Procedura zakupu w Albanii jest krótsza niż w Polsce, ale ma jedną cechę, która zaskakuje kupujących: nie ma tu kultury depozytu u pośrednika ani ksiąg wieczystych dostępnych online dla każdego. Bezpieczeństwo zapewniają dwie instytucje — notariusz, przez którego rachunek powierniczy przechodzą pieniądze, oraz kataster ASHK, z którego kupujący sam pobiera wyciąg o nieruchomości. Kto trzyma się tych dwóch zasad, przechodzi przez proces w 4–8 tygodni; kto podpisuje umowy prywatne i płaci gotówką, ryzykuje wszystko.
Pięć kroków zakupu
Krok 1, rezerwacja: zadatek (kaparë) 5–10 % ceny, przy nowych inwestycjach do 30 %. Krok 2, weryfikacja (1–2 tygodnie): wyciąg z katastru, wykaz obciążeń, mapa ewidencyjna (harta treguese) i historia tytułu; prawnik kosztuje 500–2 000 €. Krok 3, umowa przedwstępna: dla nowych mieszkań umowa z deweloperem (kontrata e porosisë) wyłącznie w formie notarialnej i zarejestrowana w ASHK — tak stanowi instrukcja 1/2024. Krok 4, akt notarialny (1 dzień): jedyna ważna forma sprzedaży; pieniądze idą na rachunek powierniczy notariusza, który potrąca należne podatki; taryfa ok. 0,35 % ceny. Krok 5, rejestracja w ASHK: przez notariusza, bez wizyty kupującego, oficjalnie 21 dni, w praktyce 2–4 tygodnie, opłata 5 000 lek. Zasady dla cudzoziemców opisujemy w tekście czy Polak może kupić mieszkanie w Albanii.
Dokumenty, o które prosisz
Kartela e pasurisë — wyciąg z katastru, który pokazuje właściciela, obciążenia i historię nieruchomości; pobierz go samodzielnie w ASHK, nie od sprzedającego, bo to właśnie kopie od sprzedającego bywają nieaktualne. Wykaz hipotek — przy nowych budynkach na działce macierzystej, bo hipoteka dewelopera na gruncie przechodzi na każde mieszkanie. Leje përdorimi — pozwolenie na użytkowanie; ukończony budynek bez niego nie da się poprawnie zarejestrować, obciążyć kredytem ani odsprzedać. Dla kupującego bez znajomości albańskiego obowiązkowy jest tłumacz przysięgły Ministerstwa Sprawiedliwości, który współpodpisuje akt (50–150 €). Koszty zakupu w całości rozpisujemy w tekście ile kosztuje dom w Albanii.
Pieniądze, konto i podatki
Konto bankowe w Albanii można otworzyć (1–4 tygodnie, rygorystyczna weryfikacja źródła środków), ale do zakupu nie jest potrzebne: przelew SWIFT idzie bezpośrednio na rachunek powierniczy notariusza. Koszty transakcyjne to ok. 3–4 % ceny: notariusz 0,35 % plus 1 000 lek, ASHK 5 000 lek, podatek od przeniesienia własności 2 % (w praktyce wliczany w cenę), prowizja pośrednika zwyczajowo 1 %. Przy nowych mieszkaniach warto mieć na piśmie, czy cena jest z VAT, czy bez („me TVSH apo pa TVSH”). Po zakupie roczny podatek od nieruchomości to 0,05 % wartości fiskalnej, a dochód z najmu krótkoterminowego opodatkowany jest stawką 15 %. Aktualne oferty sprzedaży znajdziesz w katalogu.