Як перевірити, кому належить нерухомість в Албанії? Витяг ASHK (2026)
Попросіть свіжу копію kartela e pasurisë з державного кадастру (ASHK): у ній вказано власника, підставу права та всі зареєстровані обтяження. Три стандартні перевірки коштують разом 5 500 леків (близько €60), а нотаріус ще раз звіряє реєстр перед угодою. Будь-який запис у секції D картели обмежує продаж: не платіть, доки його не пояснили і не зняли.
Дані зібрав Fedir AlpatovОновлено
Що замовити в ASHK, перш ніж платити
На більшість запитань відповідають три документи, і всі три видає державний кадастр (ASHK) через портал e-Albania. Просіть у продавця копії, видані протягом останнього тижня: власник і обтяження можуть змінитися будь-якого дня, а старий витяг нічого не доводить.
Продавець або ваш юрист за довіреністю замовляє їх онлайн за кілька хвилин. Перед підписанням договору нотаріус ще раз перевіряє електронний реєстр, тож остаточна перевірка не залежить від паперів, які вам передав продавець.
| Документ | Що показує | Збір |
|---|---|---|
| Kartela e pasurisë (копія картки об'єкта) | Повний аркуш реєстру: власник, титул, права третіх осіб, обмеження | 1 500 леків |
| Certifikata e pronësisë (свідоцтво про власність) | Хто зареєстрований власник, з ідентифікаторами об'єкта | 3 000 леків |
| Онлайн-перевірка правового статусу | Чи є на об'єкті обтяження, без повної картки | 1 000 леків |
Методика: Збори за прейскурантом послуг ASHK, чинним з 2025 року (VKM 462/2025).
Джерела · 2
- DATA-PURCHASE-001010.87–32.6 EUR per documentASHK checks before buying: certificate 3,000 ALL, property card 1,500 ALL, online legal status 1,000 ALLДостовірність: HIGHПеріод: 2025–2026перевірено 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-LEGAL-0034VKM 782/2020 (under Law 111/2018 Art. 13): Section A property data, Section B title data (owner and how acquired), Section B/1 preliminary registration, Section C real rights of third parties that do NOT restrict disposal, Section D data on rights and acts that DO restrict disposal (incl. the Art. 27 restrictions, e.g. a hypothec or a seizure), Section E other informative data, Section F internal actions on the card (not public).The kartela e pasurisë has six sections: C holds third-party rights, D the restrictions on disposalДостовірність: HIGHПеріод: 2020-2026перевірено 2026-11-06VKM No. 782 of 7.10.2020 "Për miratimin e modeleve të akteve kadastrale…" (models of cadastral acts and the content of the cadastral map)
Read in the decision PDF on ashk.gov.al, part II point 4.
Як читати картелу, секція за секцією
Картела складається з шести секцій (VKM 782/2020 на підставі закону про кадастр 111/2018). Дві з них вирішують, чи можна купувати спокійно: у секції B має стояти ваш продавець, а секція D має бути порожньою або поясненою.
| Секція | Назва | На що дивитися |
|---|---|---|
| A | Дані об'єкта | Адреса, кадастрова зона, площа й унікальний номер об'єкта збігаються з оголошенням |
| B | Дані титулу | Зареєстрований власник - той, хто вам продає, і підстава права (купівля, спадщина, легалізація) |
| B/1 | Попередня реєстрація | Титул у попередній реєстрації не є остаточним: запитайте, чому |
| C | Речові права третіх осіб | Сервітути, оренда й подібні права: переживають продаж, але не блокують його |
| D | Обмеження розпорядження | Іпотеки, арешти, судові заборони, законна іпотека легалізованого будинку: будь-який запис тут блокує безпечну купівлю, доки його не знято |
| E | Інша інформація | Позначки без самостійної юридичної сили, але прочитати варто |
Джерела · 2
- DATA-LEGAL-0034VKM 782/2020 (under Law 111/2018 Art. 13): Section A property data, Section B title data (owner and how acquired), Section B/1 preliminary registration, Section C real rights of third parties that do NOT restrict disposal, Section D data on rights and acts that DO restrict disposal (incl. the Art. 27 restrictions, e.g. a hypothec or a seizure), Section E other informative data, Section F internal actions on the card (not public).The kartela e pasurisë has six sections: C holds third-party rights, D the restrictions on disposalДостовірність: HIGHПеріод: 2020-2026перевірено 2026-11-06VKM No. 782 of 7.10.2020 "Për miratimin e modeleve të akteve kadastrale…" (models of cadastral acts and the content of the cadastral map)
Read in the decision PDF on ashk.gov.al, part II point 4.
- DATA-LEGAL-0019Law 20/2020 Art. 22(10): a statutory mortgage stays on the legalised property until the plot price is paid in full. Art. 22(6): on private third-party land, ownership of the land passes only when the compensation decision enters into force; until then the building is registered without a relationship to the land. Art. 22(2)–(3): the legalisation act also transfers the plot, for a home up to three times the footprint and at most 500 m².A legalised home can carry a statutory mortgage or be registered "without the land"Достовірність: HIGHПеріод: 2020–2026перевірено 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
Червоні прапорці, на яких угода закінчується
- Продає не той, хто вказаний у секції B. Чоловік чи дружина, батько чи брат, які «продають за сім'ю», нічого не передають: у нотаріуса підписує кожен зареєстрований співвласник або дає нотаріальну довіреність.
- Незареєстрована спадщина. Якщо власник помер, а спадкоємці так і не внесли себе до картели, спершу оформлюється спадщина: це документи й час, а не обіцянки.
- Будь-який запис у секції D. Іпотека під чийсь кредит, судовий арешт або законна іпотека легалізованого будинку, за який не сплачено ціну ділянки: кожну знімають до або під час угоди, з письмовим підтвердженням.
- Титул, що ґрунтується на незавершеній легалізації, або будівля, зареєстрована «без землі». Перш ніж іти далі, прочитайте наш гід із перевірки легалізації.
Пам'ятайте юридичну основу: продаж нерухомості в Албанії дійсний лише як нотаріальний акт, який потім реєструють в ASHK. Приватний договір, розписка чи потиск руки не передають нічого, скільки б не було сплачено.
Хто насправді може замовити ці документи
Послуги e-Albania щодо картели та свідоцтва прив'язані до облікового запису власника, тому на практиці їх замовляє продавець або ваш юрист за довіреністю. Покупець не може анонімно отримати чуже повне досьє, і це зроблено навмисно.
Що ви контролюєте - це свіжість і перевірку: наполягайте на витягах, виданих днями, а не місяцями тому, і покладайтеся на власну звірку нотаріуса з електронним реєстром у день угоди. Нотаріус зобов'язаний перевірити власність у кадастрі до посвідчення продажу: останнє слово за цією перевіркою, а не за паперовою копією.
Питання та відповіді
Джерела
- Civil Code of the Republic of Albania (Law No. 7850 of 29.7.1994, consolidated up to Law No. 113/2016). Kuvendi i Republikës së Shqipërisë (text via WIPO Lex), 1994-07-29 (переглянуто 2026-11-06)
- VKM No. 782 of 7.10.2020 "Për miratimin e modeleve të akteve kadastrale…" (models of cadastral acts and the content of the cadastral map). Këshilli i Ministrave / ASHK, 2020-10-07 (переглянуто 2026-11-06)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020. State Cadastre Agency (ASHK), 2025-07-31 (переглянуто 2026-10-19)
- Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes). Parliament of Albania (FAOLEX copy), 2020-03-05 (переглянуто 2026-10-19)