Albania należy do krajów, w których cudzoziemiec kupuje nieruchomość na dokładnie tych samych zasadach co obywatel. Mieszkania, domy, lokale użytkowe i działki budowlane z zabudową — bez zezwoleń, bez limitów, z pełnym prawem dziedziczenia. Cudzoziemcy odpowiadają za ok. 18 % transakcji w kraju, w większości są to obywatele Unii Europejskiej, a Polacy należą do najaktywniejszych grup na południowym wybrzeżu. Ograniczenia dotyczą tylko ziemi rolnej i, historycznie, niezabudowanych działek.
Czego nie kupisz bezpośrednio
Ziemi rolnej cudzoziemiec nie może nabyć na własne nazwisko. Dwa legalne rozwiązania: albańska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (sh.p.k.), która nawet w 100 % zagraniczna jest traktowana jak podmiot albański — rejestracja trwa 10–14 dni i kosztuje 500–1 500 € — albo dzierżawa na okres do 99 lat. Historyczny warunek dla działek niezabudowanych (truall), czyli inwestycja o wartości trzykrotności ceny ziemi, w praktyce również omija się przez spółkę. Ceny domów i działek omawiamy w tekście ile kosztuje dom w Albanii.
Osoba fizyczna czy spółka
Dla mieszkania na wynajem prostsza jest osoba fizyczna: podatek od zysku przy sprzedaży 15 %, dochód z najmu krótkoterminowego rozliczany stawką 15 % przez system DIVA, żadnej księgowości. Spółka sh.p.k. daje dostęp do ziemi, ale kosztuje podatek dochodowy 15 %, 8 % od dywidendy i stałą obsługę księgową. Większość kupujących z Polski wybiera zakup na własne nazwisko; spółkę zakłada się, gdy w grę wchodzi ziemia albo kilka nieruchomości. Sam proces zakupu — od zadatku po wpis w katastrze — opisujemy w przewodniku jak kupić mieszkanie w Albanii.
Konto bankowe i pobyt
Konto w albańskim banku można otworzyć w 1–4 tygodnie, po rygorystycznej weryfikacji źródła środków; do zakupu nie jest potrzebne, bo przelew SWIFT idzie na rachunek powierniczy notariusza. Prawo o cudzoziemcach (art. 84 ustawy 79/2021) przewiduje zezwolenie na pobyt dla właściciela nieruchomości; ustawa nie określa progu wartości, w praktyce mówi się o 75–150 tys. €, zezwolenie wydaje się na rok z możliwością przedłużenia, a po pięciu latach można ubiegać się o pobyt stały. Progi 100 tys. € i 300 tys. € dla zezwolenia inwestorskiego, o których piszą media po ustawie 43/2025, nie zostały oficjalnie potwierdzone — traktuj je jako niepewne. Obywatele UE od 2025/26 roku rejestrują pobyt online. Ogólny obraz rynku znajdziesz na stronie o nieruchomościach w Albanii, a oferty w katalogu.