Справочные цены в Дурресе в 2026 году: что действует, что было только предложено и что это значит при покупке

Если вы читали, что 1 января 2026 года справочные цены в Дурресе утроились, - на самом деле этого не произошло. В июле 2025 года Министерство финансов опубликовало новую карту, где для портовой зоны стояло 200 000 лек за квадратный метр, и её планировали применять с 1 января 2026 года. Она так и не была утверждена. Правительство вновь открыло пересмотр, и в июле 2026 года Дуррес по-прежнему использовал значения 2016 года. Для покупателя эта разница значит меньше, чем кажется по заголовкам, - но в трёх конкретных местах она важна.

Что такое справочная цена

В Албании для каждого района установлена официальная цена квадратного метра недвижимости - справочная (референсная) цена, или çmimi i referencës. Это не оценка вашей квартиры. Это нижняя граница: нотариальные сборы и налоги рассчитываются от цены в договоре или от справочной цены, умноженной на площадь, - в зависимости от того, что больше. От неё же определяется фискальная стоимость для ежегодного налога на недвижимость.

Что действует в Дурресе сегодня

По состоянию на июль 2026 года округа за пределами Тираны по-прежнему применяют справочные значения, установленные в 2016 году, и в Дурресе действует одна ставка на весь город, а не деление на зоны. По последним сообщениям, она составляет 67 500 лек/м², это около €730, - хотя в некоторых сводках по инструкции 2023 года указано 71 200 лек/м². Спросите у нотариуса, какая цифра применяется к вашему адресу: сборы рассчитывает именно нотариус.

В любом случае эта ставка намного ниже реальных цен в Дурресе. За квартиры просят около €1 200-1 700/м² в Плаже и €1 900-2 800/м² в центре, так что при обычной покупке цена в договоре и так выше справочной, и справочная цена никак не влияет на ваши сборы.

Что предлагалось - и почему это застопорилось

Проект июля 2025 года делил Дуррес на 13 кадастровых зон - от 45 000 до 200 000 лек/м². Для зоны порта и марины ставка выросла бы с 67 500 до 200 000 лек/м², то есть примерно на 196%; для других зон были установлены 140 000, 124 000, 100 000 и 45 000. Более позднее предложение для сёл устанавливало для залива Лальзит и Хамаллая 190 000 лек/м² - самую высокую сельскую ставку в стране. Местный эксперт тогда заметил, что ставка около €2 000/м² в Плаже реально соответствовала бы лишь примерно 5% тамошнего жилья.

Проект опубликовали для общественного обсуждения, но так и не утвердили. В 2026 году правительство вернуло его рабочей группе со сроком до 20 апреля. В июне министр финансов говорил, что работа ещё идёт и оказалась сложнее, чем ожидалось, потому что в ней участвуют муниципалитеты, а в июле сообщалось, что прибрежные зоны по-прежнему отложены, пока их рыночные цены перепроверяют.

Где это касается вашей покупки

1. Нотариальные сборы и налог продавца. Нотариус берёт около 0,35% по сделкам от 100 000 до 6 миллионов лек, для более крупных сумм ставка ступенчато снижается, и считает её от большей из двух величин - цены в договоре или справочной стоимости. То же правило действует для налога 15% с прибыли продавца; налог на передачу покупатель квартиры не платит. При нынешней единой ставке почти всегда решает цена в договоре.
2. Прирост капитала при продаже. Налог на прирост капитала составляет 15% от разницы между ценой продажи и ценой покупки, причём ценой продажи считается большая из фактической цены и справочной стоимости. Новая, более высокая карта подняла бы эту нижнюю границу при перепродаже в самых дорогих зонах. Это также означает, что заниженная цена покупки в вашем собственном договоре позже превратится в больший налогооблагаемый прирост.
3. Ежегодный налог на недвижимость. Жильё облагается налогом по ставке 0,05% от фискальной стоимости, справочной цены, умноженной на площадь, и муниципалитеты могут изменять её на 30% в любую сторону. Для квартиры площадью 60 м² это около 2 025 лек в год при 67 500 лек/м²; при предложенных 200 000 было бы 6 000 лек. Заметно, но немного.

Окно переоценки 2026 года

До 31 декабря 2026 года любой владелец может переоценить недвижимость до рыночной стоимости, подав заявление в кадастр ASHK и заплатив 5% с разницы, вместо того чтобы позже, при продаже, платить с неё 15% налога на прирост капитала. Оплатить нужно до 31 марта 2027 года. Для квартир стоимость уменьшается на 1% за каждый год использования. Если у вас уже есть недвижимость в Дурресе и вы планируете продать её в ближайшие несколько лет, стоит спросить налогового консультанта, выгодно ли это в вашем случае.

Что делать покупателю

• Указывайте в договоре реальную цену. Это защищает вас при перепродаже, а в сборах обходится недорого.
• Узнайте у нотариуса справочную стоимость для конкретного адреса, прежде чем согласовывать окончательную цену.
• Не принимайте довод продавца, что «новые справочные цены» оправдывают более высокую цену, - они не действуют.
• Проверьте статус ещё раз, прежде чем продавать или переоценивать: карту ещё могут утвердить.

Сколько на самом деле просят за квартиры в Дурресе по районам, смотрите в таблице цен Дурреса. Для самой покупки - наш чек-лист документов и квартиры на продажу в Дурресе.