Czy obywatel Niemiec może kupić nieruchomość w Albanii?
Tak. Obywatel Niemiec może kupić mieszkanie lub dom w Albanii na podstawie paszportu albo dowodu osobistego, na tych samych zasadach co kupujący z Albanii; dla cudzoziemców zamknięte są wyłącznie grunty rolne. Zgodnie z umową podatkową Niemcy–Albania (obowiązującą od 2012 r.) dochód z najmu albańskiego mieszkania jest opodatkowany w Albanii i zwolniony w Niemczech, gdzie służy jedynie do ustalenia stawki dla pozostałych dochodów (Progressionsvorbehalt).
Dane zebrał Fedir AlpatovZaktualizowano
Co może posiadać niemiecki nabywca
Nie ma przepisów dotyczących wyłącznie obywateli Niemiec czy UE: w świetle prawa albańskiego niemiecki nabywca jest zagraniczną osobą prywatną, która może swobodnie kupować budynki, a ograniczenia dotyczą jedynie gruntów.
| Nieruchomość | Czy cudzoziemiec może być właścicielem? | Zasada |
|---|---|---|
| Mieszkanie, dom, lokal użytkowy | Tak | Brak ograniczeń dla budynków |
| Działka budowlana (truall) | Tak, pod warunkiem | Inwestycja na niej ≥ 3 × wartość działki |
| Grunty rolne, las, łąka, pastwisko | Nie | Wyłącznie dzierżawa do 99 lat |
| Wszystko, poprzez albańską spółkę należącą do cudzoziemca | Tak | Spółka jest podmiotem albańskim |
Źródła · 3
- DATA-LEGAL-0001Foreign individuals may buy apartments and residential or commercial buildings with no restriction. They cannot buy agricultural land, forest, meadows or pastures (lease up to 99 years only). Building land is allowed only if the investment built on it is at least three times the land's value.Foreigners may buy apartments without restriction; agricultural land is excludedWiarygodność: MEDIUMOkres: current law (Law 7980/1995 "On land purchase"), as describedzweryfikowano 2026-09-09Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters
- DATA-LEGAL-00173 × plot valueA foreigner may buy a building plot once the investment on it is at least 3× the plot valueWiarygodność: HIGHOkres: 1995–2026zweryfikowano 2026-10-19Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text
- DATA-LEGAL-001699 years (maximum lease)Foreigners cannot own agricultural land, forests, meadows or pastures; lease up to 99 yearsWiarygodność: HIGHOkres: 2026zweryfikowano 2026-10-19Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972)
Wjazd, pobyt i rezydencja
Auswärtiges Amt (19 października 2026) wymienia paszport, paszport tymczasowy, dowód osobisty i paszport dziecięcy jako dokumenty uprawniające do wjazdu; tymczasowy dowód osobisty nie jest akceptowany. Pobyt dłuższy niż 90 dni wymaga wizy długoterminowej uzyskanej przed wyjazdem albo zezwolenia na pobyt, o które należy wystąpić w ciągu pierwszych 30 dni; częścią wniosku jest niemieckie zaświadczenie o niekaralności opatrzone apostille.
| Pytanie | Odpowiedź | Źródło |
|---|---|---|
| Dokumenty | Paszport lub dowód osobisty, ważny ≥ 3 miesiące w dniu wjazdu | Auswärtiges Amt |
| Pobyt bezwizowy | 90 dni w okresie 180 dni | Ustawa 79/2021, art. 29 |
| Zezwolenie dla właściciela | Do 1 roku, odnawialne | Ustawa 79/2021, art. 84 |
| Zezwolenie dla emeryta | Dochód emerytalny ≥ 1 200 000 ALL rocznie | Ustawa 79/2021, art. 85, VKM 858/2021 |
Źródła · 4
- DATA-ENTRY-DE-000190 days without a visaGerman citizens: passport or ID card valid 3 months, 90 days without a visaWiarygodność: HIGHOkres: 2026zweryfikowano 2026-10-19Albanien: Reise- und Sicherheitshinweise (Einreise und Zoll)
- DATA-LEGAL-001390 days in 180Visa-free stay: up to 90 days in any 180; longer needs a residence permitWiarygodność: HIGHOkres: 2025–2026zweryfikowano 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-LEGAL-00141 year, renewableResidence permit for a property owner: up to 1 year, renewable; no minimum property value foundWiarygodność: HIGHOkres: 2025–2026zweryfikowano 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-LEGAL-001513040.64 EUR per year (income floor)Residence permit for pensioners: pension income of at least 1,200,000 ALL a yearWiarygodność: MEDIUMOkres: 2024–2026zweryfikowano 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
Podatki: co mówi umowa
Albania opodatkowuje czynsz z albańskiej nieruchomości (15% w przypadku osób fizycznych) oraz zysk z jej sprzedaży (15%). Niemcy zwalniają oba te dochody na podstawie art. 23 ust. 1 lit. a umowy i stosują klauzulę progresji, więc dochód podnosi stawkę od Państwa niemieckich dochodów, nie będąc opodatkowany ponownie. Ponieważ Albania leży poza UE i EOG, wyjątek z § 32b EStG dotyczący nieruchomości w UE nie ma zastosowania.
