Rynek nieruchomości w Albanii w 2026 roku jest rozdwojony. Według indeksu Banku Albanii ceny mieszkań w kraju wzrosły w drugiej połowie 2025 roku o 28 % rok do roku — jeden z najszybszych wzrostów w Europie — ale w samej Tiranie w tym samym półroczu stanęły w miejscu (0 % kwartał do kwartału). Wzrost ciągnie wybrzeże: Durrës, Wlora i Saranda. Jednocześnie liczba transakcji spadła w 2025 roku o ok. 35 %, a zapytania kupujących z zagranicy w Sarandzie zmalały drugi rok z rzędu. To klasyczny obraz późnej fazy cyklu: ceny wysokie, kupujący ostrożni, negocjacje możliwe.
Ile kosztuje metr kwadratowy
Deloitte Property Index 2025 podaje średnią cenę nowego mieszkania w Albanii na poziomie 1 620 €/m². W Tiranie centrum kosztuje 2 500–5 500 €/m², półperyferia 1 500–2 500, a peryferia 800–1 500 €/m². W Durrës średnia to ok. 1 450 €/m², przy czym 80 % transakcji mieści się w przedziale 1 200–1 700, a pierwsza linia brzegowa przekracza 2 500. Wlora to 1 300–2 500 €/m² (od 550–750 na etapie wykopu). W Sarandzie centrum kosztuje 1 600–1 800, mieszkania z widokiem na morze 2 200–3 000, a pierwsza linia 3 000–3 500 €/m². Aktualną tabelę cen dla wszystkich miast znajdziesz poniżej; szczegóły dla najczęściej wybieranego przez Polaków miasta opisujemy na stronie o nieruchomościach w Sarandzie.
Kto kupuje i po co
Cudzoziemcy odpowiadają za ok. 18 % transakcji, z czego 77 % to obywatele Unii Europejskiej. Polacy są dziś jednym z najaktywniejszych segmentów: celują w Sarandę, Ksamil i Durrës, z budżetem 70–150 tys. €, najczęściej pod wynajem krótkoterminowy połączony z własnymi wakacjami. Ważna korekta oczekiwań: reklamowane w Polsce „ROI 10–16 %” to wartości dla najlepszego kwartyla mieszkań z profesjonalnym zarządzaniem. Mediana oferty Airbnb w Sarandzie to ok. 6 960 $ rocznie przy obłożeniu 41 %, co dla mieszkania za 120 tys. € daje 4–6 % brutto przed kosztami. Uczciwy rachunek zysków i strat rozpisujemy w tekście czy warto kupić mieszkanie w Albanii.
Jak wygląda zakup
Obywatel Polski kupuje mieszkanie, dom lub lokal użytkowy w Albanii bez ograniczeń, na tych samych zasadach co Albańczyk; wyjątkiem jest ziemia rolna, dostępna tylko przez albańską spółkę lub dzierżawę do 99 lat. Umowa jest ważna wyłącznie w formie aktu notarialnego — umowa prywatna jest nieważna — a pieniądze przechodzą przez rachunek powierniczy notariusza. Rejestracja w katastrze ASHK trwa w praktyce 2–4 tygodnie, cały proces przy czystych dokumentach 4–8 tygodni, a koszty transakcyjne to ok. 3–4 % ceny. Procedurę krok po kroku opisujemy w przewodniku jak kupić mieszkanie w Albanii, a zasady dla cudzoziemców w tekście czy Polak może kupić mieszkanie w Albanii. Aktualne oferty sprzedaży ze wszystkich miast przegląda się w katalogu.