Покупка старой квартиры в Дурресе после землетрясения 2019 года: как проверить дом

Если квартира в Дурресе у моря стоит намного дешевле соседних, первый вопрос — не вид и не этаж. Вопрос в том, когда построен дом и что с ним случилось в 2019 году. Землетрясение нанесло самый большой ущерб именно пляжной полосе, рынок с тех пор закладывает это в цену старых домов, и низкая цена за квадратный метр обычно говорит о самом доме, а не о торопящемся продавце.

Что произошло в 2019 году

26 ноября 2019 года произошло землетрясение магнитудой M6.4 с эпицентром недалеко от Дурреса. Погиб 51 человек, более 14 000 зданий получили повреждения, 2 500 стали непригодными для жилья; ущерб превысил €1 млрд. Отели и жилые дома обрушились, в частности, в Плаже и Шкемби-и-Каваес. Восстановление обошлось более чем в €1 млрд и шло по ускоренной процедуре, что вызвало обвинения в фаворитизме, а спустя четыре года около 2 500 семей всё ещё оставались без постоянного жилья.

Как это сказалось на рынке

С тех пор в Дурресе два рынка по одному адресу. Новые дома стабильно продаются с надбавкой — покупатели платят за уверенность в конструкции, — а старый фонд продаётся со скидкой или стоит без движения. Большинству квартир на пляжной полосе больше 30 лет, а самые высокие цены, которые вы видите в публикациях, относятся к небольшой доле новых квартир.

Разрыв больше всего в Шкемби-и-Каваес: новостройки выставляют по €1 200–2 000/м², более старые квартиры — по €450–800/м². В Плаже вторая линия, где в основном старый фонд, продавалась значительно дешевле новых квартир на первой линии. Заметнее всего скидка на старые дома в Шкозете и старом Плаже.

Свою роль играет и грунт. Побережье Дурреса песчаное, и осадка подтверждена даже у совершенно новых высоток в марине Дурреса, так что недавний год постройки сам по себе тоже не гарантия.

Как проверить старый дом

1. Год постройки. Наше рабочее правило для Дурреса: дом 2020 года или новее либо независимая сейсмическая экспертиза более старого. Попросите указать год письменно.
2. Оценка после землетрясения. Спросите, обследовали ли дом после ноября 2019 года, какую категорию ему присвоили и проводился ли ремонт. Отсутствие документов — тоже ответ.
3. Этажи и разрешение. Посчитайте этажи и сравните с разрешением на строительство. Надстроенные без разрешения этажи — обычное дело на этом побережье: они нагружают конструкцию сверх расчётного и могут создать проблемы с правом собственности.
4. Выписка о собственности. Сами получите выписку о праве собственности (kartela e pasurisë) в кадастре ASHK: в ней указаны владелец и все обременения. На дом должно быть разрешение на эксплуатацию (leje përdorimi).
5. Инженер, а не агент. Заплатите независимому инженеру-конструктору, чтобы он осмотрел трещины, лестничную клетку, первый этаж и крышу. На фоне разницы в цене это недорого.
6. Бюджет. Полный стандартный ремонт в Албании стоит около €200–300/м², среднего уровня — €300–400/м², без учёта окон, кухни и техники. Усиление конструкции — отдельный бюджет.
7. Страховка. Страхование жилья с покрытием землетрясения стоит примерно €1 за м² в год — недорого, но проверьте, какие требования полис предъявляет к дому.

Когда старая квартира всё же правильная покупка

Старая квартира имеет смысл для покупателя, который собирается в ней жить или сдавать её надолго, заложил в бюджет ремонт и имеет на руках заключение инженера, — особенно в центре, где город держит цену круглый год. Меньше всего смысла в ней как в быстрой покупке под краткосрочную аренду на полосе, которая сильнее всего пострадала от землетрясения.

Актуальные цены по районам смотрите в таблице цен Дурреса, сравните Плаж и Шкемби или посмотрите квартиры в Шкемби.