Jak sprawdzić, kto jest właścicielem nieruchomości w Albanii? Wyciąg z ASHK (2026)
Poproś o świeżą kopię kartela e pasurisë z państwowego katastru (ASHK): wskazuje ona właściciela, podstawę nabycia i wszystkie wpisane obciążenia. Trzy standardowe sprawdzenia kosztują razem 5500 ALL (ok. 60 €), a notariusz jeszcze raz weryfikuje rejestr przed aktem. Każdy wpis w sekcji D kartelu ogranicza sprzedaż: nie płać, dopóki nie zostanie wyjaśniony i wykreślony.
Dane zebrał Fedir AlpatovZaktualizowano
Co zamówić w ASHK, zanim cokolwiek zapłacisz?
Na większość pytań odpowiadają trzy dokumenty, a wszystkie trzy wydaje państwowy kataster (ASHK) przez portal e-Albania. Poproś sprzedającego o kopie wydane w ciągu ostatniego tygodnia: właściciel i obciążenia mogą się zmienić każdego dnia, a stary wyciąg niczego nie dowodzi.
Sprzedający albo Twój prawnik z pełnomocnictwem zamawia je online w kilka minut. Przed podpisaniem aktu notariusz jeszcze raz sprawdza elektroniczny rejestr, więc ostateczna weryfikacja nie zależy od papierów, które przekazuje Ci sprzedający.
| Dokument | Co pokazuje | Opłata |
|---|---|---|
| Kartela e pasurisë (kopia karty nieruchomości) | Pełny arkusz rejestru: właściciel, tytuł, prawa osób trzecich, ograniczenia | 1500 ALL |
| Certifikata e pronësisë (zaświadczenie o własności) | Kto jest wpisanym właścicielem, wraz z danymi identyfikującymi nieruchomość | 3000 ALL |
| Sprawdzenie stanu prawnego online | Czy nieruchomość jest obciążona, bez pełnej karty | 1000 ALL |
Metoda: Opłaty według cennika usług ASHK obowiązującego od 2025 r. (VKM 462/2025).
Źródła · 2
- DATA-PURCHASE-001010.87–32.6 EUR per documentASHK checks before buying: certificate 3,000 ALL, property card 1,500 ALL, online legal status 1,000 ALLWiarygodność: HIGHOkres: 2025–2026zweryfikowano 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-LEGAL-0034VKM 782/2020 (under Law 111/2018 Art. 13): Section A property data, Section B title data (owner and how acquired), Section B/1 preliminary registration, Section C real rights of third parties that do NOT restrict disposal, Section D data on rights and acts that DO restrict disposal (incl. the Art. 27 restrictions, e.g. a hypothec or a seizure), Section E other informative data, Section F internal actions on the card (not public).The kartela e pasurisë has six sections: C holds third-party rights, D the restrictions on disposalWiarygodność: HIGHOkres: 2020-2026zweryfikowano 2026-11-06VKM No. 782 of 7.10.2020 "Për miratimin e modeleve të akteve kadastrale…" (models of cadastral acts and the content of the cadastral map)
Read in the decision PDF on ashk.gov.al, part II point 4.
Jak czytać kartelę, sekcja po sekcji?
Kartela składa się z sześciu sekcji (VKM 782/2020, na podstawie ustawy o katastrze nr 111/2018). Dwie z nich decydują, czy można kupować bezpiecznie: w sekcji B musi figurować Twój sprzedający, a sekcja D musi być pusta albo wyjaśniona.
| Sekcja | Nazwa | Na co patrzeć |
|---|---|---|
| A | Dane nieruchomości | Adres, strefa katastralna, powierzchnia i unikalny numer nieruchomości zgadzają się z ogłoszeniem |
| B | Dane o tytule własności | Wpisany właściciel to osoba, która Ci sprzedaje, wraz z podstawą nabycia (kupno, spadek, legalizacja) |
| B/1 | Rejestracja wstępna | Tytuł w rejestracji wstępnej nie jest ostateczny: zapytaj, dlaczego |
| C | Prawa rzeczowe osób trzecich | Służebności, najem i podobne prawa: przetrwają sprzedaż, ale jej nie blokują |
| D | Ograniczenia w rozporządzaniu | Hipoteki, zajęcia, orzeczenia sądu, hipoteka ustawowa zalegalizowanego domu: każdy wpis tutaj blokuje bezpieczny zakup, dopóki nie zostanie wykreślony |
| E | Pozostałe informacje | Adnotacje bez samodzielnej mocy prawnej, które mimo to warto przeczytać |
Źródła · 2
- DATA-LEGAL-0034VKM 782/2020 (under Law 111/2018 Art. 13): Section A property data, Section B title data (owner and how acquired), Section B/1 preliminary registration, Section C real rights of third parties that do NOT restrict disposal, Section D data on rights and acts that DO restrict disposal (incl. the Art. 27 restrictions, e.g. a hypothec or a seizure), Section E other informative data, Section F internal actions on the card (not public).The kartela e pasurisë has six sections: C holds third-party rights, D the restrictions on disposalWiarygodność: HIGHOkres: 2020-2026zweryfikowano 2026-11-06VKM No. 782 of 7.10.2020 "Për miratimin e modeleve të akteve kadastrale…" (models of cadastral acts and the content of the cadastral map)
Read in the decision PDF on ashk.gov.al, part II point 4.
