Wróć
Czy Niemiec może kupić nieruchomość w Albanii? Tak. Obywatel Niemiec kupuje mieszkanie, dom albo sklep na takich samych zasadach jak Albańczyk, łącznie z prawem do przekazania go spadkobiercom. Wyjątkiem są grunty rolne, które cudzoziemiec może tylko dzierżawić do 99 lat albo kupić przez albańską spółkę. Przy uporządkowanych dokumentach zakup trwa od czterech do ośmiu tygodni, a koszty kupującego wynoszą około 2,3% ceny. Ten poradnik omawia kolejne etapy, dokumenty, koszty i podatki w obu krajach, z danymi, jakie mamy dla każdego punktu.
Obywatel Niemiec nie potrzebuje wizy. Według niemieckiego Ministerstwa Spraw Zagranicznych wystarczy paszport lub dowód osobisty ważny jeszcze co najmniej trzy miesiące w dniu wjazdu. Pobyt turystyczny bez wizy jest ograniczony do 90 dni; albańskie prawo liczy je jako 90 dni w dowolnym okresie 180 dni. Kto chce zostać dłużej, składa wniosek o zezwolenie na pobyt w ciągu pierwszych 30 dni. Niemieckie MSZ radzi zabrać ze sobą niemieckie zaświadczenie o niekaralności (Führungszeugnis) z apostille, bo jest ono potrzebne do wniosku.
Sama własność nieruchomości jest podstawą do uzyskania zezwolenia. Art. 84 ustawy 79/2021 o cudzoziemcach przyznaje właścicielowi czasowe zezwolenie na pobyt na rok, odnawiane co roku, także wtedy, gdy ktoś jest właścicielem połowy nieruchomości. Ani ustawa, ani wykonawcza decyzja rządu nie określają minimalnej ceny.
| Etap | Co się dzieje | Czas |
|---|---|---|
| 1. Rezerwacja | Zadatek (kaparë) w wysokości 5-10% ceny; deweloperzy przy nowych inwestycjach żądają do 30% | dzień 0 |
| 2. Weryfikacja | Karta nieruchomości (kartela), obciążenia, mapa katastralna, historia tytułu prawnego; prawnik nie jest obowiązkowy, ale wskazany | 1-2 tygodnie |
| 3. Umowa przedwstępna | Przy mieszkaniu w budowie: notarialna kontratë porosie, zarejestrowana w katastrze (ASHK) | - |
| 4. Akt notarialny | Jedyna ważna forma sprzedaży; płatność przelewem bankowym, notariusz pobiera podatki | 1 dzień |
| 5. Rejestracja | Notariusz składa dokumenty w ASHK; nowy właściciel otrzymuje nową kartę nieruchomości | w praktyce 2-4 tygodnie |
Dwie zasady chronią kupującego i warto je znać, zanim pieniądze zmienią właściciela. Prywatna umowa sprzedaży jest nieważna, dlatego mieszkanie w budowie trzeba zarezerwować umową notarialną zarejestrowaną w ASHK; tylko to chroni przed sprzedażą jednego mieszkania dwa razy. Ponadto od Instrukcji 1557 z 18.09.2024 ASHK przy rejestracji sprzedaży porównuje gotowe mieszkanie z zatwierdzonym rzutem. Mieszkanie, które różni się od planu, nie zostanie zarejestrowane, więc przed zapłatą warto porównać jedno z drugim.
Cenę płaci się przelewem bankowym. Notariusz zapisuje sposób zapłaty i nie może przyjmować gotówki powyżej 150 000 leków.
Wyliczenie dla mieszkania za 100 000 € przy kursie około 93 leków za euro (to szacunek: honoraria prawnika, tłumacza i pośrednika zależą od tego, kogo się zatrudni):
| Pozycja | Zwykle | Zakres |
|---|---|---|
| Notariusz: 0,30% ceny (0,35% poniżej 6 mln leków) | 300 € | 300-350 € |
| Wpis do katastru (5000 leków) i wniosek notariusza o wpis (4000 leków) | 97 € | 97 € |
| Prawnik do weryfikacji tytułu prawnego | 800 € | 0-2000 € |
| Tłumacz przysięgły | 100 € | 0-150 € |
| Pośrednik po stronie kupującego | 1000 € | 0-2000 € |
| Podatek od przeniesienia własności: brak przy zakupie mieszkania (lokalny podatek 2% dotyczy tylko gruntów, płaci sprzedający) | 0 € | 0 € |
| Razem | około 2300 € | 400-4600 € |
Nie znaleźliśmy oficjalnej reguły, czy notariusz dolicza VAT do honorarium; przed wizytą warto poprosić o pełną kwotę na piśmie. Taksę notarialną i podatki liczy się od wyższej z dwóch kwot: ceny z umowy albo oficjalnej ceny referencyjnej strefy. Albania nie pobiera VAT od sprzedaży mieszkań, także w nowych inwestycjach.
