Wróć
Kto opodatkowuje czynsz z mieszkania w Albanii, jeśli mieszkasz w Niemczech? Albania, stawką 15%. Niemcy zwalniają ten czynsz na mocy umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z 6 kwietnia 2010 roku, ale doliczają go przy obliczaniu stawki dla reszty twoich dochodów, więc i tak trzeba go wykazać w niemieckim zeznaniu podatkowym. Tak samo dzieli się zysk ze sprzedaży. Poniżej każdy podatek, artykuł umowy, na którym się opiera, i kwestie, których nie udało się nam sprawdzić. To podsumowanie przepisów, a nie porada podatkowa. W sprawie własnego zeznania zwróć się do doradcy podatkowego, który zna oba systemy.
| Dochód | Kto może go opodatkować | Co robią Niemcy |
|---|---|---|
| Czynsz z albańskich nieruchomości | Albania (artykuł 6) | Zwolniony, liczy się do stawki (artykuł 23(1)(a) i (d)) |
| Zysk ze sprzedaży albańskich nieruchomości | Albania (artykuł 13(1)) | Zwolniony, liczy się do stawki (artykuł 23(1)(a) i (d)) |
| Zysk z udziałów w spółce posiadającej głównie albańskie nieruchomości | Albania (artykuł 13(2)) | Opodatkowany, z zaliczeniem podatku albańskiego (artykuł 23(1)(b)) |
| Niemiecka emerytura ustawowa osoby mieszkającej w Albanii | Tylko Albania (artykuł 18) | Nieopodatkowana w Niemczech |
Umowę podpisano w Berlinie i opublikowano w Federalnym Dzienniku Ustaw (Bundesgesetzblatt, BGBl. 2011 II S. 1186). Protokół zmieniający podpisano 9 czerwca 2026 roku. W chwili pisania tego tekstu wciąż był rozpatrywany przez Bundestag i nie wszedł w życie. Zmienia artykuł 13(2) i dodaje test głównego celu, a artykuły 6, 18 i 23 pozostawia bez zmian.
Artykuł 23(1)(a) wyłącza albański czynsz z niemieckiej podstawy opodatkowania. Następnie artykuł 23(1)(d) i § 32b niemieckiej ustawy o podatku dochodowym (EStG) stosują do twojego niemieckiego dochodu bez tego czynszu wyższą stawkę, jaką osiągnąłby dochód łącznie z nim. Wewnątrz UE § 32b wyłącza z tej zasady czynsz z nieruchomości. Albania jest państwem trzecim, więc zasada obowiązuje. Straty z albańskiego mieszkania, na przykład w pierwszych latach z wysokimi kosztami, można rozliczyć tylko z dodatnimi albańskimi dochodami tego samego rodzaju (§ 2a EStG), a nie z wynagrodzeniem. Dochody zagraniczne wpisuje się w załączniku Anlage AUS do niemieckiego zeznania.
Albania opodatkowuje zysk stawką 15%: cena sprzedaży minus cena zakupu, przy czym cena sprzedaży nie może być niższa od ceny referencyjnej strefy. Podatek płaci się, zanim kataster (ASHK) zarejestruje kupującego, a nierezydenci płacą tyle samo. Niemcy zwalniają zysk na podstawie artykułu 23(1)(a). Czy wchodzi on także do obliczenia stawki, zależy od twojej sytuacji w Niemczech; to pytanie do doradcy podatkowego.
W 2026 roku liczy się jeden termin. Na mocy ustawy 85/2025 i instrukcji 5/2026 każdy właściciel może w tym roku przeszacować nieruchomość do wartości rynkowej i zapłacić 5% od przyrostu zamiast 15% od tego samego zysku później. Te 5% trzeba zapłacić do 31.12.2026. Przeszacowanie podnosi też wartość fiskalną, więc ma sens głównie wtedy, gdy planujesz sprzedaż.
Obecnie wynosi 0,05% wartości fiskalnej mieszkania (cena referencyjna strefy razy powierzchnia) i 0,2% dla nieruchomości komercyjnych; gminy mogą go zmienić o 30% w górę lub w dół. Dla mieszkania o powierzchni 60 m² w Blloku, najdroższej strefie Tirany z ceną referencyjną 228 400 leków za m² (instrukcja 34/2023), to około 6 850 leków, czyli mniej więcej 74 € rocznie. W strefach z niższymi cenami referencyjnymi to ułamek tej kwoty. Projekt reformy poddany konsultacjom publicznym w czerwcu i lipcu 2026 roku przeszedłby na wartość rynkową od 2029 roku dla budynków i od 2031 roku dla gruntów, ze stawką 0,1-0,2% dla mieszkania i 0,15-0,25% dla mieszkania wynajmowanego turystom. Kiedy sprawdzaliśmy, nie został jeszcze uchwalony.
Albańska spółka (sh.p.k.) płaci 15% podatku dochodowego od osób prawnych, przy stawce 0% dla obrotu do 14 milionów leków do końca 2029 roku, oraz 8% od dywidend. Może odliczać koszty, czego prywatny wynajmujący nie może, ale musi prowadzić księgowość i płaci lokalny podatek od działalności. Przy jednym lub dwóch mieszkaniach prostsza jest własność prywatna. Dywidendy i sprzedaż spółki podlegają innym artykułom umowy niż czynsz, dlatego przed zakupem tą drogą potrzebna jest porada.
Nie. Albania opodatkowuje czynsz stawką 15%, a Niemcy na mocy artykułu 23 umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z 2010 roku go zwalniają. Niemcy jednak uwzględniają ten czynsz przy ustalaniu stawki dla pozostałych dochodów (Progressionsvorbehalt), dlatego trzeba go wykazać w niemieckim zeznaniu, w załączniku Anlage AUS.
Od 2026 roku prywatny właściciel płaci 15% od dochodu, który zostaje po prowizji platformy, bez odliczeń za sprzątanie czy media, i deklaruje go w DIVA do 31 marca. Rejestracja działalności nie jest potrzebna. W Niemczech ten dochód jest zwolniony na mocy umowy, ale liczy się do stawki.
Tylko z dodatnimi albańskimi dochodami tego samego rodzaju. Dla niemieckiego fiskusa Albania jest państwem trzecim, więc § 2a niemieckiej ustawy o podatku dochodowym nie pozwala rozliczać takich strat z wynagrodzeniem ani z niemieckim czynszem. Straty można przenieść na kolejne lata, w których pojawi się albański dochód z najmu.
W Albanii 15% zysku, liczonego co najmniej od ceny referencyjnej strefy i płaconego przed rejestracją kupującego. Niemcy zwalniają ten zysk na mocy umowy. Do 31.12.2026 można przeszacować nieruchomość i zapłacić 5% od przyrostu wartości zamiast 15% później.
Dla mieszkania 0,05% wartości fiskalnej, czyli cena referencyjna strefy razy powierzchnia. Dla mieszkania 60 m² w Blloku, najdroższej strefie Tirany, to około 74 € rocznie, a wszędzie tam, gdzie cena referencyjna jest niższa, mniej. Projekt reformy opierałby podatek na wartości rynkowej od 2029 roku; kiedy sprawdzaliśmy, nie został uchwalony.
