Jak sprawdzić nieruchomość w Albanii przed zapłatą? Lista kontrolna (2026)
Między ogłoszeniem a bezpiecznym zakupem stoi osiem sprawdzeń: tytuł i obciążenia w ASHK (5500 ALL za trzy wyciągi), status legalizacji, pozwolenie i deweloper przy nowym budownictwie, kto podpisuje, jak ujęto zadatek, jak płyną pieniądze oraz wpis Twojego tytułu na końcu. Każdy krok poniżej prowadzi do szczegółowego poradnika, a notariusz przed aktem jeszcze raz weryfikuje rejestr.
Dane zebrał Fedir AlpatovZaktualizowano
Osiem sprawdzeń w kolejności, w jakiej następują
Przejdź całą listę, zanim ruszą jakiekolwiek pieniądze. Dwa pierwsze kroki zatrzymują więcej złych transakcji niż wszystkie pozostałe razem.
| Nr | Sprawdzenie | Jak |
|---|---|---|
| 1 | Sprzedający jest wpisanym właścicielem | Świeża kartela e pasurisë z ASHK, sekcja B: osoba, która Ci sprzedaje, i podstawa nabycia tytułu |
| 2 | Żadne obciążenie nie blokuje sprzedaży | Sekcje C i D kartelu: hipoteka, zajęcie lub hipoteka ustawowa zalegalizowanego domu muszą zostać wykreślone, zanim zapłacisz |
| 3 | Budynek jest legalny | Status legalizacji starszych i nieformalnych budynków: zakończona legalizacja albo plan z datami, nigdy obietnica |
| 4 | Pozwolenie i deweloper (nowe budownictwo) | Pozwolenie na budowę, dotychczasowa działalność dewelopera oraz to, czy grunt projektu lub lokale nie są obciążone hipoteką na rzecz banku |
| 5 | Umowa deweloperska chroni Cię (inwestycja w budowie) | Płatności etapowe powiązane z postępem budowy, termin oddania z karą umowną, dokładna specyfikacja lokalu |
| 6 | Podpisują właściwe osoby | Wszyscy współwłaściciele przy akcie albo notarialne pełnomocnictwo; Twoje własne pełnomocnictwo, jeśli kupujesz zdalnie |
| 7 | Zadatek jest kaparem i został zapłacony bezpiecznie | Nazwany kapar w notarialnej umowie przedwstępnej, zapłacony przelewem po sprawdzeniach 1 i 2 |
| 8 | Zakup jest wpisany na Twoje nazwisko | Notariusz składa akt w ASHK (5000 ALL); jesteś właścicielem, gdy mówi to rejestr, a nie gdy zapłacisz |
Źródła · 7
- DATA-LEGAL-0034VKM 782/2020 (under Law 111/2018 Art. 13): Section A property data, Section B title data (owner and how acquired), Section B/1 preliminary registration, Section C real rights of third parties that do NOT restrict disposal, Section D data on rights and acts that DO restrict disposal (incl. the Art. 27 restrictions, e.g. a hypothec or a seizure), Section E other informative data, Section F internal actions on the card (not public).The kartela e pasurisë has six sections: C holds third-party rights, D the restrictions on disposalWiarygodność: HIGHOkres: 2020-2026zweryfikowano 2026-11-06VKM No. 782 of 7.10.2020 "Për miratimin e modeleve të akteve kadastrale…" (models of cadastral acts and the content of the cadastral map)
Read in the decision PDF on ashk.gov.al, part II point 4.
- DATA-LEGAL-0019Law 20/2020 Art. 22(10): a statutory mortgage stays on the legalised property until the plot price is paid in full. Art. 22(6): on private third-party land, ownership of the land passes only when the compensation decision enters into force; until then the building is registered without a relationship to the land. Art. 22(2)–(3): the legalisation act also transfers the plot, for a home up to three times the footprint and at most 500 m².A legalised home can carry a statutory mortgage or be registered "without the land"Wiarygodność: HIGHOkres: 2020–2026zweryfikowano 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
- DATA-LEGAL-0018Law 20/2020 Art. 17: buildings without a permit that appear on the national orthophoto made before the law entered into force; Art. 18: no legalisation where the building harms major infrastructure, national roads, public buildings, cultural heritage, strategic-investment areas or the coastline; Art. 21: ASHK decides within 60 days of qualification. Art. 16(1): every applicant may obtain an extract of their own application from the ASHK unpermitted-building database.Legalisation covers unpermitted buildings on the pre-2020 orthophoto; coastline and major infrastructure excludedWiarygodność: HIGHOkres: 2020–2026zweryfikowano 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
- DATA-LEGAL-0004A buyer can be represented under a power of attorney. The deed must state the power of attorney's date, object, legal circumstances, validity and term, and a copy of it is attached to the deed; the cadastre records the representative's ID or passport number.Buying through a representative: power of attorneyWiarygodność: HIGHOkres: Law 110/2018 Art. 99(2), Art. 102(1); ASHK Instruction 1557/zweryfikowano 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- DATA-LEGAL-0032Civil Code Neni 601: kapari is a sum one party gives the other on account of the contract price, to prove the contract and secure its performance. Neni 602: if the contract fails through the fault of the party who GAVE the kapar, that party loses it; if through the fault of the party who RECEIVED it, that party returns double. The party at fault also owes damages, the kapar counting toward them, unless the contract provides otherwise.Kapari (earnest money): buyer in default loses it, seller in default returns doubleWiarygodność: HIGHOkres: 1994-2026zweryfikowano 2026-11-06Civil Code of the Republic of Albania (Law No. 7850 of 29.7.1994, consolidated up to Law No. 113/2016)
Read in the consolidated Albanian text (WIPO Lex), Kreu VI "Kapari dhe privilegjet".