- DATA-LEGAL-0019Law 20/2020 Art. 22(10): a statutory mortgage stays on the legalised property until the plot price is paid in full. Art. 22(6): on private third-party land, ownership of the land passes only when the compensation decision enters into force; until then the building is registered without a relationship to the land. Art. 22(2)–(3): the legalisation act also transfers the plot, for a home up to three times the footprint and at most 500 m².A legalised home can carry a statutory mortgage or be registered "without the land"Wiarygodność: HIGHOkres: 2020–2026zweryfikowano 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
Czerwone flagi, na których transakcja się kończy
- Sprzedaje ktoś inny niż osoba z sekcji B. Małżonek, rodzic lub brat „sprzedający w imieniu rodziny" niczego nie przenosi: u notariusza podpisuje każdy wpisany współwłaściciel albo udziela notarialnego pełnomocnictwa.
- Niezarejestrowany spadek. Jeśli właściciel zmarł, a spadkobiercy nigdy nie wpisali się do kartelu, najpierw trzeba zakończyć sprawę spadkową: to dokumenty i czas, a nie obietnice.
- Każdy wpis w sekcji D. Hipoteka zabezpieczająca czyjś kredyt, zajęcie sądowe albo hipoteka ustawowa zalegalizowanego domu, za którego działkę nie zapłacono ceny: każdy z tych wpisów musi zostać wykreślony przed aktem lub podczas aktu, z pisemnym potwierdzeniem.
- Tytuł oparty na niezakończonej legalizacji albo budynek zarejestrowany „bez gruntu". Zanim pójdziesz dalej, przeczytaj nasz poradnik o sprawdzaniu legalizacji.
Pamiętaj o podstawie prawnej: sprzedaż nieruchomości w Albanii jest ważna wyłącznie jako akt notarialny, który następnie zostaje wpisany do ASHK. Umowa prywatna, pokwitowanie czy uścisk dłoni niczego nie przenoszą, bez względu na to, ile zapłacono.
Kto naprawdę może zamówić te dokumenty?
Usługi e-Albania dotyczące kartelu i zaświadczenia są powiązane z kontem właściciela, więc w praktyce zamawia je sprzedający albo Twój prawnik z pełnomocnictwem. Kupujący nie może anonimowo pobrać cudzej pełnej dokumentacji i jest to celowe.
To, co kontrolujesz, to świeżość i weryfikacja: nalegaj na wyciągi wydane przed kilkoma dniami, nie miesiącami, i polegaj na własnym sprawdzeniu elektronicznego rejestru przez notariusza w dniu aktu. Notariusz ma obowiązek sprawdzić własność w katastrze przed poświadczeniem sprzedaży: ostatnie słowo należy do tej weryfikacji, a nie do papierowej kopii.
Pytania i odpowiedzi
Źródła
- Civil Code of the Republic of Albania (Law No. 7850 of 29.7.1994, consolidated up to Law No. 113/2016). Kuvendi i Republikës së Shqipërisë (text via WIPO Lex), 1994-07-29 (dostęp 2026-11-06)
- VKM No. 782 of 7.10.2020 "Për miratimin e modeleve të akteve kadastrale…" (models of cadastral acts and the content of the cadastral map). Këshilli i Ministrave / ASHK, 2020-10-07 (dostęp 2026-11-06)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020. State Cadastre Agency (ASHK), 2025-07-31 (dostęp 2026-10-19)
- Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes). Parliament of Albania (FAOLEX copy), 2020-03-05 (dostęp 2026-10-19)