Переїзд до Албанії з родиною: посвідка на проживання, школи, оренда і яке місто обрати

Наше дослідження описує українських покупців в Албанії як родини, які переїжджають, а не як інвесторів: вони дивляться на Вльору, Дуррес, Саранду й Тирану, витрачають €50 000–150 000, хочуть разом із квартирою отримати посвідку на проживання і найбільше хвилюються через дві речі — як провести платіж і як отримати посвідку. Стаття розбирає ці питання в тому порядку, в якому з ними стикається родина. Ми користуємося лише нашою дослідницькою базою, а там, де перевіреного факту в ній немає, так і кажемо, а не заповнюємо прогалину.

Які правила проживання діють для української родини?

Підстава, яку описує наше дослідження, — володіння нерухомістю. За статтею 84 закону 79/2021 власник може подати заяву на посвідку на проживання; мінімальної вартості покупки закон не встановлює, а агентства називають практичний поріг входу близько €75 000–150 000. Посвідку видають на один рік і продовжують, а постійне проживання можливе через 5 років. Рівень упевненості тут середній.

Чого в нас немає: жодного перевіреного правила саме для громадян України — про в'їзд, строк перебування чи про членів родини, які приєднуються до власника. Не беріть цього ні з форуму, ні в нас. Перш ніж вкладати гроші, запитайте міграційного юриста в Албанії, і запитайте конкретно, як посвідка власника поширюється на чоловіка чи дружину та дітей. За цифрами €100 000 і €300 000, які називають для «посвідки інвестора» після закону 43/2025, офіційної публікації ми знайти не змогли. Юридичний бік купівлі для іноземця — у статті чи можуть іноземці купувати нерухомість в Албанії.

Де розташовані школи?

У Тирані. Міжнародні школи з нашого дослідження — це British School of Tirana, Tirana International School (QSI) і GDQ у районі Don Bosko, а за краудсорсинговими даними міжнародна школа коштує близько €6 700 на рік на дитину. Перевірених відомостей про міжнародні школи в Дурресі, Вльорі чи Саранді в нас немає, як і про те, як албанські державні школи приймають дітей, що не говорять албанською.

Тому школа — перша розвилка в рішенні. Якщо діти навчатимуться англійською, родина живе в Тирані або в межах досяжності від неї. Якщо вони навчаються онлайн в українській школі, узбережжя відкрите. Про плату й місця питайте кожну школу напряму: цифра вище — середнє з публічної бази, а не прайс-лист.

Яке місто підходить для родинного життя?

Спершу Тирана, потім Вльора або міська частина Дурреса: так наше дослідження ранжує їх для родини — за школами, парками й тим, чи живе місце цілий рік. Курортні смуги на кшталт селищ Голем, Ксаміль чи Шенґін — літні місця, де родина провела б зиму серед зачинених віконниць.

• Тирана. Родинні райони — Komuna e Parisit, Myslym Shyri, Sauk і Liqeni i Thatë: парки, школи й тиша. Ціна столиці — затори й повітря: діоксид азоту перевищував норму в 66,7% точок моніторингу, а дорога через місто в годину пік забирає близько 45 хвилин. Див. де жити в Тирані.
• Дуррес. У центрі, у районах Currila та Vollga цілий рік живуть місцеві родини й ті, хто працює в Тирані. Пляжна смуга — літнє місце. Електропоїзд до Тирани за 22 хвилини заплановано на початок 2027 року, після неодноразових перенесень.
• Вльора. Єдине справжнє місто на південному узбережжі, з портом, студентами й зимовим життям; родинним районом наше дослідження називає Uji i Ftohtë.
• Саранда. Узимку близько 35 000–40 000 мешканців, більшість квартир стоять порожні, а значна частина набережної зачинена; державна лікарня слабка, і серйозні випадки везуть до Вльори, Тирани або на Корфу.

Три більші міста порівнюються в статті Тирана, Дуррес чи Вльора, а зима на узбережжі описана в статті як воно — жити на Рів'єрі.

Скільки коштує там жити?