Niemiecka emerytura ustawowa wypłacana osobie mieszkającej w Albanii jest opodatkowana wyłącznie w Albanii (art. 18). Wyjątkiem są emerytury ze służby publicznej: prawo do ich opodatkowania zachowują Niemcy.
| Dochód | Opodatkowany w Albanii | Opodatkowany w Niemczech |
|---|---|---|
| Czynsz z albańskiego mieszkania | Tak, 15% | Zwolniony, z progresją |
| Zysk ze sprzedaży | Tak, 15% zysku | Zwolniony, z progresją |
| Niemiecka emerytura ustawowa, rezydent w Albanii | Państwo rezydencji | Nie |
Źródła · 4
- DATA-TAX-DE-0001Double taxation agreement of 6 April 2010 (BGBl. 2011 II p. 1186): Art. 6 and Art. 13(1) give Albania the right to tax income and gains from immovable property situated there; Art. 23(1)(a) exempts that income in Germany; Art. 23(1)(d) allows Germany to take it into account for the rate (Progressionsvorbehalt, § 32b EStG).Germany–Albania treaty: rent and gains from Albanian property are taxed in Albania and exempt in Germany with progressionWiarygodność: HIGHOkres: 2012–2026zweryfikowano 2026-10-19Bundestag-Drucksache 17/6613: Abkommen zwischen Deutschland und Albanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (6.4.2010), mit Denkschrift
- Wiarygodność: HIGHOkres: tax year 2025/2026 (Law 29/2023 "On income tax", in force sizweryfikowano 2026-09-09PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income
- Wiarygodność: HIGHOkres: 2026 (current)zweryfikowano 2026-09-09PwC Tax Summaries Albania — Individual income determination
- DATA-TAX-DE-0002Art. 18(1): pensions are taxed only in the state of residence. The Finanzamt Neubrandenburg lists Albania among the countries where a German statutory pension is not taxed in Germany. Civil-service pensions are different (Art. 19(2): Germany taxes them).Germany–Albania treaty: a statutory pension is taxed only in the country of residenceWiarygodność: HIGHOkres: 2012–2026zweryfikowano 2026-10-19Bundestag-Drucksache 17/6613: Abkommen zwischen Deutschland und Albanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (6.4.2010), mit Denkschrift
Pytania i odpowiedzi
Tak. Auswärtiges Amt uznaje dowód osobisty ważny co najmniej trzy miesiące w dniu wjazdu; tymczasowy dowód osobisty nie jest akceptowany.
Tak, w załączniku dotyczącym dochodów zagranicznych w niemieckim zeznaniu podatkowym: dochód jest zwolniony, ale wpływa na progresję stawki. Formularz właściwy dla Państwa sytuacji powinien potwierdzić doradca podatkowy.
Własność nieruchomości uprawnia do rocznego, odnawialnego zezwolenia na pobyt na podstawie art. 84 albańskiej ustawy o cudzoziemcach; wniosek trzeba jednak złożyć samodzielnie - nie przyznaje się go automatycznie.
Tak, w zakresie emerytur, obowiązuje od 1 grudnia 2017 r.: niemiecka emerytura jest wypłacana do Albanii w pełnej wysokości. Umowa nie obejmuje ubezpieczenia zdrowotnego.
Źródła
- Bundestag-Drucksache 17/6613: Abkommen zwischen Deutschland und Albanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (6.4.2010), mit Denkschrift. Deutscher Bundestag, 2011-07-15 (dostęp 2026-10-19)
- Albanien: Reise- und Sicherheitshinweise (Einreise und Zoll). Auswärtiges Amt, 2026-10-15 (dostęp 2026-10-19)
- Finanzamt Neubrandenburg (Rente im Ausland): Warum ist der Wohnsitzstaat entscheidend?. Finanzamt Neubrandenburg (dostęp 2026-10-19)
- Deutsch-albanisches Sozialversicherungsabkommen in Kraft (Pressemitteilung, 1.12.2017). Deutsche Rentenversicherung, 2017-12-01 (dostęp 2026-10-19)
- Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025. Albanian State Police (ASP), 2025-11-01 (dostęp 2026-10-19)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 858 of 29.12.2021 on residence permits, consolidated to VKM 329/2024. Albanian State Police (ASP), 2024-11-01 (dostęp 2026-10-19)
- Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters, 2026-09-09 (dostęp 2026-09-09)
- Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text. Parliament of Albania (FAOLEX copy), 1995-07-27 (dostęp 2026-10-19)
- Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972). Ministry of Agriculture and Rural Development (MBZHR), 2026-05-14 (dostęp 2026-10-19)
- PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income, 2026-07-22 (dostęp 2026-09-09)
- PwC Tax Summaries Albania — Individual income determination, 2026-07-22 (dostęp 2026-09-09)
Czego brakuje
Znane luki: pytania, na które nie mamy jeszcze wiarygodnych danych.
- Sposób opodatkowania zagranicznej emerytury rezydenta przez samą Albanię nie był przedmiotem analizy; pojawiły się doniesienia o projekcie zwalniającym ją z podatku, ale nie zostały zweryfikowane.
- Nie znaleziono jednolitego tekstu urzędowego, który wprost stwierdzałby, że cudzoziemcy mogą kupować mieszkania; zasada ta opiera się na braku jakichkolwiek ograniczeń w ustawach o gruntach oraz na praktyce prawniczej. Do potwierdzenia w Dzienniku Urzędowym (qbz.gov.al był niedostępny 19.10.2026).