Меню
Недооценённый и дешёвый означают разное. Многие квартиры и дома в Албании дёшевы, потому что они никому не нужны, и дешёвыми останутся. Недооценённым мы называем район, у которого есть понятный драйвер (дорога, железнодорожная линия, смена покупателей), а текущая цена его не отражает.
Уверенность у нас умеренная. Это оценки, и главный риск у них общий: инфраструктурные проекты в Албании сдают позже срока. Если тезис держится на том, что проект достроят, мы так и пишем.
Железная дорога Тирана-Дуррес сокращает путь между двумя крупнейшими городскими рынками примерно до 22 минут. С таким временем в пути два города начинают жить как один пригородный регион.
У запланированных станций цены пока не выросли так, как на похожих коридорах в других местах. Наш базовый прогноз: 5-10% в год в этих кварталах, когда поезда действительно пойдут. Оговорка очевидна: на словах «когда поезда действительно пойдут» держится почти всё предложение.
Керрет стоит примерно 1 100-2 000 евро за квадратный метр, растёт на 21-43% в год и сам притягивает покупателей из Европы. По соседству лежит Голем, где первая линия у похожего пляжа обходится дороже.
Тезис простой: цены сблизятся. Ничто не удержит разрыв таким широким надолго, и из всего списка здесь мы ждём результата быстрее всего.
Во Влёре теперь два рынка. Набережная Лунгомаре и Акернья получили надбавку за аэропорт и подорожали вдвое за три года. Обычный город, где люди живут круглый год, держится примерно на 800-1 000 евро за квадратный метр.
Местный сегмент обходят вниманием, потому что иностранцам его не рекламируют. Зато у него есть то, чего нет у набережной: арендаторы круглый год, больницы, школы и город, который не пустеет зимой. Если вам нужен арендный доход, а не курортный актив, вторая линия выгоднее.
Комбинат стоит примерно 1000-1300 евро за квадратный метр. Это один из последних районов Тираны со своим характером, и джентрификация здесь только началась. Мы бы сравнили его с Дон Боско: тот прошёл тот же путь раньше и теперь стоит дороже.
На этот тезис закладывайте пять лет. Двух мало.
В Орикуме цены держатся примерно на 800-1500 евро за квадратный метр, рядом марины, а сразу к югу начинается Ривьера. Нижний сегмент уже резко вырос, примерно на 63%. Похоже, переоценка началась и до конца ей далеко.
Всё держится на том, что марины продолжат строить. Встанет стройка, встанет и этот тезис.
Цены начинаются примерно с 600 евро за квадратный метр, и дешевле на албанское побережье не попасть. Цену здесь должна подтолкнуть дорога Милот-Баллдрен, её ждут к 2029 году.
Мы прямо называем это спекуляцией. Ждать долго, инфраструктуры ещё нет, и сегодня район почти ничто больше не поддерживает. Берите его в портфель небольшой позицией, но не первой покупкой.
Вторичка в Кепаро и Вуно стоит примерно 1 100-1 800 евро за квадратный метр. Ставка здесь на дорогу через долину Влёры: она открывает второй путь на Ривьеру, а в цене её ещё нет.
К этому пункту у нас отдельное серьёзное предупреждение. С документами на собственность в сёлах Ривьеры дела обстоят хуже, чем где-либо ещё в списке: реституционные претензии, запутанное наследство, сельскохозяйственный статус земли. Не покупайте здесь без юриста, который уже проверял титулы на Ривьере, и будьте готовы, что часть объектов не купить ни за какие деньги.
Если честно, каждый пункт выше означает ставку на сроки. Драйверы реальны и подтверждены документами. А вот даты от вас не зависят.
Отсюда два правила. Покупайте там, где драйвер уже заработал, а не там, где о нём только объявили. По этому критерию Керрет и город Влёра выигрывают у Тале. И соизмеряйте долю с риском: на спекулятивный участок у моря не стоит тратить весь бюджет.
Если хотите посмотреть на рынок с другой стороны, у нас есть и разбор зон, где цена, по нашему мнению, обогнала фундаментальные показатели.
Мы называем район недооценённым, когда у него есть понятный драйвер, которого нет в текущей цене: железная дорога, трасса, смена круга покупателей. Одной низкой цены для этого мало. Дешёвое жильё без драйвера дешёвым и останется. Для каждого района в статье мы называем его драйвер, так что тезис можно проверить, а если драйвер не сработает, отказаться от него.
На наш взгляд, с Керрета и обычного жилья в городе Влёра. В обоих случаях драйверы уже работают, а не существуют только в анонсах: Керрет растёт на 21-43% в год, туда едут покупатели из Европы, а во Влёре арендаторы есть круглый год, что бы ни случилось с аэропортом. У Тале и сёл Ривьеры потенциал роста самый высокий, но и риск намного выше остальных.
Стройки инфраструктуры затягиваются. Тезисы выше держатся на железнодорожном коридоре, дороге Милот-Баллдрен и трассе через долину Влёры, а сроки албанских проектов уже сдвигались. Второй риск касается прав собственности, и в сёлах Ривьеры он серьёзно сужает выбор.
Зависит от того, чего вы ждёте от покупки. Устоявшиеся районы вроде престижной Тираны дают ликвидность, и сдать квартиру там можно быстрее. Недооценённые дают больше роста, но требуют терпения и готовности к юридической работе. Большинству покупателей, с которыми мы говорим, лучше сначала купить одну позицию в устоявшемся районе, а меньшую спекулятивную добавлять, когда первая уже работает.