Оренда — найбільша стаття, і між містами вона різниться в кілька разів. Квартиру з двома спальнями в Тирані пропонують у середньому приблизно за €954 на місяць, а наші робочі діапазони — €650–950 у середньому поясі міста та €450–650 на периферії; у центрі Дурреса та у Вльорі далі від моря — €350–550; біля моря у Вльорі — €500–800; у Саранді — €400–700. Це ціни пропозиції, і за межами Тирани вибірки малі.

Ще два факти про оренду. Депозит зазвичай дорівнює орендній платі за 1–2 місяці, договір на строк понад рік укладають письмово й посвідчують у нотаріуса, а строк попередження — 30–90 днів. А на узбережжі квартиру, здану взимку на рік, улітку можуть захотіти повернути під туристів, коли оренда біля пляжу в Дурресі приблизно подвоюється; закріпіть дванадцять місяців письмово.

Комунальні платежі між містами різняться мало. Наша оцінка для квартири 60 м² узимку — з електрикою, водою, вивезенням відходів, інтернетом і внеском на будинок — близько €128 на місяць на трьох і €145 на чотирьох у Дурресі та €124 і €139 у Тирані. Електрика коштує 10,2 лек за кВт·год із ПДВ за споживання до 700 кВт·год на місяць; побутової газової мережі немає, тож квартири гріють кондиціонерами. У Дурресі найдорожча вода в країні, 120 лек за м³ разом із каналізацією, а подають її там і у Вльорі близько 13 годин на добу, тож запитайте, чи є в будинку бак і насос.

Для масштабу: середня оренда в Тирані, €721, — це 74% середньої зарплати до оподаткування, €979. В Албанії дешево утримувати квартиру, але не дешево винаймати її в столиці. Перевірених цін на їжу, транспорт чи догляд за дітьми в нашому дослідженні немає, тож ми їх не наводимо.

Що ми знаємо про медицину?

Лише те, де розташовані лікарні. У Тирані наше дослідження називає університетську лікарню імені Матері Терези, American Hospital і Continental; лікарні Вльори воно вважає однією з причин обрати це місто, а державну лікарню Саранди записує як слабку. Перевірених фактів про те, як іноземні резиденти потрапляють до державної системи, чи про страхування в ньому немає, тому оформте страховку до переїзду й запитайте міграційного юриста, чого вимагає посвідка.

Які документи потрібні для купівлі?

Ваші паспорти та набір документів від продавця, які варто отримати самим, а не приймати в копіях: витяг про право власності (kartela e pasurisë) з кадастру ASHK, довідка про обтяження, кадастрова карта (harta treguese) та історія права власності. Для готового будинку попросіть дозвіл на експлуатацію (leje përdorimi). Повний перелік — у нашому чеклісті документів.

Як відбувається купівля:

• Угода дійсна лише в нотаріальній формі; приватний договір нікчемний. Нотаріус тримає гроші на ескроу-рахунку й утримує податки.
• Якщо ви не говорите албанською, присяжний перекладач обов'язковий, і він теж підписує акт.
• Юрист за законом не обов'язковий, але саме він перевіряє право власності; гонорар становить €500–2 000. Реєстрація в кадастрі коштує 5 000 лек, нотаріус — близько 0,35%, а все разом — приблизно 3–4% ціни.
• За чистих документів увесь цикл триває 4–8 тижнів, можлива довіреність.
• Оплата: можна відкрити рахунок в албанському банку, але банки суворо перевіряють походження коштів, і це забирає 1–4 тижні. Це не обов'язково: суму можна надіслати через SWIFT на ескроу-рахунок нотаріуса.
• Іпотека для нерезидента майже недоступна. Замість неї забудовники пропонують розстрочку під 0% до отримання ключів, а це ризик платити за будинок, який не добудовано.

Що робити далі

1. Спершу вирішіть питання зі школою: воно визначає вибір між Тираною та узбережжям.
2. Першу зиму винаймайте, а не купуйте — у тому місті, яке, як вам здається, вам потрібне.
3. Перегляньте квартири на продаж у Дурресі і таблицю цін Дурреса, щоб зрозуміти, що доступне на ваш бюджет.
4. Напишіть нам, вказавши місто, бюджет і скільки людей у родині.