- DATA-LEGAL-0009A property deed must state how the price is paid; the technical payment procedure is set by joint instruction of the Ministers of Justice and Finance, and the notary's special bank account can hold the funds. A notary may not handle cash above 150,000 ALL in notarial transactions.Payment of the price: stated in the deed; notary cash limit 150,000 lekWiarygodność: HIGHOkres: Law 110/2018 Art. 105(4), Art. 68(3)zweryfikowano 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- Wiarygodność: HIGHOkres: 2025–2026zweryfikowano 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
Co zmienia się w zależności od rodzaju nieruchomości?
Mieszkanie z rynku wtórnego w zarejestrowanym budynku to krótka droga: pracę wykonują kroki 1, 2, 6, 7 i 8.
Nowe budownictwo dodaje kroki 4 i 5 i są one ważniejsze od reszty: najczęstsze straty na wybrzeżu to zadatki wpłacone deweloperom bez pozwolenia albo na gruncie obciążonym hipoteką. Dom dodaje do kroku 1 grunt i jego granice, a do kroku 3 każdą niezalegalizowaną dobudówkę. Grunty to osobny świat: cudzoziemiec kupuje działkę budowlaną swobodnie, gdy planowana inwestycja wynosi co najmniej trzykrotność wartości działki, ale gruntów rolnych bezpośrednio nigdy, więc przed krokiem 1 przeczytaj poradnik o gruntach.
Dom nieformalny lub częściowo zalegalizowany kupuje się dopiero po zakończeniu kroku 3 w rejestrze, a nie na zapewnienie sprzedającego, że „papiery już idą".
Kto sprawdza: notariusz, prawnik, tłumacz
Notariusz nie jest opcjonalny ani dekoracyjny: albańskie prawo uznaje sprzedaż za ważną wyłącznie jako akt notarialny, a notariusz weryfikuje własność w katastrze przed jego poświadczeniem. Ta kontrola to kręgosłup całego systemu.
Prawnik jest opcjonalny i często warto go mieć przy wszystkim, co niezwykłe: pełne due diligence kosztuje 500-2000 euro, tę kwotę uwzględnia nasz kalkulator kosztów zakupu. Kupujący, który nie mówi po albańsku, musi przyprowadzić na akt tłumacza przysięgłego: tłumacz współpodpisuje akt, a jego koszt jest niewielki w porównaniu z ryzykiem podpisania czegoś, czego nie umiesz przeczytać.
Ile to trwa i ile kosztuje sprawdzenie?
Trzy wyciągi z ASHK kosztują razem 5500 ALL, ok. 60 €, i przychodzą w kilka dni. Przy czystych dokumentach cała droga od rezerwacji do wpisanego tytułu zajmuje zwykle od czterech do ośmiu tygodni: sprawdzenia to najtańsza i najszybsza część zakupu, a drogie tygodnie zaczynają się tam, gdzie je pominięto.
Interaktywną wersję tej listy znajdziesz na naszej stronie weryfikacji nieruchomości: wybierz, co kupujesz i od kogo, a zbuduje listę dla Twojego przypadku wraz z odpowiednimi poradnikami.
Pytania i odpowiedzi
Źródła
- Civil Code of the Republic of Albania (Law No. 7850 of 29.7.1994, consolidated up to Law No. 113/2016). Kuvendi i Republikës së Shqipërisë (text via WIPO Lex), 1994-07-29 (dostęp 2026-11-06)
- VKM No. 782 of 7.10.2020 "Për miratimin e modeleve të akteve kadastrale…" (models of cadastral acts and the content of the cadastral map). Këshilli i Ministrave / ASHK, 2020-10-07 (dostęp 2026-11-06)
- Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes). Parliament of Albania (FAOLEX copy), 2020-03-05 (dostęp 2026-10-19)
- Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text, 2018-12-20 (dostęp 2026-09-09)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020. State Cadastre Agency (ASHK), 2025-07-31 (dostęp 2026-10-19)