Недооцінене і дешеве означають різне. Багато квартир і будинків в Албанії дешеві, бо вони нікому не потрібні, і дешевими залишаться. Недооціненим ми називаємо район, у якого є зрозумілий драйвер (дорога, залізнична лінія, зміна покупців), а поточна ціна його не відображає.
Впевненість у нас помірна. Це оцінки, і головний ризик у них спільний: інфраструктурні проєкти в Албанії здають пізніше строку. Якщо теза тримається на тому, що проєкт добудують, ми так і пишемо.
Залізниця Тирана-Дуррес скорочує дорогу між двома найбільшими міськими ринками приблизно до 22 хвилин. З таким часом у дорозі два міста починають жити як один приміський регіон.
Біля запланованих станцій ціни поки не зросли так, як на схожих коридорах в інших місцях. Наш базовий прогноз: 5-10% на рік у цих кварталах, коли потяги справді поїдуть. Застереження очевидне: на словах «коли потяги справді поїдуть» тримається майже все речення.
Керрет коштує приблизно 1 100-2 000 євро за квадратний метр, росте на 21-43% на рік і сам приваблює покупців з Європи. Поруч Голем, де перша лінія біля схожого пляжу обходиться дорожче.
Теза проста: ціни зблизяться. Ніщо не втримає розрив таким широким надовго, і з усього списку тут ми чекаємо результату найшвидше.
У Влері тепер два ринки. Набережна Лунгомаре та Акернія отримали надбавку за аеропорт і подорожчали вдвічі за три роки. Звичайне місто, де люди живуть цілий рік, тримається приблизно на 800-1 000 євро за квадратний метр.
Місцевий сегмент обходять увагою, бо іноземцям його не рекламують. Зате в нього є те, чого бракує набережній: орендарі цілий рік, лікарні, школи та місто, яке не порожніє взимку. Якщо вам потрібен орендний дохід, а не курортний актив, друга лінія вигідніша.
Комбінат коштує приблизно 1000-1300 євро за квадратний метр. Це один з останніх районів Тирани зі своїм характером, і джентрифікація тут лише почалася. Ми б порівняли його з Дон Боско: той пройшов той самий шлях раніше і тепер коштує дорожче.
На цю тезу закладайте п'ять років. Двох замало.
В Орікумі ціни тримаються приблизно на 800-1500 євро за квадратний метр, поруч марини, а одразу на південь починається Рив'єра. Нижній сегмент уже різко виріс, приблизно на 63%. Схоже, переоцінка почалася і до кінця їй далеко.
Усе тримається на тому, що марини продовжать будувати. Стане будівництво, стане й ця теза.
Ціни починаються приблизно з 600 євро за квадратний метр, і дешевше на албанське узбережжя не потрапити. Ціну тут має підштовхнути дорога Мілот-Баллдрен, її чекають до 2029 року.
Ми прямо називаємо це спекуляцією. Чекати довго, інфраструктури ще немає, і сьогодні район майже ніщо інше не підтримує. Беріть його в портфель невеликою позицією, але не першою покупкою.
Вторинне житло в Кепаро та Вуно коштує приблизно 1 100-1 800 євро за квадратний метр. Ставка тут на дорогу через долину Влори: вона відкриває другий шлях на Рив'єру, а в ціні її ще немає.
До цього пункту в нас окреме серйозне попередження. З документами на власність у селах Рив'єри справи гірші, ніж будь-де ще у списку: реституційні претензії, заплутана спадщина, сільськогосподарський статус землі. Не купуйте тут без юриста, який уже перевіряв титули на Рив'єрі, і будьте готові, що частину об'єктів не купити за жодні гроші.
Якщо чесно, кожен пункт вище означає ставку на строки. Драйвери реальні й підтверджені документами. А от дати від вас не залежать.
Звідси два правила. Купуйте там, де драйвер уже запрацював, а не там, де про нього лише оголосили. За цим критерієм Керрет і місто Влора виграють у Тале. І зважуйте частку з ризиком: на спекулятивну ділянку біля моря не варто витрачати весь бюджет.
Якщо хочете подивитися на ринок з іншого боку, у нас є й розбір зон, де ціна, на нашу думку, випередила фундаментальні показники.
Ми називаємо район недооціненим, коли в нього є зрозумілий рушій, якого немає в поточній ціні: залізниця, траса, зміна кола покупців. Самої низької ціни для цього замало. Дешеве житло без рушія дешевим і залишиться. Для кожного району в статті ми називаємо його рушій, тож тезу можна перевірити, а якщо рушій не спрацює, відмовитися від неї.
На нашу думку, з Керрета і звичайного житла в місті Влора. В обох випадках рушії вже працюють, а не існують лише в анонсах: Керрет росте на 21-43% на рік, туди їдуть покупці з Європи, а у Влорі орендарі є цілий рік, хоч би що сталося з аеропортом. У Тале та сіл Рив'єри потенціал зростання найвищий, але й ризик значно вищий за решту.
Будівництво інфраструктури затягується. Тези вище тримаються на залізничному коридорі, дорозі Мілот-Баллдрен і трасі через долину Влори, а строки албанських проєктів уже зсувалися. Другий ризик стосується права власності, і в селах Рив'єри він серйозно звужує вибір.
Залежить від того, чого ви чекаєте від покупки. Усталені райони на кшталт престижної Тирани дають ліквідність, і здати квартиру там можна швидше. Недооцінені дають більше зростання, але потребують терпіння та готовності до юридичної роботи. Більшості покупців, з якими ми говоримо, краще спершу купити одну позицію в усталеному районі, а меншу спекулятивну додавати, коли перша вже працює.
