Jakie są ryzyka zakupu nieruchomości na etapie budowy w Albanii i czy istnieje rachunek powierniczy?
Główne ryzyko polega na tym, że płacisz, zanim istnieje zarejestrowane mieszkanie: lokal kupiony na etapie budowy otrzymuje własną kartę nieruchomości dopiero po końcowej rejestracji budynku w ASHK (opłata 8 000 ALL zgodnie z VKM 462/2025). Według stanu na październik 2026 nie znaleźliśmy albańskich przepisów wymagających rachunku powierniczego dla płatności na etapie budowy; specjalny rachunek bankowy notariusza może przechowywać pieniądze do czasu podpisania aktu, a zwykłą formą ochrony są płatności etapowe powiązane z postępem budowy.
Dane zebrał Fedir AlpatovZaktualizowano
Ryzyka i sposoby ich ograniczenia
| Ryzyko | Co je ogranicza | Podstawa |
|---|---|---|
| Brak wpisanego prawa własności do czasu ukończenia budowy | Umowa w formie aktu notarialnego; w miarę możliwości jej rejestracja; płatności etapowe | VKM 462/2025 |
| Deweloper nie jest właścicielem gruntu | Poproś o zarejestrowaną umowę między deweloperem a właścicielem gruntu w karcie działki | VKM 462/2025 nr 35 |
| Hipoteka na działce lub budynku | Sprawdź obciążenia na karcie nieruchomości | ASHK |
| Pieniądze wpłacone bez zabezpieczenia | Korzystaj w miarę możliwości ze specjalnego rachunku notariusza; nigdy gotówką | Ustawa 110/2018 |
| Niespodzianka podatkowa | Nowe mieszkania sprzedawane osobom fizycznym są zwolnione z VAT; sprawdź, czy w umowie nie ma klauzuli o „przyszłych podatkach” | Administracja podatkowa |
Źródła · 4
- DATA-PURCHASE-001386.94 EUR per building registrationASHK: final registration of a new building 8,000 ALL; developer–landowner acts 4,000 ALLWiarygodność: HIGHOkres: 2025–2026zweryfikowano 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-PURCHASE-001010.87–32.6 EUR per documentASHK checks before buying: certificate 3,000 ALL, property card 1,500 ALL, online legal status 1,000 ALLWiarygodność: HIGHOkres: 2025–2026zweryfikowano 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-LEGAL-0009A property deed must state how the price is paid; the technical payment procedure is set by joint instruction of the Ministers of Justice and Finance, and the notary's special bank account can hold the funds. A notary may not handle cash above 150,000 ALL in notarial transactions.Payment of the price: stated in the deed; notary cash limit 150,000 lekWiarygodność: HIGHOkres: Law 110/2018 Art. 105(4), Art. 68(3)zweryfikowano 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- Wiarygodność: MEDIUMOkres: 2026 (status per sources)zweryfikowano 2026-09-09tatime.gov.al — Njoftim mbi ndryshimet lidhur me zbatimin e TVSH-së për shitjen e ndërtesave
Co powinno znaleźć się w umowie
- Numer mieszkania, piętro, powierzchnia (netto i brutto) oraz załączony rzut.
- Etapy płatności powiązane z postępem budowy, a nie wyłącznie z datami.
- Termin przekazania i kara za opóźnienie.
- Co stanie się z wpłaconymi pieniędzmi, jeśli pozwolenie zostanie zawieszone lub budynek nie zostanie ukończony.
- Obowiązek dostarczenia karty nieruchomości na Twoje nazwisko i termin jego wykonania.
Pytania i odpowiedzi
Według stanu na październik 2026 nie znaleźliśmy obowiązujących przepisów. Ochronę daje umowa, płatności etapowe i rachunek notariusza.
Po ukończeniu budynku i jego rejestracji w ASHK; dopiero wtedy każdy lokal jest wpisywany na nabywcę.
Nie. Sprzedaż nowego mieszkania osobie fizycznej jest zwolniona z VAT.
Źródła
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020. State Cadastre Agency (ASHK), 2025-07-31 (dostęp 2026-10-19)
- Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text, 2018-12-20 (dostęp 2026-09-09)
- tatime.gov.al — Njoftim mbi ndryshimet lidhur me zbatimin e TVSH-së për shitjen e ndërtesave (dostęp 2026-09-09)
Czego brakuje
Znane luki: pytania, na które nie mamy jeszcze wiarygodnych danych.
- Czy jakiekolwiek albańskie prawo lub projekt ustawy wymaga rachunku powierniczego albo gwarancji dla płatności na etapie budowy: nie znaleziono, poszukiwania nie były wyczerpujące.
- Nie udało się potwierdzić publicznej weryfikacji pozwoleń na budowę online (e-Leje): system pozwoleń działa przez e-Albania i wymaga logowania wnioskodawcy.