Назад
Сім районів Албанії, де ціна ще не наздогнала драйвери зростання
Недооцінене не означає дешеве. Багато об'єктів нерухомості в Албанії дешеві, бо вони нікому не потрібні, і так буде й надалі. Недооцінене означає, що є визначений драйвер — дорога, залізнична лінія, зміна в тому, хто купує — який поточна ціна не відображає.
Наша впевненість тут помірна. Це судження, і найбільший ризик для всіх них однаковий: терміни реалізації інфраструктурних проєктів в Албанії зсуваються. Там, де теза залежить від завершення проєкту, ми про це прямо говоримо.
Залізниця Тирана-Дуррес скорочує подорож між двома найбільшими міськими ринками приблизно до 22 хвилин. Це і є різниця між двома містами та одним приміським регіоном.
Нерухомість безпосередньо навколо запланованих станцій ще не переоцінилася відповідно до цього, як це відбувається у порівнюваних коридорах в інших місцях. Наше базове очікування — 5-10% на рік у цих зонах, коли послуги фактично почнуть працювати — з очевидною застереженням, що фраза "коли послуги фактично почнуть працювати" виконує в цьому реченні дуже велику роботу.
Керрет торгується приблизно за 1 100-2 000 євро за квадратний метр, демонструючи при цьому 21-43% річного зростання, і безпосередньо приваблює європейських покупців. Він розташований поруч із Голем, чия перша лінія коштує більше за подібний пляж.
Теза проста — конвергенція: немає стійкої причини, чому розрив має залишатися настільки великим. Це та область у списку, де ми очікували б найкоротшого очікування.
Влера перетворилася на два ринки. Набережна Лунгомаре та Акернія мають надбавку через аеропорт і подвоїлися в ціні за три роки. Водночас звичайне місто — де люди фактично живуть цілий рік — тримається на рівні приблизно 800-1 000 євро за квадратний метр.
Локальний сегмент ігнорують, бо саме його не рекламують іноземним покупцям. Але тут є те, чого немає на узбережжі: цілорічні орендарі, лікарні, школи та повноцінна зима. Якщо мета — орендний дохід, а не курортний актив, друга лінія є кращим вибором.
За приблизно 1000-1300 євро за квадратний метр Комбінат — один з останніх районів Тирани з виразною ідентичністю та ранньою, а не завершеною стадією джентрифікації. Порівняння, яке ми б навели, — Дон Боско, який пройшов той самий перехід раніше і зараз коштує дорожче.
Це п'ятирічна теза, а не дворічна.
Ціни в Орікумі становлять приблизно 800-1500 євро за квадратний метр, поруч марини та Рив'єра одразу на південь. Нижній сегмент ринку вже різко зріс — приблизно на 63%, що свідчить про те, що переоцінка тільки почалася, а не завершилася.
Це залежить від того, чи продовжиться розвиток марини. Якщо він зупиниться, зупиниться і це.
Приблизно від 600 євро за квадратний метр — це найдешевший спосіб потрапити на узбережжя Албанії. Рушійним фактором є дорога Мілот-Баллдрен, яку очікують до 2029 року.
Ми б назвали це спекулятивним і сказали б це прямо. Горизонт довгий, інфраструктура ще не побудована, і сьогодні район мало чим ще підкріплений. Це має бути невелика позиція в портфелі, а не перша покупка.
Перепродаж у Кепаро та Вуно тримається приблизно на рівні 1 100-1 800 євро за квадратний метр. Рушійним фактором є дорога через долину Влори, яка відкриває другий маршрут на Рив'єру і ще не врахована в ціні.
До цього пункту прикладається одне серйозне попередження. Якість правового титулу в селах Рив'єри найслабша з усього в цьому списку — претензії щодо реституції, неясне спадкування, сільськогосподарська класифікація. Не купуйте тут без юриста, який раніше вже займався перевіркою титулів на Рив'єрі, і будьте готові, що деякі об'єкти неможливо купити за жодну ціну.
Чесний підсумок такий: кожен пункт вище — це ставка на час. Драйвери реальні та підтверджені документально; дати ж не у вашому контролі.
Це підводить до двох правил. Купуйте там, де драйвер уже почав діяти, а не там, де про нього лише оголосили — за цим критерієм Qerret і місто Vlorë переважають Tale. І розмір позиції має відповідати ризику: спекулятивна ділянка на побережжі — не те місце, куди варто вкладати весь бюджет.
Якщо вам цікавий і інший бік цього аналізу, ми також публікуємо зони, де, на нашу думку, ціна вже випередила фундаментальні показники.