Altbauwohnung in Durrës nach dem Erdbeben 2019 kaufen: So prüfen Sie das Gebäude

Wenn eine Wohnung in Durrës am Meer deutlich günstiger ist als die Nachbarwohnungen, geht es zuerst nicht um die Aussicht oder das Stockwerk. Die erste Frage ist, wann das Gebäude errichtet wurde und was ihm 2019 widerfahren ist. Das Erdbeben richtete die schwersten Schäden am Strandabschnitt an, der Markt preist ältere Gebäude seitdem entsprechend ein, und ein niedriger Quadratmeterpreis spiegelt meist das Gebäude wider, nicht einen Verkäufer in Eile.

Was 2019 geschah

Am 26. November 2019 ereignete sich ein Erdbeben der Stärke 6,4 mit Epizentrum nahe Durrës. 51 Menschen starben, mehr als 14.000 Gebäude wurden beschädigt und 2.500 unbewohnbar; der Schaden überstieg 1 Milliarde €. Vor allem in Plazh und Shkëmbi i Kavajës stürzten Hotels und Wohnhäuser ein. Der Wiederaufbau kostete mehr als 1 Milliarde €, lief im Eilverfahren, das Vorwürfe der Günstlingswirtschaft nach sich zog, und vier Jahre später waren etwa 2.500 Familien noch immer ohne dauerhafte Unterkunft.

Was es mit dem Markt gemacht hat

Seitdem hat Durrës zwei Märkte unter einer Adresse. Neubauten tragen einen dauerhaften Aufschlag - Käufer zahlen für Vertrauen in die Bausubstanz, während älterer Bestand mit Abschlag gehandelt wird oder stagniert. Die meisten Wohnungen am Strandstreifen sind älter als 30 Jahre, und die genannten Spitzenpreise gelten nur für einen kleinen Anteil neuer Einheiten.

Am größten ist die Lücke in Shkëmbi i Kavajës: Neubauten kosten 1.200-2.000 €/m², ältere Wohnungen 450-800 €/m². In Plazh wurde die zweite Reihe, überwiegend älterer Bestand, weit unter neuen Einheiten in erster Reihe gehandelt. In Shkozet und im alten Plazh ist der Abschlag für Altbauten am deutlichsten sichtbar.

Auch der Boden gehört zum Bild. Die Küste von Durrës ist sandig, und selbst in brandneuen Türmen an der Marina von Durrës wurden Setzungen bestätigt - ein junges Baujahr allein ist also ebenfalls keine Garantie.

So prüfen Sie ein älteres Gebäude

1. Baujahr. Unsere Faustregel für Durrës: ein Gebäude ab Baujahr 2020 oder ein unabhängiges seismisches Gutachten für ein älteres. Lassen Sie sich das Baujahr schriftlich bestätigen.
2. Gutachten nach dem Erdbeben. Fragen Sie, ob das Gebäude nach November 2019 begutachtet wurde, welche Kategorie es erhielt und ob Reparaturen durchgeführt wurden. Keine Unterlagen sind auch eine Antwort.
3. Stockwerke laut Genehmigung. Zählen Sie die Stockwerke und vergleichen Sie sie mit der Baugenehmigung. Ungenehmigt aufgestockte Etagen sind an dieser Küste verbreitet, belasten die Statik über ihre Auslegung hinaus und können den Eigentumstitel trüben.
4. Eigentumsauszug. Holen Sie die Eigentumsurkunde (kartela e pasurisë) selbst beim Katasteramt ASHK ein: Sie zeigt den Eigentümer und etwaige Belastungen. Für das Gebäude sollte eine Nutzungsgenehmigung (leje përdorimi) vorliegen.
5. Ein Ingenieur, kein Makler. Beauftragen Sie einen unabhängigen Statiker, der sich Risse, Treppenhaus, Erdgeschoss und Dach ansieht. Das kostet wenig im Vergleich zum Preisunterschied.
6. Budget. Eine komplette Standardrenovierung kostet in Albanien etwa 200-300 €/m², mittleres Niveau 300-400 €/m², ohne Fenster, Küche und Geräte. Eine statische Verstärkung ist ein separates Budget.
7. Versicherung. Eine Wohngebäudeversicherung mit Erdbebendeckung kostet rund 1 € pro m² im Jahr - günstig, aber prüfen Sie, welche Anforderungen die Police an das Gebäude stellt.

Wann eine ältere Wohnung trotzdem der richtige Kauf ist

Eine ältere Wohnung ist sinnvoll für Käufer, die selbst darin wohnen oder langfristig vermieten wollen, die Renovierung eingeplant haben und ein Ingenieurgutachten in der Hand halten - besonders im Zentrum, wo die Stadt ganzjährig ihren Wert hält. Am wenigsten sinnvoll ist sie als schneller Kauf zur Ferienvermietung an dem Strandstreifen, den das Erdbeben am härtesten getroffen hat.

Aktuelle Preise nach Stadtteil finden Sie in der Preistabelle für Durrës; vergleichen Sie auch Plazh und Shkëmbi oder sehen Sie sich Wohnungen in Shkëmbi an.