Назад
Семь районов Албании, где цена ещё не догнала драйверы роста
Недооценённое не значит дешёвое. Многие объекты недвижимости в Албании дёшевы, потому что они никому не нужны, и так будет и дальше. Недооценённое означает, что есть определимый драйвер — дорога, железнодорожная линия, изменение в том, кто покупает — который текущая цена не отражает.
Наша уверенность здесь умеренная. Это суждения, и самый большой риск для всех них одинаков: сроки реализации инфраструктурных проектов в Албании сдвигаются. Там, где тезис зависит от завершения проекта, мы прямо об этом говорим.
Железная дорога Тирана-Дуррес сокращает путь между двумя крупнейшими городскими рынками примерно до 22 минут. Это и есть разница между двумя городами и одним пригородным регионом.
Недвижимость непосредственно вокруг запланированных станций еще не переоценилась в соответствии с этим, как это происходит в сопоставимых коридорах в других местах. Наше базовое ожидание — 5-10% в год в этих зонах, когда услуги фактически начнут работать — с очевидной оговоркой, что фраза "когда услуги фактически начнут работать" выполняет очень большую работу в этом предложении.
Керрет торгуется примерно по 1 100-2 000 евро за квадратный метр, демонстрируя при этом 21-43% годового роста, и напрямую привлекает европейских покупателей. Он расположен рядом с Голем, чья первая линия стоит дороже за подобный пляж.
Тезис прост — конвергенция: нет устойчивой причины, по которой разрыв должен оставаться настолько большим. Это та область в списке, где мы ожидали бы наименьшего ожидания.
Влёра превратилась в два рынка. Набережная Лунгомаре и Акернья имеют надбавку из-за аэропорта и подорожали вдвое за три года. При этом обычный город — где люди фактически живут круглый год — держится на уровне примерно 800-1 000 евро за квадратный метр.
Локальный сегмент игнорируют, потому что именно его не рекламируют иностранным покупателям. Но здесь есть то, чего нет на побережье: круглогодичные арендаторы, больницы, школы и полноценная зима. Если цель — арендный доход, а не курортный актив, вторая линия — более выгодный вариант.
При стоимости примерно 1000-1300 евро за квадратный метр Комбинат — один из последних районов Тираны с самобытной идентичностью и ранней, а не завершённой стадией джентрификации. Сравнение, которое мы бы провели, — с Дон Боско, который прошёл тот же переход раньше и теперь стоит дороже.
Это пятилетний тезис, а не двухлетний.
Цены в Орикуме составляют примерно 800-1500 евро за квадратный метр, рядом марины и Ривьера сразу к югу. Нижний сегмент рынка уже резко вырос — примерно на 63%, что говорит о том, что переоценка только началась, а не завершилась.
Это зависит от того, продолжится ли развитие марины. Если оно остановится, остановится и это.
Примерно от 600 евро за квадратный метр — это самый дешёвый способ попасть на албанское побережье. Движущим фактором является дорога Милот-Баллдрен, которую ожидают к 2029 году.
Мы бы назвали это спекулятивным и сказали бы это прямо. Горизонт долгий, инфраструктура ещё не построена, и сегодня район мало чем ещё подкреплён. Это должно быть небольшой позицией в портфеле, а не первой покупкой.
Перепродажа в Кепаро и Вуно держится примерно на уровне 1 100-1 800 евро за квадратный метр. Движущим фактором является дорога через долину Влёры, которая открывает второй маршрут на Ривьеру и ещё не учтена в цене.
К этому пункту прилагается одно серьёзное предупреждение. Качество правового титула в сёлах Ривьеры самое слабое из всего в этом списке — претензии по реституции, неясное наследование, сельскохозяйственная классификация. Не покупайте здесь без юриста, который ранее уже занимался проверкой титулов на Ривьере, и будьте готовы, что некоторые объекты невозможно купить ни за какую цену.
Честный итог таков: каждый пункт выше — это ставка на время. Драйверы реальны и документально подтверждены; даты же не в вашей власти.
Это подводит к двум правилам. Покупайте там, где драйвер уже начал действовать, а не там, где о нём только объявили — по этому критерию Qerret и город Vlorë предпочтительнее Tale. И размер позиции должен соответствовать риску: спекулятивный участок на побережье — не то место, куда стоит вкладывать весь бюджет.
Если вам интересна и другая сторона этого анализа, мы также публикуем зоны, где, по нашему мнению, цена уже опередила фундаментальные показатели.