Czy kupno „nieformalnego” domu bez pozwolenia w Albanii jest bezpieczne?
Tylko wtedy, gdy został zalegalizowany i wpisany do rejestru. Dom wybudowany bez pozwolenia można zalegalizować na podstawie ustawy 20/2020, jeśli widnieje na ortofotomapie sprzed 2020 roku i nie leży na linii brzegowej ani w innej strefie wyłączonej; dopóki ASHK nie wyda decyzji, nie istnieje zarejestrowany tytuł własności, który można kupić. W 2025 roku ASHK wydał 26 101 decyzji legalizacyjnych i 610 odmów.
Dane zebrał Fedir AlpatovZaktualizowano
Ryzyka po kolei
| Sytuacja | Co to oznacza dla kupującego | Podstawa |
|---|---|---|
| Brak na ortofotomapie sprzed 2020 roku | Nie kwalifikuje się do legalizacji | Ustawa 20/2020, art. 17 |
| Na linii brzegowej lub w pobliżu kluczowej infrastruktury | Wyłączony z legalizacji | Ustawa 20/2020, art. 18 |
| Zalegalizowany, cena działki niezapłacona | Hipoteka ustawowa na nieruchomości | Ustawa 20/2020, art. 22 ust. 10 |
| Na gruncie innego właściciela | Rejestracja bez gruntu do czasu wypłaty odszkodowania | Ustawa 20/2020, art. 22 ust. 6 |
| Zalegalizowany, działka opłacona | Zwykła zarejestrowana nieruchomość | VKM 446/2023 |
Źródła · 3
- DATA-LEGAL-0018Law 20/2020 Art. 17: buildings without a permit that appear on the national orthophoto made before the law entered into force; Art. 18: no legalisation where the building harms major infrastructure, national roads, public buildings, cultural heritage, strategic-investment areas or the coastline; Art. 21: ASHK decides within 60 days of qualification. Art. 16(1): every applicant may obtain an extract of their own application from the ASHK unpermitted-building database.Legalisation covers unpermitted buildings on the pre-2020 orthophoto; coastline and major infrastructure excludedWiarygodność: HIGHOkres: 2020–2026zweryfikowano 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
- DATA-LEGAL-0019Law 20/2020 Art. 22(10): a statutory mortgage stays on the legalised property until the plot price is paid in full. Art. 22(6): on private third-party land, ownership of the land passes only when the compensation decision enters into force; until then the building is registered without a relationship to the land. Art. 22(2)–(3): the legalisation act also transfers the plot, for a home up to three times the footprint and at most 500 m².A legalised home can carry a statutory mortgage or be registered "without the land"Wiarygodność: HIGHOkres: 2020–2026zweryfikowano 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
- DATA-LEGAL-002050 % of land valuePlot price for a legalised home: 50% of the zone land value, 20% off if paid within 30 daysWiarygodność: HIGHOkres: 2023–2026zweryfikowano 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 446 of 26.07.2023 on transferring ownership and registering legalised property
Jak częste jest to zjawisko
W latach 2006-2025 ASHK wydał 291 114 decyzji legalizacyjnych, w tym 26 101 w samym 2025 roku - najwięcej od 2016 roku; w tym samym roku odmówił w 610 przypadkach. W raporcie za 2025 rok jako termin zakończenia pierwszej rejestracji, w tym legalizacji, wskazano rok 2028.
| Rok | Decyzje |
|---|---|
| 2016 | 48,351 |
| 2023 | 10,132 |
| 2024 | 11,167 |
| 2025 | 26,101 |
Źródła · 1
Jak radzą sobie z tym kupujący
- Kupuj wyłącznie nieruchomość z kartą własności wystawioną na sprzedającego; wniosek o legalizację nie jest tytułem własności.
- Jeśli sprzedający jest dopiero w trakcie procedury, uzależnij umowę przedwstępną od wydania decyzji ASHK i od zapłaty ceny za grunt.
- Poproś o wyciąg z wniosku sprzedającego z bazy budynków bez pozwolenia prowadzonej przez ASHK - może go uzyskać każdy wnioskodawca.
- Na wybrzeżu przed negocjacjami sprawdź, czy dom nie znajduje się w strefie wyłączonej.
Pytania i odpowiedzi
Tak, jak każdy budynek - po jego zarejestrowaniu. Działka przyznana w ramach legalizacji jest gruntem budowlanym.
Legalizację może dokończyć wyłącznie posiadacz, który złożył wniosek; zakup przed wydaniem decyzji nie przenosi tytułu własności.
ASHK planuje zakończyć wstępną rejestrację, w tym legalizacje, w 2028 roku.
Źródła
- Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes). Parliament of Albania (FAOLEX copy), 2020-03-05 (dostęp 2026-10-19)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 446 of 26.07.2023 on transferring ownership and registering legalised property. State Cadastre Agency (ASHK), 2023-07-26 (dostęp 2026-10-19)
- ASHK Annual Activity Report 2025. State Cadastre Agency (ASHK), 2026-06-15 (dostęp 2026-10-19)
Czego brakuje
Znane luki: pytania, na które nie mamy jeszcze wiarygodnych danych.
- 610 odmów z 2025 roku pochodzi z tej samej tabeli raportu ASHK; powody w podziale na kategorie nie są publikowane.
- W ustawie nie znaleziono wyraźnej daty zamknięcia przyjmowania nowych wniosków o legalizację.