Чи безпечний завдаток (kapar) при купівлі нерухомості в Албанії? (2026)
Цивільний кодекс Албанії надає завдатку реальної сили: відмовитеся ви - завдаток втрачається, відмовиться продавець - він повертає його вдвічі (ст. 602). Захист працює, лише якщо платіж названо kapar у письмовому попередньому договорі, найкраще в нотаріуса, і сплачено банківським переказом після перевірок ASHK. Звичайний завдаток на узбережжі - 5-10 відсотків ціни.
Дані зібрав Fedir AlpatovОновлено
Що насправді говорить про завдаток Цивільний кодекс
Завдаток (kapar) - не просто аванс: це юридична конструкція, визначена Цивільним кодексом (ст. 601). Він підтверджує укладення договору й забезпечує його виконання, а кодекс автоматично карає того, хто зірвав угоду.
| Ситуація | Що каже закон |
|---|---|
| Купівля відбулася | Завдаток зараховується в ціну: він завжди був частиною платежу |
| Угода зірвалася з вини покупця (який дав завдаток) | Покупець втрачає завдаток |
| Угода зірвалася з вини продавця (який отримав завдаток) | Продавець повертає завдаток у подвійному розмірі |
| Збитки понад завдаток | Винна сторона відшкодовує й збитки, завдаток іде в залік, якщо договором не передбачено інше |
Джерела · 1
- DATA-LEGAL-0032Civil Code Neni 601: kapari is a sum one party gives the other on account of the contract price, to prove the contract and secure its performance. Neni 602: if the contract fails through the fault of the party who GAVE the kapar, that party loses it; if through the fault of the party who RECEIVED it, that party returns double. The party at fault also owes damages, the kapar counting toward them, unless the contract provides otherwise.Kapari (earnest money): buyer in default loses it, seller in default returns doubleДостовірність: HIGHПеріод: 1994-2026перевірено 2026-11-06Civil Code of the Republic of Albania (Law No. 7850 of 29.7.1994, consolidated up to Law No. 113/2016)
Read in the consolidated Albanian text (WIPO Lex), Kreu VI "Kapari dhe privilegjet".
Чому важливий папір, на якому стоїть завдаток
Остаточний продаж нерухомості в Албанії дійсний лише як нотаріальний акт, який потім реєструють в ASHK (ст. 83 і 750 Цивільного кодексу). Приватний папір не передає власність, скільки б грошей не перейшло з рук у руки.
Завдаток живе в попередньому договорі (kontrata e porosisë, обіцянка продажу). Підписуйте його в нотаріуса: нотаріальний попередній договір точно фіксує, хто, що, кому, за скільки й до якого строку продає, називає платіж завдатком, щоб діяла ст. 602, і його значно важче оскаржити, ніж розписку. У новобудові ту саму роль відіграє договір із забудовником - його додаткові перевірки розібрано в нашому гіді з офф-плану.
Якою б не була форма, слово вирішує: гроші, не названі письмово kapar, - це просто аванс. Аванс повертається, якщо угода померла, але подвійної санкції проти продавця, який відмовився, він не несе.
Як безпечно передати гроші
- Платіть завдаток (kapar) лише після перевірок ASHK. Спершу свіжа картела з чистою секцією D: завдаток до перевірки титулу - це позика незнайомцю.
- Платіть банківським переказом продавцю, вказаному в картелі, із зазначенням призначення платежу. Готівкою албанський нотаріус має право проводити лише до 150 000 леків (близько €1 600), а переказ лишає доказ, який захоче бачити суд.
- Пропишіть умови в тому самому документі: строк основної угоди, хто які витрати несе, і що завдаток повертається повністю, якщо не настала обумовлена умова, зокрема відмова банку в кредиті, якщо ви про нього домовилися.
- У новобудові ніколи не платіть наперед етапів будівництва, записаних у договорі.
Скільки і коли
На албанському узбережжі звичайний діапазон завдатку - 5-10 відсотків ціни: достатньо, щоб зняти об'єкт із продажу, і не настільки багато, щоб було страшно піти, якщо проблемою виявиться продавець і подвійне повернення доведеться стягувати.
Звичайна послідовність: перевірки ASHK, потім нотаріальний попередній договір із завдатком, потім основна угода в узгоджені тижні, де доплачується ціна й завдаток іде в залік. З чистими документами шлях від резервування до зареєстрованого титулу зазвичай займає чотири - вісім тижнів.
Питання та відповіді
Джерела
- Civil Code of the Republic of Albania (Law No. 7850 of 29.7.1994, consolidated up to Law No. 113/2016). Kuvendi i Republikës së Shqipërisë (text via WIPO Lex), 1994-07-29 (переглянуто 2026-11-06)