Czy zadatek (kapar) jest bezpieczny przy zakupie nieruchomości w Albanii? (2026)
Albański kodeks cywilny nadaje zadatkowi realną siłę: jeśli jako kupujący się wycofasz, tracisz go, ale jeśli wycofa się sprzedający, zwraca go w podwójnej wysokości (art. 602). Ochrona działa tylko wtedy, gdy wpłata jest nazwana kapar w pisemnej umowie przedwstępnej, najlepiej u notariusza, i zapłacona przelewem bankowym po sprawdzeniach w ASHK. Typowy zadatek na wybrzeżu to 5-10 procent ceny.
Dane zebrał Fedir AlpatovZaktualizowano
Co kodeks cywilny naprawdę mówi o zadatku?
Zadatek (kapar) to nie zwykła zaliczka: to instytucja prawna określona w kodeksie cywilnym (art. 601). Potwierdza zawarcie umowy i zabezpiecza jej wykonanie, a kodeks automatycznie wiąże skutki z winą strony, która zrywa transakcję.
| Sytuacja | Co mówi prawo |
|---|---|
| Zakup dochodzi do skutku | Zadatek zalicza się na poczet ceny: zawsze był częścią zapłaty |
| Transakcja upada z winy kupującego (który dał zadatek) | Kupujący traci zadatek |
| Transakcja upada z winy sprzedającego (który przyjął zadatek) | Sprzedający zwraca zadatek w podwójnej wysokości |
| Szkoda przewyższająca zadatek | Strona winna odpowiada też za szkodę, a zadatek zalicza się na jej poczet, chyba że umowa stanowi inaczej |
Źródła · 1
- DATA-LEGAL-0032Civil Code Neni 601: kapari is a sum one party gives the other on account of the contract price, to prove the contract and secure its performance. Neni 602: if the contract fails through the fault of the party who GAVE the kapar, that party loses it; if through the fault of the party who RECEIVED it, that party returns double. The party at fault also owes damages, the kapar counting toward them, unless the contract provides otherwise.Kapari (earnest money): buyer in default loses it, seller in default returns doubleWiarygodność: HIGHOkres: 1994-2026zweryfikowano 2026-11-06Civil Code of the Republic of Albania (Law No. 7850 of 29.7.1994, consolidated up to Law No. 113/2016)
Read in the consolidated Albanian text (WIPO Lex), Kreu VI "Kapari dhe privilegjet".
Dlaczego ważny jest dokument, w którym zapisano zadatek?
Ostateczna sprzedaż nieruchomości w Albanii jest ważna wyłącznie jako akt notarialny, który następnie zostaje wpisany do ASHK (art. 83 i 750 kodeksu cywilnego). Prywatny papier nigdy nie przenosi własności, ile by pieniędzy nie zmieniło właściciela.
Zadatek ma swoje miejsce w umowie przedwstępnej (kontrata e porosisë, czyli przyrzeczenie sprzedaży). Podpisz ją u notariusza: notarialna umowa przedwstępna dokładnie określa, kto sprzedaje co komu, za ile i do kiedy, nazywa wpłatę zadatkiem, by miał zastosowanie art. 602, i znacznie trudniej ją podważyć niż pokwitowanie. Przy nowym budownictwie tę samą rolę pełni umowa z deweloperem, a jej dodatkowe sprawdzenia omawia nasz poradnik o zakupie na etapie budowy.
Bez względu na formę liczy się słowo: pieniądze przekazane bez nazwania ich na piśmie kapar to zwykła zaliczka. Zaliczka wraca, gdy transakcja upada, ale nie niesie sankcji zwrotu w podwójnej wysokości wobec sprzedającego, który się wycofa.
Jak bezpiecznie przekazać pieniądze?
- Wpłać zadatek (kapar) dopiero po sprawdzeniach w ASHK. Najpierw świeża kartela e pasurisë z czystą sekcją D: zadatek wpłacony przed sprawdzeniem tytułu to pożyczka dla obcego człowieka.
- Płać przelewem bankowym na rachunek sprzedającego wskazanego w kartelu, z podanym tytułem płatności. Albańscy notariusze mogą obsługiwać gotówkę tylko do 150 000 ALL (ok. 1600 €), a przelew zostawia dowód, którego zażąda sąd.
- Zapisz warunki w tym samym dokumencie: termin aktu ostatecznego, kto pokrywa które koszty oraz że zadatek wraca w całości, jeśli nie spełni się wskazany warunek, w tym odmowa kredytu hipotecznego, gdy takie ustalenie przyjęto.
- Przy zakupie na etapie budowy nigdy nie płać przed etapami budowy zapisanymi w umowie.
Ile i kiedy?
Na albańskim wybrzeżu w praktyce zadatek zwykle wynosi 5-10 procent ceny: wystarczająco, by zdjąć ofertę z rynku, i na tyle mało, by móc odejść, jeśli problemem okaże się sprzedający i trzeba będzie dochodzić podwójnego zwrotu.
Typowa kolejność: sprawdzenia w ASHK, potem notarialna umowa przedwstępna z zadatkiem, potem akt ostateczny w uzgodnionym terminie kilku tygodni, w którym płaci się resztę ceny, a zadatek zalicza na jej poczet. Przy czystych dokumentach cała droga od rezerwacji do wpisanego tytułu zajmuje zwykle od czterech do ośmiu tygodni.
Pytania i odpowiedzi
Źródła
- Civil Code of the Republic of Albania (Law No. 7850 of 29.7.1994, consolidated up to Law No. 113/2016). Kuvendi i Republikës së Shqipërisë (text via WIPO Lex), 1994-07-29 (dostęp 2026-11-06)