. 27 restrictions, e.g. a hypothec or a seizure), Section E other informative data, Section F internal actions on the card (not public).The kartela e pasurisë has six sections: C holds third-party rights, D the restrictions on disposalДостовірність: HIGHПеріод: 2020-2026перевірено 2026-11-06VKM No. 782 of 7.10.2020 "Për miratimin e modeleve të akteve kadastrale…" (models of cadastral acts and the content of the cadastral map)
Read in the decision PDF on ashk.gov.al, part II point 4.
- DATA-LEGAL-0019Law 20/2020 Art. 22(10): a statutory mortgage stays on the legalised property until the plot price is paid in full. Art. 22(6): on private third-party land, ownership of the land passes only when the compensation decision enters into force; until then the building is registered without a relationship to the land. Art. 22(2)–(3): the legalisation act also transfers the plot, for a home up to three times the footprint and at most 500 m².A legalised home can carry a statutory mortgage or be registered "without the land"Достовірність: HIGHПеріод: 2020–2026перевірено 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
- DATA-LEGAL-0018Law 20/2020 Art. 17: buildings without a permit that appear on the national orthophoto made before the law entered into force; Art. 18: no legalisation where the building harms major infrastructure, national roads, public buildings, cultural heritage, strategic-investment areas or the coastline; Art. 21: ASHK decides within 60 days of qualification. Art. 16(1): every applicant may obtain an extract of their own application from the ASHK unpermitted-building database.Legalisation covers unpermitted buildings on the pre-2020 orthophoto; coastline and major infrastructure excludedДостовірність: HIGHПеріод: 2020–2026перевірено 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
- DATA-LEGAL-0004A buyer can be represented under a power of attorney. The deed must state the power of attorney's date, object, legal circumstances, validity and term, and a copy of it is attached to the deed; the cadastre records the representative's ID or passport number.Buying through a representative: power of attorneyДостовірність: HIGHПеріод: Law 110/2018 Art. 99(2), Art. 102(1); ASHK Instruction 1557/перевірено 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- DATA-LEGAL-0032Civil Code Neni 601: kapari is a sum one party gives the other on account of the contract price, to prove the contract and secure its performance. Neni 602: if the contract fails through the fault of the party who GAVE the kapar, that party loses it; if through the fault of the party who RECEIVED it, that party returns double. The party at fault also owes damages, the kapar counting toward them, unless the contract provides otherwise.Kapari (earnest money): buyer in default loses it, seller in default returns doubleДостовірність: HIGHПеріод: 1994-2026перевірено 2026-11-06Civil Code of the Republic of Albania (Law No. 7850 of 29.7.1994, consolidated up to Law No. 113/2016)
Read in the consolidated Albanian text (WIPO Lex), Kreu VI "Kapari dhe privilegjet".
- DATA-LEGAL-0009A property deed must state how the price is paid; the technical payment procedure is set by joint instruction of the Ministers of Justice and Finance, and the notary's special bank account can hold the funds. A notary may not handle cash above 150,000 ALL in notarial transactions.Payment of the price: stated in the deed; notary cash limit 150,000 lekДостовірність: HIGHПеріод: Law 110/2018 Art. 105(4), Art. 68(3)перевірено 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- Достовірність: HIGHПеріод: 2025–2026перевірено 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
Що змінюється залежно від типу нерухомості
Вторинна квартира в зареєстрованому будинку - короткий шлях: роботу роблять кроки 1, 2, 6, 7 і 8.
Новобудова додає кроки 4 і 5, і вони важливіші за решту: найчастіші втрати на узбережжі - завдатки, сплачені забудовникам без дозволу або на закладеній землі. Будинок додає до кроку 1 землю та її межі, а до кроку 3 - будь-яку нелегалізовану прибудову. Земля - окремий світ: ділянку під забудову іноземець купує вільно, коли заплановані інвестиції не менші за три вартості ділянки, а сільськогосподарську землю напряму - ніколи, тому перед кроком 1 прочитайте гід про землю.
Неформальний або частково легалізований будинок купують лише після того, як крок 3 завершено в реєстрі, а не під запевнення продавця, що «документи от-от будуть».
Хто перевіряє: нотаріус, юрист, перекладач
Нотаріус не опціональний і не декоративний: за албанським законом продаж дійсний лише як нотаріальний акт, і нотаріус перевіряє власність у кадастрі до його посвідчення. Ця перевірка - хребет усієї системи.
Юрист опціональний і часто виправданий у всьому незвичайному: повний due diligence зазвичай коштує €500-2 000 - цифра, яку враховує наш калькулятор витрат на купівлю. Покупець без албанської мови зобов'язаний привести на угоду присяжного перекладача: той підписує акт разом із вами, і його ціна мізерна поряд із ризиком підписати те, чого ви не можете прочитати.
Скільки це триває і скільки коштує перевірка
Три витяги ASHK разом коштують 5 500 леків, близько €60, і приходять за дні. З чистими документами весь шлях від резервування до зареєстрованого титулу зазвичай займає чотири - вісім тижнів: перевірки - найдешевша і найшвидша частина купівлі, а дорогі тижні починаються там, де їх пропустили.
Інтерактивна версія цього чек-листа - на нашій сторінці перевірки нерухомості: оберіть, що й у кого купуєте, і вона збере список під ваш випадок з посиланнями на потрібні гіди.
Питання та відповіді
Джерела
- Civil Code of the Republic of Albania (Law No. 7850 of 29.7.1994, consolidated up to Law No. 113/2016). Kuvendi i Republikës së Shqipërisë (text via WIPO Lex), 1994-07-29 (переглянуто 2026-11-06)
- VKM No. 782 of 7.10.2020 "Për miratimin e modeleve të akteve kadastrale…" (models of cadastral acts and the content of the cadastral map). Këshilli i Ministrave / ASHK, 2020-10-07 (переглянуто 2026-11-06)
- Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes). Parliament of Albania (FAOLEX copy), 2020-03-05 (переглянуто 2026-10-19)
- Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text, 2018-12-20 (переглянуто 2026-09-09)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020. State Cadastre Agency (ASHK), 2025-07-31 (переглянуто 2026-10-19)