Kann man in Albanien eine Wohnung mit einer Hypothek kaufen, und zu welchem Zinssatz?
Ja. Im Juni 2026 lag der Durchschnittszins für neue Immobilienkredite in Albanien bei 3,77 % in Lek und 5,00 % in Euro (Bank von Albanien). Seit dem 1. Juli 2025 darf eine Bank bis zu 85 % des Werts einer ersten Wohnimmobilie in Lek oder 75 % in Euro finanzieren, und die Rate darf 40 % des Einkommens in Lek bzw. 35 % in Euro nicht übersteigen.
Daten zusammengestellt von Fedir AlpatovAktualisiert
Was die Banken 2026 verlangen
Die meisten Banken binden den Zinssatz für die ersten ein bis zehn Jahre fest und stellen danach auf einen variablen Satz um: die Rendite 12-monatiger Schatzwechsel plus Marge bei Lek-Krediten, den 12-Monats-Euribor plus Marge bei Euro-Krediten. Der Leitzins der Bank von Albanien liegt bei 2,5 % (Beschluss vom 5. August 2026).
Wenn Sie Ihr Einkommen in Lek beziehen, vermeiden Sie mit einem Lek-Kredit das Wechselkursrisiko; die Banken selbst weisen darauf hin. Euro-Kredite sind teurer, und die Vorgaben dafür sind strenger.
| Bank | Zinssatz | Laufzeit | Gebühr |
|---|---|---|---|
| Durchschnitt, Neukredite (Bank von Albanien, Juni 2026) | 3,77 % Lek / 5,00 % Euro | - | - |
| Raiffeisen (Gehaltskunden) | 4,50 % fest für 10 Jahre, danach variabel | Bis zu 30 Jahre | 1,25 % |
| ProCredit | 3,9–4 % im 1. Jahr, danach variabel (Untergrenze 5–5,5 %) | Bis zu 25 Jahre | Laut Preisverzeichnis |
| Union Bank | 4,0 % Euro (2 Jahre) / 4,2 % Lek (1 Jahr), danach variabel | 5–25 Jahre | 1 % |
| Credins | Ab 4,5 % Euro / 4,9 % Lek im 1. Jahr | Bis zu 25 Jahre | - |
| ABI Bank | Schatzwechsel- oder Euribor-Satz plus Marge, Untergrenzen 4–8,5 % | Bis zu 30 Jahre | 1 % |
Quellen · 7
- Verlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2026-06geprüft 2026-10-19Bank of Albania, Monthly Statistical Report, June 2026 (tables 1-14, 1-18b)
- Verlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2026-06geprüft 2026-10-19Bank of Albania, Monthly Statistical Report, June 2026 (tables 1-14, 1-18b)
- Verlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2026-07geprüft 2026-10-19Raiffeisen Bank Albania, home-loan fees and conditions for salaried clients (28 July 2026)
- DATA-MORTGAGE-00073.9–4 %ProCredit: 3.9-4% for the first year, then T-bill or Euribor plus 3.5-4.5% (floor 5-5.5%), up to 25 yearsVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2026-07geprüft 2026-10-19ProCredit Bank Albania, interest rates for individual loan products (23 July 2026)
- DATA-MORTGAGE-00084–4.2 %Union Bank: 4.0% fixed 2 years in euro, 4.2% fixed 1 year in lek, up to 25 yearsVerlässlichkeit: MEDIUMZeitraum: 2025-07geprüft 2026-10-19Union Bank, home loan conditions ("in force from July 2025")
- DATA-MORTGAGE-00094.5–4.9 %Credins: from 4.9% in lek and 4.5% in euro for the first year, up to 25 years
- DATA-MORTGAGE-0010T-bill + 1.5-5.5% (ALL) or Euribor + 2-6% (EUR), floors 4-8.5%; LTV 85/80% ALL, 75/70% EUR, emigrants 50%; fee 1%ABI Bank: 12-month T-bill or Euribor plus a margin, up to 30 years, emigrants financed up to 50%Verlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2026-03geprüft 2026-10-19ABI Bank, pre-contract information sheet for the home loan (example of 30.03.2026)
Wie viel Ihnen eine Bank leihen kann
Die Vorgaben der Bank von Albanien gelten ab dem 1. Juli 2025 für jede Bank. Eine Bank darf sie bei höchstens 15 % der in einem Quartal vergebenen Kredite überschreiten; die empfohlene Höchstlaufzeit beträgt 30 Jahre oder die verbleibenden Jahre bis zum Renteneintritt, je nachdem, was kürzer ist.
