Lista dokumentów przy zakupie nieruchomości w Durrës (2026)

Najpierw poproś o kartela e pasurisë i sam pobierz ją z ASHK: tylko ten dokument potwierdza, kto jest właścicielem nieruchomości i jakie obciążenia na niej ciążą. Następnie potrzebne są leje përdorimi dla każdego ukończonego budynku, notarialnie sporządzona i zarejestrowana kontrata e porosisë dla nieruchomości w budowie oraz wyciąg o obciążeniach dla działki macierzystej, a nie tylko dla samego lokalu.

Każdy krok, opłatę i podatek, z informacją, kto je płaci, opisujemy w poradniku Jak wygląda zakup nieruchomości w Albanii i ile kosztuje? (2026).

Podstawowe dokumenty tytułu własności

1. Kartela e pasurisë: sam wyciąg własnościowy i najważniejszy dokument na tej liście. Wydaje go ASHK, a widać w nim aktualnego właściciela, wszystkie zarejestrowane obciążenia i historię prawną nieruchomości. Pobierz go samodzielnie, zamiast przyjmować kopię od sprzedającego lub agenta: to właśnie w kopiach od sprzedających zdarzało się ukrywać problemy. Zasada robocza DomLivo jest prosta: bez samodzielnie pobranego wyciągu nie przekazuje się pieniędzy.
2. Harta treguese: poglądowa mapa granic z ASHK, która potwierdza, że działka w terenie odpowiada temu, co jest sprzedawane. Przez nieprecyzyjne pomiary z przeszłości spory graniczne są na tym wybrzeżu częste, więc to sprawdzenie nie jest formalnością. Sprzedający, który pokazuje na ogrodzenie, nie zastąpi mapy, która potwierdza przebieg granicy.
3. Hipotekë: wyciąg o hipotekach i obciążeniach dla działki macierzystej, a nie tylko dla lokalu. Hipoteka dewelopera na gruncie pod budynkiem przechodzi na każde wybudowane na nim mieszkanie, więc wyciąg dotyczący tylko twojego lokalu może nie pokazać długu obciążającego cały projekt. To sprawdzenie pomija się najczęściej z całej listy, bo trzeba wiedzieć, że należy poprosić właśnie o wyciąg dla działki macierzystej, a nie tylko dla mieszkania.

Dokumenty budowlane i użytkowe

1. Leje ndërtimi: pozwolenie na budowę. Potwierdza, że budynek w ogóle został legalnie zatwierdzony, i to na taką wysokość i powierzchnię zabudowy, z jaką faktycznie go postawiono. Budynki z dodatkowymi piętrami ponad to, na co pozwala ten dokument, to na tym wybrzeżu realne, udokumentowane zjawisko.
2. Leje përdorimi: pozwolenie na użytkowanie. Kupujący najczęściej zapominają je sprawdzić, bo budynek, który wygląda na gotowy, sprawia wrażenie ukończonego. Bez tego dokumentu budynku nie można prawidłowo zarejestrować, obciążyć hipoteką ani odsprzedać. Ukończenie na oko to nie ukończenie na papierze, a deweloper, który sprzedawał lokale bez tego pozwolenia, to wyraźny sygnał ostrzegawczy, bez względu na to, jak wykończone wygląda lobby.

Jeśli kupujesz na etapie budowy

Od wejścia w życie Udhëzim 1/2024 wstępna umowa zakupu lokalu na etapie budowy, czyli kontrata e porosisë, musi mieć formę notarialną i zostać wpisana do rejestru ASHK. Ta zasada zamknęła lukę, która umożliwiała podwójną sprzedaż: wcześniej jeden lokal mógł trafić do kilku kupujących na podstawie prywatnych dokumentów, a każdy z nich był przekonany, że kupił to mieszkanie. Prywatna, niezarejestrowana wersja tej umowy nie ma żadnej mocy prawnej, niezależnie od tego, jak jest szczegółowa i ile osób ją podpisało. Jeśli deweloper proponuje ci dla lokalu w budowie coś mniej niż zarejestrowaną umowę notarialną, wycofaj się, zanim przekażesz jakikolwiek zadatek.

Ile kosztuje każdy dokument

Żadna z tych opłat nie jest na tyle wysoka, by z jej powodu rezygnować ze sprawdzenia: pobranie wszystkich dokumentów z tej listy kosztuje grosze w porównaniu z jednym sporem o tytuł własności. Oficjalny termin rejestracji to 21 dni, ale w praktyce trwa ona od dwóch do czterech tygodni, a jeśli stan prawny okaże się skomplikowany, nawet dłużej. To kolejny powód, by sprawdzić wszystkie powyższe dokumenty przed wpłatą zadatku, a nie po niej.

Jeśli nie mówisz po albańsku, uwzględnij w budżecie także tłumacza przysięgłego, zwykle 50-150 €. Jeśli nie jesteś w stanie samodzielnie zrozumieć aktu notarialnego, musi go współpodpisać tłumacz przysięgły zatwierdzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości. W przeciwieństwie do agenta nie jest to opcja: prawo wymaga tłumacza przy samym podpisaniu aktu, niezależnie od wszystkich powyższych dokumentów.

Wersja w jednym zdaniu, gdybyś miał zapamiętać tylko jedno

Zdobądź kartela e pasurisë oraz wyciąg z hipotekë dla działki macierzystej samodzielnie, zanim przekażesz jakikolwiek zadatek, i sprawdź, czy leje përdorimi istnieje, zanim założysz, że wykończony budynek jest ukończony także na papierze. Gdy dokumenty się zgadzają, reszta procesu przebiega według przewidywalnego harmonogramu. Zanim się zdecydujesz, przeczytaj o ośmiu sposobach, w jakie tytuł własności może okazać się problematyczny nawet z dokumentami w ręku.

Co cudzoziemiec może, a czego nie może kupić, przepis po przepisie i ze źródłami, opisujemy w poradniku Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Albanii? (2026).