W Albanii. Roczny podatek od budynku mieszkalnego wynosi 0,05% jego wartości fiskalnej (cena referencyjna strefy razy powierzchnia), zwykle kilka tysięcy leków rocznie. Najem jest opodatkowany stawką 15%: przy najmie długoterminowym od czynszu brutto, a przy najmie krótkoterminowym od dochodu po prowizji platformy. Deklarację składa się w systemie DIVA do 31 marca następnego roku. Zagraniczny właściciel potrzebuje do tego albańskiego numeru podatkowego.
W Niemczech. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania z 6 kwietnia 2010 roku daje Albanii prawo do opodatkowania dochodu z albańskich nieruchomości (art. 6) i zysków z ich sprzedaży (art. 13). Niemcy zwalniają oba te dochody na podstawie art. 23 ust. 1 lit. a, ale uwzględniają je przy ustalaniu stawki dla pozostałych dochodów (art. 23 ust. 1 lit. d, Progressionsvorbehalt). Ponieważ Albania nie należy do UE, wyjątek z § 32b niemieckiej ustawy o podatku dochodowym (EStG) dla nieruchomości w krajach UE nie ma zastosowania, a straty z najmu w Albanii można rozliczyć tylko z albańskimi dochodami tego samego rodzaju (§ 2a). Protokół zmieniający umowę podpisano 9 czerwca 2026 roku; jeszcze nie wszedł w życie i nie dotyczy art. 6 i 23. Szczegółowo opisujemy to w poradniku o podatkach dla właścicieli z Niemiec.
Ceny ofertowe na wybrzeżu różnią się bardziej w obrębie jednego miasta niż między miastami. W Durrës, na rynku z największą liczbą ogłoszeń, mediana ceny ofertowej 511 mieszkań i kawalerek w Domlivo na dzień 18.10.2026 wynosiła 1500 € za m². Poniższy przedział aktualizuje się na podstawie naszych danych cenowych:
Ceny dla każdej miejscowości na wybrzeżu zebraliśmy w przeglądzie nieruchomości nad morzem w Albanii, a aktualne oferty są w katalogu.
Tak. Obywatel Niemiec kupuje mieszkanie, dom albo lokal komercyjny na takich samych zasadach jak obywatel Albanii, z pełnym prawem do sprzedaży i przekazania spadkobiercom. Bezpośrednio nie można kupić tylko gruntów rolnych; można je dzierżawić do 99 lat albo kupić przez albańską spółkę.
Przy uporządkowanych dokumentach od czterech do ośmiu tygodni, od rezerwacji do nowej karty nieruchomości. Weryfikacja zajmuje tydzień lub dwa, akt notarialny jeden dzień, a wpis do katastru w praktyce od dwóch do czterech tygodni. Mieszkania w budowie wymagają więcej czasu, bo akt podpisuje się dopiero po zakończeniu budowy.
Przy mieszkaniu za 100 000 € kupujący płaci zwykle około 2300 €, czyli 2,3%, za notariusza, kataster, prawnika, tłumacza i pośrednika. Gdy każda opcjonalna opłata jest na górnej granicy, suma sięga około 4600 €. Kupujący mieszkanie nie płaci podatku od przeniesienia własności: lokalny podatek 2% dotyczy tylko gruntów i obciąża sprzedającego (ustawa 9632/2006, art. 28). Sprzedaż mieszkań nie podlega VAT.
Nie bezpośrednio. Albania opodatkowuje czynsz stawką 15%, a na mocy art. 23 umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania Niemcy go zwalniają. Czynsz podnosi jednak stawkę stosowaną do pozostałych dochodów w Niemczech (Progressionsvorbehalt), dlatego wykazuje się go w niemieckim zeznaniu podatkowym.
Własność nieruchomości jest ustawową podstawą do czasowego zezwolenia na pobyt na mocy art. 84 ustawy 79/2021: najpierw na rok, potem odnawianego co roku, a ustawa nie określa minimalnej ceny zakupu. Na pobyty turystyczne obywatel Niemiec nie potrzebuje wizy przez 90 dni w okresie 180 dni.
