Jak zacząć inwestować w nieruchomości w Albanii? (2026)

Większość zagranicznych kupujących na wybrzeżu łączy własny pobyt latem z wynajmem przez resztę roku. Trzy czyste strategie różnią się źródłem zysku i tym, co może pójść nie tak.

Domlivo nie zna czynszów, które najemcy faktycznie płacą, tylko czynsze, których żądają właściciele. Każda podana niżej rentowność jest więc modelem: roczny czynsz ofertowy podzielony przez cenę ofertową, przed podatkiem, przestojami i kosztami. Czynsz zwykle uzgadnia się poniżej kwoty z ogłoszenia, dlatego te liczby należy traktować jako górną granicę.

Od rentowności brutto trzeba odjąć 15% podatku, miesiąc lub dwa bez najemcy, opłatę za administrację budynku i, jeśli korzystasz z zarządcy, jego wynagrodzenie. Strona o inwestycjach liczy ten sam model na aktywnych ofertach, a w kalkulatorze rentowności najmu można zmienić każde założenie.

Bardzo. Mieszkanie wynajmowane turystom na wybrzeżu zarabia większość rocznego przychodu w cztery miesiące: średnia stawka za noc w Durrës wynosiła 49 € w pierwszej połowie 2026 r. i 76 € w samym czerwcu. W pierwszej połowie 2026 r. w Albanii oferowano na najem krótkoterminowy ok. 27 700 lokali, z czego 37% między Vlorë a Sarandë, więc największa konkurencja jest na południu.

Poza sezonem właściciele na wybrzeżu Durrës często przechodzą na umowę zimową na osiem lub dziewięć miesięcy z niższym czynszem. Mieszkanie wynajęte na cały rok jednemu najemcy przynosi mniej w miesiącu, ale bez przerw, sprzątania i prowizji dla platformy.

Prywatny wynajmujący w Albanii płaci 15% czynszu brutto, bez odliczania kosztów. Sposób rozliczenia zależy od najemcy: firma wynajmująca lokal pobiera podatek i wpłaca go co miesiąc, a przy najemcy prywatnym wynajmujący wykazuje czynsz w rocznym zeznaniu DIVA do 31 marca następnego roku. Od 2026 r. tak samo opodatkowany jest przychód z najmu krótkoterminowego, a prywatny właściciel nie musi rejestrować działalności gospodarczej.

Przychód może uwzględnić także kraj zamieszkania. Zgodnie z umowami o unikaniu podwójnego opodatkowania, które Albania zawarła z Niemcami i z Polską, czynsz z Albanii jest zwolniony z podatku w kraju zamieszkania, ale podnosi stawkę od pozostałych dochodów (w Polsce umowa polsko-albańska przewiduje zwolnienie z progresją); przed zakupem sprawdź umowę, która dotyczy twojego kraju.

• Tytuł prawny: nieruchomość z niejasnym lub zalegalizowanym tytułem może być trudna do sprzedania; najpierw przeczytaj kartę nieruchomości z ASHK, czyli albańskiego katastru.
• Zakup na etapie budowy: deweloper może się spóźnić albo nie dokończyć budowy; przed wpłatą sprawdź dewelopera i pozwolenie na budowę.
• Czynsz ofertowy a faktyczny: podane wyżej wskaźniki rentowności to górna granica, a nie prognoza.
• Sprzedaż wymaga czasu: według badania Banku Albanii średni czas sprzedaży mieszkania wynosił 9,1 miesiąca w drugiej połowie 2025 r.
• Koszty zakupu i późniejszej sprzedaży: opłaty i prowizje to ok. 5,5–6% ceny, do tego 15% podatku od ewentualnego zysku.
• Waluta: ceny są w euro, a albańskie podatki i opłaty w lekach; od początku 2026 r. do września lek umocnił się wobec euro o ok. 5%.

• Ustal budżet razem z kosztami: ok. 0,4% na koszty prawne i do 1% dla agencji.
• Wybierz miejsce na podstawie danych: ceny za m² według miast na stronie z cenami, czynsze według miast w bazie wiedzy.
• Wybierz strategię i policz ją na stronie o inwestycjach oraz w kalkulatorze rentowności najmu, z 15% podatkiem.
• Wybierz kilka mieszkań i przed wpłatą jakiegokolwiek zadatku zamów dla każdego kartę nieruchomości w ASHK.
• Zdecyduj, kto zajmie się wynajmem: zarządca na wybrzeżu zwykle pobiera część czynszu.