Wróć
Ile kosztuje mieszkanie w Sarandzie w 2026 roku? W centrum 1 600-1 800 € za m²; nowe mieszkanie do kilometra od morza 2 000-2 500 €; w pierwszej linii promenady 3 000-3 500 €, a apartamenty w kompleksach wypoczynkowych 4 000 €. W Ksamilu, tuż na południe od miasta, ceny wynoszą od 1 800 do 3 000 €. Saranda ma najsilniejszy rynek najmu wakacyjnego w Albanii, co tłumaczy poziom cen, i zarazem najszybciej rosnącą podaż, co jest głównym ryzykiem. Poniżej opisujemy dzielnice, ich ceny i to, ile mieszkanie zarabia latem i zimą.
| Dzielnica | Cena ofertowa za m² (typowa) | Co oferuje |
|---|---|---|
| Promenada, pierwsza linia | 2 500-2 900 €; do 3 000-3 500 € | Widok na morze przez całą zatokę, latem najbardziej ruchliwy odcinek |
| Za promenadą i Kodra (wzgórze) | 1 900-2 200 € | Życie miejskie przez cały rok, z wyższych pięter częściowy widok na morze |
| Gjiri i Hartës, południowa zatoka | 2 200-2 500 € | Nowsze kompleksy, spokojniej niż w centrum |
| Port i stare miasto | około 1 700 € | Starsze budynki, blisko promu |
| Ksamil, 300 m i więcej od plaży | 2 300-2 600 € | Mieszkania wakacyjne, zimą zamknięte |
| Ksamil, pierwsza linia i widok na morze | 2 800-3 000 € | Plaże i wyspy; działek w pierwszej linii jest mało |
Przedziały dla dzielnic to szacunki z bazy badawczej Domlivo za wrzesień 2026 roku, oparte na danych agencji i ogłoszeniach. Dla całego miasta nasze badania podają 1 600-1 800 € za m² w centrum i 3 000-3 500 € na promenadzie. W ogłoszeniach na Domlivo 11 mieszkań w Sarandzie miało 18.10.2026 medianę 2 041 € za m², a środkowe 60% mieściło się między 1 790 a 2 255 €. Jedenaście mieszkań to mała próba, dlatego należy ją traktować jako sprawdzian przedziałów, a nie ich zamiennik.
W ogłoszeniach na Domlivo mediana ceny mieszkania w Sarandzie wynosiła w październiku 2026 roku 165 000 €. Według naszych badań mieszkanie z jedną sypialnią o powierzchni 50 m² kosztuje około 100 000 € w centrum i około 135 000 € przy nabrzeżu, a mieszkanie z dwiema sypialniami o powierzchni 80 m² odpowiednio około 160 000 € i 216 000 €. W Ksamilu takie samo mieszkanie o powierzchni 80 m² kosztuje około 200 000 €.
Saranda zarabia na jednym mieszkaniu wakacyjnym więcej niż jakiekolwiek inne albańskie miasto. Nasze szacunki dla mieszkania z jedną sypialnią wynajmowanego przez cały sezon to 71-82 € za noc przy obłożeniu 52-56%, czyli około 13 800-17 000 € rocznie przed kosztami. W sierpniu obłożenie wynosi około 90%, w grudniu około 35%. Niemal wszyscy goście to cudzoziemcy, głównie z Francji i Niemiec, a pobyt trwa średnio około sześciu nocy.
Ryzykiem jest podaż. Według AirROI liczba ofert wakacyjnych w Sarandzie wzrosła w 2025 roku o 62%, a przychód na jedną ofertę spadł o 12% w ciągu roku do lipca 2026. Ksamil to rynek na siedem miesięcy, zamknięty od listopada do marca.
Najem długoterminowy przynosi mniej. Mieszkanie z jedną sypialnią wynajmuje się za około 380-450 € miesięcznie przy umowie rocznej, co daje rentowność brutto około 3,5-5%. Wielu właścicieli mieszkań wakacyjnych wynajmuje je zimą mieszkańcom na trzy do pięciu miesięcy.
Saranda to jedyne miasto na południowym wybrzeżu, które żyje także zimą, ale wyraźnie się wtedy kurczy: zimą mieszka tu około 35 000-40 000 osób, a większość mieszkań wakacyjnych stoi pusta. Wiele z nich nie ma ogrzewania. Kto planuje spędzać tu zimy, powinien przed zakupem sprawdzić ogrzewanie oraz podłączenie budynku do wodociągu i kanalizacji. Do sieci kanalizacyjnej podłączona jest tylko mniej więcej połowa miasta.
Dochód z najmu jest w Albanii opodatkowany stawką 15%. Przy najmie wakacyjnym przez platformę podstawą jest dochód po odliczeniu prowizji platformy, a deklarację składa się w systemie DIVA do 31 marca. Roczny podatek od budynku wynosi 0,05% wartości fiskalnej. Zakup kosztuje dodatkowo około 2,3% ceny. Umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania i rozliczenie w Polsce omawiamy w poradniku Albania dla kupujących z Polski.
Aktualne oferty w Sarandzie i Ksamilu znajdują się w katalogu Sarandy.
W centrum ceny ofertowe wynoszą 1 600-1 800 € za m², za nowe mieszkania do kilometra od morza 2 000-2 500 €, a w pierwszej linii promenady 3 000-3 500 €. Dla 11 mieszkań wystawionych na Domlivo 18.10.2026 mediana wynosiła 2 041 € za m², a mediana ceny 165 000 €.
Średnio jest podobnie, ale przy plaży drożej. W Ksamilu ceny wynoszą od 1 800 do 3 000 € za m², a projekty resortowe w Gjiri i Manastirit kosztują 5 000-6 000 €. Ksamil zarabia w krótszym sezonie, trwającym około siedmiu miesięcy, i od listopada do marca w dużej mierze zamiera.
Według naszych szacunków mieszkanie z jedną sypialnią wynajmowane przez cały sezon przynosi 13 800-17 000 € rocznie przed kosztami, przy 71-82 € za noc i obłożeniu 52-56%. W sierpniu obłożenie sięga blisko 90%, w grudniu około 35%. Podaż wzrosła w 2025 roku o 62%, więc nowe oferty mają silną konkurencję.
Pod najem wakacyjny najlepiej sprawdzi się promenada lub pierwsza linia w Ksamilu, gdzie goście płacą najwięcej. Do mieszkania zimą lepsze będzie centrum lub dzielnica Kodra, które żyją przez cały rok. W Gjiri i Hartës są nowsze kompleksy po 2 200-2 500 € za m², spokojniejsze niż centrum.
Tak. Zimą mieszka tu około 35 000-40 000 osób, czyli ułamek letniego tłumu, a większość mieszkań wakacyjnych stoi pusta. Saranda pozostaje jednak jedynym miastem na południowym wybrzeżu, w którym sklepy i usługi działają przez cały rok.
