Купівля старої квартири в Дурресі після землетрусу 2019 року: як перевірити будинок

Якщо квартира в Дурресі біля моря коштує набагато дешевше за сусідні, перше питання — не вид і не поверх. Питання в тому, коли звели будинок і що з ним сталося у 2019 році. Землетрус завдав найбільших руйнувань саме на пляжній смузі, ринок відтоді закладає це в ціну старих будинків, і низька ціна за квадратний метр зазвичай говорить про сам будинок, а не про продавця, який поспішає.

Що сталося у 2019 році

26 листопада 2019 року стався землетрус магнітудою M6.4 з епіцентром поблизу Дурреса. Загинула 51 людина, понад 14 000 будівель було пошкоджено, 2 500 стали непридатними для проживання; збитки перевищили €1 млрд. Готелі й житлові будинки обвалилися, зокрема, у Плажі та Шкембі-і-Каваєс. Відбудова коштувала понад €1 млрд і йшла за прискореною процедурою, через що лунали звинувачення у фаворитизмі, а через чотири роки близько 2 500 родин досі не мали постійного житла.

Як це вплинуло на ринок

Відтоді в Дурресі два ринки за однією адресою. Нові будинки стабільно продаються з надбавкою — покупці платять за впевненість у конструкції, — а старий фонд продається зі знижкою або стоїть без руху. Більшість квартир на пляжній смузі старші за 30 років, а найвищі ціни, які ви бачите в публікаціях, стосуються невеликої частки нових квартир.

Найбільший розрив — у Шкембі-і-Каваєс: новобудови виставляють за €1 200–2 000/м², старші квартири — за €450–800/м². У Плажі друга лінія, де переважно старий фонд, продавалася значно дешевше за нові квартири на першій лінії. Найпомітніша знижка на старі будинки — у Шкозеті та старому Плажі.

Свою роль відіграє і ґрунт. Узбережжя Дурреса піщане, і осідання підтвердили навіть у зовсім нових висотках у марині Дурреса, тож свіжий рік будівництва сам по собі теж не гарантія.

Як перевірити старий будинок

1. Рік будівництва. Наше робоче правило для Дурреса: будинок 2020 року або новіший, або незалежна сейсмічна експертиза старшого будинку. Попросіть указати рік письмово.
2. Оцінка після землетрусу. Запитайте, чи обстежували будинок після листопада 2019 року, яку категорію йому присвоїли і чи проводили ремонт. Відсутність документів — теж відповідь.
3. Поверхи й дозвіл. Порахуйте поверхи й порівняйте з дозволом на будівництво. Надбудовані без дозволу поверхи — звичне явище на цьому узбережжі: вони навантажують конструкцію понад розрахункове і можуть створити проблеми з правом власності.
4. Витяг про власність. Самостійно отримайте витяг про право власності (kartela e pasurisë) у кадастрі ASHK: у ньому видно власника і всі обтяження. На будинок має бути дозвіл на експлуатацію (leje përdorimi).
5. Інженер, а не агент. Заплатіть незалежному інженеру-конструктору, щоб він оглянув тріщини, сходову клітку, перший поверх і дах. Порівняно з різницею в ціні це недорого.
6. Бюджет. Повний стандартний ремонт в Албанії коштує близько €200–300/м², середнього рівня — €300–400/м², без урахування вікон, кухні й техніки. Посилення конструкції — окремий бюджет.
7. Страхування. Страхування житла з покриттям землетрусу коштує приблизно €1 за м² на рік — недорого, але перевірте, які вимоги до будинку висуває поліс.

Коли стара квартира все ж правильний вибір

Стара квартира має сенс для покупця, який планує жити в ній або здавати її надовго, заклав у бюджет ремонт і має на руках висновок інженера, — особливо в центрі, де місто тримає вартість цілий рік. Найменше сенсу вона має як швидка покупка під короткострокову оренду на смузі, яка найбільше постраждала від землетрусу.

Актуальні ціни за районами дивіться в таблиці цін Дурреса, порівняйте Плаж і Шкембі або перегляньте квартири в Шкембі.