| Regel | Erste Wohnimmobilie | Zweitwohnung oder Mietobjekt |
|---|---|---|
| Beleihungsauslauf, Lek | 85 % | 80 % |
| Beleihungsauslauf, Euro | 75 % | 70 % |
| Rate im Verhältnis zum Einkommen, Lek | 40 % | 35 % |
| Rate im Verhältnis zum Einkommen, Euro | 35 % | 30 % |
Quellen · 2
- DATA-MORTGAGE-0003First home 85% (lek) / 75% (euro); second or rental home 80% / 70%Maximum loan-to-value for a first home: 85% in lek, 75% in foreign currency (from 1 July 2025)Verlässlichkeit: MEDIUMZeitraum: 2025-07 onwardsgeprüft 2026-10-19Balkanweb interview with a Bank of Albania director on the new mortgage limits (1 July 2025)
Figures from a Bank of Albania director interview and confirmed in ABI Bank's 2026 loan sheet; the Bank of Albania press release of 7 May 2025 does not list them.
- DATA-MORTGAGE-0004First home 40% (lek) / 35% (euro); second home 35% / 30%Maximum instalment for a first home: 40% of income in lek, 35% in foreign currencyVerlässlichkeit: MEDIUMZeitraum: 2025-07 onwardsgeprüft 2026-10-19Balkanweb interview with a Bank of Albania director on the new mortgage limits (1 July 2025)
Wie hoch die monatliche Rate ausfällt
Der von der ABI Bank veröffentlichte Tilgungsplan für 50.000 EUR zu 4,5 % über 20 Jahre ergibt 316,32 EUR pro Monat. Nach derselben Formel ergeben sich für 75.000 EUR über 25 Jahre zu 4,5 % rund 417 EUR pro Monat. Zur Rate kommen die Bankgebühr (einmalig etwa 1–1,25 %), die Bewertung, der Notar, die Eintragung der Hypothek bei der ASHK sowie die jährliche Lebens- und Gebäudeversicherung, die ABI mit etwa 0,45–0,65 % bzw. 0,5–1,2 % der Kreditsumme angibt.
Wohnungen im Bau, Auswanderer und Ausländer
Auch eine Wohnung im Bau lässt sich finanzieren. Manche Banken akzeptieren eine vorübergehende Sicherheit, etwa eine andere Immobilie, bis die neue Wohnung mit einer Hypothek belastet werden kann; andere finanzieren Projekte, mit deren Bauträger sie eine Vereinbarung haben. Viele Bauträger verkaufen auch in Raten, die Konditionen unterscheiden sich jedoch von Projekt zu Projekt.
Im Ausland lebende Albaner erhalten Kredite zu strengeren Bedingungen: ABI finanziert für Auswanderer bis zu 50 % des Werts, ProCredit schlägt eine höhere Marge auf. Einige Banken (Credins, ProCredit) erklären, dass auch Nichtansässige infrage kommen können, doch keine Bank veröffentlicht allgemeine Regeln für ausländische Käufer; fragen Sie bei der Bank nach, bevor Sie eine Reservierung unterschreiben.
Auch die Kommunen vergeben zinsgünstige Darlehen (kredi e butë) an Familien ohne eigenes Wohneigentum. Tirana hat für 2026 1.500 neue Kontingente eingeplant; die Ausschreibungen werden von der jeweiligen Kommune und auf e-Albania bekannt gegeben.
Fragen und Antworten
Quellen
- Bank of Albania, Monthly Statistical Report, June 2026 (tables 1-14, 1-18b). Bank of Albania (abgerufen 2026-10-23)
- Balkanweb interview with a Bank of Albania director on the new mortgage limits (1 July 2025). Balkanweb, 2025-07-01 (abgerufen 2026-10-23)
- Raiffeisen Bank Albania, home-loan fees and conditions for salaried clients (28 July 2026). Raiffeisen Bank Albania, 2026-07-28 (abgerufen 2026-10-23)
- ProCredit Bank Albania, interest rates for individual loan products (23 July 2026). ProCredit Bank Albania, 2026-07-23 (abgerufen 2026-10-23)
- Union Bank, home loan conditions ("in force from July 2025"). Union Bank (abgerufen 2026-10-23)
- Credins Bank, home loan page. Banka Credins (abgerufen 2026-10-23)
- ABI Bank, pre-contract information sheet for the home loan (example of 30.03.2026). ABI Bank (American Bank of Investments), 2026-03-30 (abgerufen 2026-10-23)
Was fehlt
Bekannte Lücken: Fragen, zu denen wir noch keine verlässlichen Daten haben.
- Aktuelle Konditionen für Wohnbaukredite von BKT, Intesa Sanpaolo, OTP und Fibank waren auf den offiziellen Seiten nicht auffindbar.
- Die ASHK-Gebühr für die Eintragung einer Hypothek (festgelegt durch Ministerratsbeschluss 389/2020) wurde nicht geprüft.
- Keine Bank veröffentlicht Regeln für Käufer ohne albanische Staatsangehörigkeit; direkt nachzufragen.