Saranda to miasto, na które polscy kupujący patrzą najczęściej: bliżej stąd na Korfu niż do Tirany, sezon trwa od maja do października, a miasto, w odróżnieniu od Ksamilu, nie wyludnia się zimą (ok. 35-40 tys. mieszkańców, latem trzy-cztery razy więcej). Ceny rosły szybko: centrum kosztowało 1 200 €/m² w latach 2022-23, dziś 1 600-1 800; pierwsza linia już w 2019 roku sięgała 2 000-3 000 €/m². Państwowa cena referencyjna dla miasta to ok. 1 020 €/m², czyli mniej więcej połowa ceny rynkowej - od tej wartości nalicza się część podatków i opłat.
Ceny w Sarandzie w 2026 roku
Nowe budownictwo do 1 km od morza: 2 000-2 500 €/m². Pierwsza linia: 3 000-3 500 €/m². Apartamenty w resortach: do 4 000 €/m². Centrum „pod klucz”: 1 600-1 800 €/m² (od 1 400). Typowe mieszkanie z widokiem na morze: 2 200-3 000 €/m². Stare zasoby: 600-1 000 €/m², ale z zastrzeżeniami co do stanu i dokumentów. Nowe mieszkania podrożały o ok. 41 % między 2023 a 2024 rokiem. Aktualną tabelę cen dla Sarandy i jej dzielnic znajdziesz poniżej, oferty sprzedaży w mieście na osobnej liście, a ogólny profil miasta na stronie Sarandy.
Ile naprawdę zarabia mieszkanie na wynajem
W Sarandzie działa ok. 430 ofert Airbnb. Mediana zarabia ok. 6 960 $ rocznie przy obłożeniu 40,9 % i średniej stawce 94 $ za noc (mediana 68 $; najlepsze 10 % ofert powyżej 150 $). W szczycie sezonu, w lipcu i sierpniu, kawalerka kosztuje 45-65 € za noc, mieszkanie 1+1 65-85 €, z widokiem na morze 85-150 €. Zimą najem długoterminowy to 250-400 € miesięcznie. Dla mieszkania kupionego za 120 tys. € daje to 5-6 % brutto przed podatkiem 15 % od najmu krótkoterminowego i prowizją zarządcy 20-25 %. Reklamowane „ROI 10-16 %” dotyczą najlepszego kwartyla z profesjonalnym zarządzaniem. Pełny rachunek rozpisujemy w tekście czy warto kupić mieszkanie w Albanii.
Saranda czy Ksamil
Ksamil kosztuje więcej za metr (1 800-3 000 €/m²), a mieszkanie zarabia tam mniej: mediana oferty to ok. 5 495 $ rocznie przy obłożeniu 38 %. Liczba ofert Airbnb w Ksamilu wzrosła o 86 % w rok - najczytelniejszy sygnał nadpodaży na całym wybrzeżu. Do tego dochodzi ryzyko prawne numer jeden na południu: samowole budowlane, rozbiórki i strefa buforowa UNESCO wokół Butrintu. Saranda ma szpital, szkoły, port i całoroczne życie; Ksamil ma plaże. Inne miasta wybrzeża porównujemy na stronie o nieruchomościach nad morzem w Albanii.
Na co uważać
Zapytania kupujących z zagranicy spadły w Sarandzie o 50 % w 2024 roku i o kolejne 30 % w 2025, podczas gdy ceny dalej rosły; agencje przyznają, że transakcje finalizują się gorzej. To argument za twardą negocjacją, nie za pośpiechem. Drugi punkt to pieniądze: w Albanii nie ma kultury depozytu u pośrednika, więc zadatek i cena powinny iść wyłącznie przez rachunek powierniczy notariusza. Trzeci to dokumenty - wyciąg z katastru pobrany samodzielnie i pozwolenie na użytkowanie; procedurę opisujemy w przewodniku jak kupić mieszkanie w Albanii.
