Odpowiedź zależy od tego, po co kupujesz. Jako miejsce na wakacje z dodatkowym przychodem z wynajmu Albania w 2026 roku broni się dobrze: ceny wciąż niższe niż w Chorwacji czy Grecji, sezon od maja do października, 12,4 mln zagranicznych przyjazdów rocznie i perspektywa członkostwa w UE około 2030 roku. Jako czysta inwestycja pod „ROI 10–16 %” — nie: te liczby dotyczą najlepszego kwartyla mieszkań z profesjonalnym zarządzaniem, a przeciętne mieszkanie zarabia 4–6 % brutto przed podatkiem i kosztami.
Argumenty za
Turystyka rośnie: 12,4–12,5 mln zagranicznych przyjazdów w 2025 roku, sektor wart 26,4 % PKB. Ceny na wybrzeżu rosły w drugiej połowie 2025 roku o 28 % rok do roku, a według Deloitte Albania miała drugi najszybszy wzrost cen mieszkań w Europie, tuż za Polską. Cudzoziemcy to 18 % transakcji, w tym 77 % obywateli UE, więc rynek wtórny dla odsprzedaży cudzoziemcowi istnieje. Negocjacje akcesyjne z Unią są w końcowej fazie. Do tego obywatel Polski kupuje bez ograniczeń, a cały proces trwa 4–8 tygodni.
Argumenty przeciw
Liczba transakcji w kraju spadła w 2025 roku o 35 % przy rosnących cenach — sygnał późnej fazy cyklu. Tirana stanęła w miejscu, a mieszkanie w stolicy kosztuje równowartość 19 rocznych pensji, najgorzej w Europie. W Sarandzie zapytania cudzoziemców spadły o 50 % w 2024 i o 30 % w 2025 roku, a agencje przyznają, że transakcje domykają się gorzej. Nie ma kultury depozytu u pośrednika, jakość wykonania bywa nierówna, a poza sezonem kurorty pustoszeją: najem długoterminowy zimą to 250–400 € miesięcznie. Tańsze segmenty i ich ryzyka opisujemy w tekście o tanich mieszkaniach w Albanii.
Rachunek na przykładzie Sarandy
Mieszkanie za 120 tys. € w Sarandzie, wynajmowane jak mediana tamtejszych ofert Airbnb: ok. 6 960 $ rocznie przy obłożeniu 40,9 % i średniej stawce 94 $ za noc. To 5–6 % brutto. Od tego odchodzi podatek 15 % od dochodu z najmu krótkoterminowego, prowizja zarządcy 20–25 % (bez zarządcy trzeba być na miejscu w sezonie), media, sprzątanie i rezerwa na remont. Netto zostaje zwykle 3,5–4,5 %, plus wartość własnych wakacji i ewentualny wzrost ceny. Model agencyjny „180 nocy po 70 €” daje 12 600 € brutto i ok. 7 250 € netto, ale zakłada obłożenie, którego mediana rynku nie osiąga. Szczegóły miasta opisujemy na stronie o nieruchomościach w Sarandzie, a oferty przeglądasz w katalogu.
Dla kogo tak, dla kogo nie
Tak — jeśli chcesz mieć własne miejsce nad morzem, akceptujesz 4–6 % brutto jako dodatek, kupujesz w Sarandzie lub Durrës z myślą o dziesięciu latach i przechodzisz przez notariusza z pełną weryfikacją. Nie — jeśli liczysz na szybką odsprzedaż z zyskiem w przegrzanym segmencie, kupujesz z wykopu bez zarejestrowanej umowy, celujesz w Ksamil dla „najwyższych stawek” albo potrzebujesz przychodu przez cały rok.