Тирана підходить для ліквідності й орендаря на весь рік, але доступність житла тут найгірша в країні, близько 1900 євро за квадратний метр. Дуррес дає найдешевший вхід, приблизно 1450 євро, і 22-хвилинну залізницю, яка з'явиться у 2027 році. Влора приносить найвищий дохід від Airbnb в Албанії, близько 1163 євро на місяць, і найменш надійне водопостачання.
| Тирана | Дуррес | Влера | |
|---|---|---|---|
| Середня ціна входу | ~€1,900/m² | ~€1,450/m² | ~1450-2400 €/м² (залежно від зони) |
| Найвагоміший аргумент | Ліквідність, робочі місця, попит на перепродаж | Найдешевший вхід на побережжі, реальна інфраструктура | Найвищий дохід від Airbnb у країні |
| Реальний компроміс | Найгірше співвідношення доступності житла в Європі | Найгірша екологічна якість серед трьох | Найменш надійне водопостачання, немає діючого аеропорту |
| Частка іноземних покупців | ~18-27% (у центрі вище) | ~50% прибережних покупок | ~50%, переважно Італія/Центральна та Східна Європа |
Економіка країни зосереджена в столиці: тут найвищі зарплати, найглибший ринок праці, і тільки тут не доводиться сумніватися, що квартиру вдасться перепродати. За це платять. Середня чиста зарплата в Тирані близько 740 євро на місяць, середня ціна близько 1900 євро/м², і за співвідношенням цих цифр місто вже серед найгірших у країні. Розбивка по районах тут важливіша, ніж у будь-якому з прибережних міст: ціни між районами Тирани розходяться набагато сильніше, ніж у двох інших містах. Затори теж щодня обходяться дорого. У місті 319 000 зареєстрованих автомобілів, поїздка через місто в годину пік триває 45 хвилин, а якість повітря вже перевищує норми у двох третинах точок контролю.
Оренда відповідна. Однокімнатна квартира в центрі коштує в середньому близько €680 на місяць, за його межами приблизно €420. Валова дохідність оренди тримається десь у діапазоні 5-6%, залежно від того, чиїм даним вірити, і щороку, коли ціни ростуть швидше за оренду, вона знижується. За регіональними мірками нічого незвично поганого тут немає. Так виглядає ціна входу на єдиний ринок у порівнянні, де за попитом стоїть реальна зайнятість.
Дуррес дешевший за обидва інші міста за ціною входу і має те, чого немає в жодного з них. Тут працює порт, через який проходить приблизно 80% зовнішньої торгівлі країни, є університет на 17 000-20 000 студентів, а коли будівництво завершать, з'явиться пряма залізниця до столиці. Близько половини покупок на узбережжі тут роблять іноземці, переважно з Косова, Чехії, Північної Македонії та Польщі, а не західноєвропейці, як у Влорі. Чесний мінус стосується екології. Через проблеми з каналізацією в Големі та наслідки землетрусу 2019 року в Дурреса найнижчий базовий бал якості життя з трьох міст, хоча за ціною це найпростіший вхід на узбережжя.
Влора дає найвищий середній дохід хостам Airbnb у країні. З трьох міст лише в неї є справжня зимова економіка під літнім туризмом: діючий порт і студенти тримають попит у міжсезоння. Інфраструктура за цим поки не встигає. Цілодобове водопостачання тільки будують, проєкт на першому етапі, і в сезон 2025 року води справді бракувало. Історії про власний аеропорт міста значною мірою підігріли недавнє зростання цін на узбережжі, а сам аеропорт досі не приймає рейсів. Пором до Бріндізі дає Влорі зв'язок, якого немає ні в Тирани, ні в Дурреса: прямий канал до італійського попиту, і за складом покупців це добре видно.
Залізниця Тирана-Дуррес готова приблизно на 80%. Після кількох перенесень запуск електропотягів призначено на початок 2027 року. Поїздка триватиме 22 хвилини, і вибір «Тирана чи Дуррес» зведеться до того, де жити на цьому коридорі. Станції в Лапраке, Кашарі та Шкозеті стоять на лінії, і ціни там її ще не повністю враховують. Коли потяги справді поїдуть, практична різниця між життям у Тирані та життям у Дурресі з поїздками на роботу скоротиться, а нинішній розрив у цінах цього поки не відображає. У Влори подібного проєкту на горизонті немає. Її інфраструктурна історія пов'язана з аеропортом, а він пропустив уже стільки термінів, що його цінова премія, схоже, біжить попереду реального стану справ.
Якщо найважливіші ліквідність і ринок праці, вважайте погану доступність житла в Тирані платою за вхід, і відмовлятися через неї від міста не треба. Якщо бюджет треба розтягнути якнайдалі, а квартира має надійно здаватися, Дуррес виграє і інфраструктурою, і ціною. Якщо мета саме дохід від короткострокової оренди, у Влори найсильніші цифри в країні. Тільки закладіть у бюджет питання з водою і не вірте пропозиціям, де аеропорт подають як доконаний факт.
У Дурресі, якщо брати місто загалом: близько €1450/м² проти €1450-2400/м² у Влорі залежно від зони. Преміальні зони Влори (Lungomare, марина) коштують помітно дорожче, ніж підказує її середня цифра.
Це різні ставки. Тирана дає ліквідність і справжній ринок праці за найгіршої в країні доступності житла. Узбережжя обіцяє вищу дохідність оренди, але платити за неї доводиться сезонністю, а у Влорі ще й інфраструктурою, яка поки тільки розвивається.
У цьому порівнянні це найбільший фактор, якого ціни поки не врахували. Поїздка триватиме 22 хвилини, запуск заплановано на початок 2027 року, а станції вздовж лінії (Лапраке, Кашар, Шкозет) ще не повністю відобразили це у своїх цінах.
За часткою Дуррес і Влора близькі: в обох близько 50% покупок на узбережжі здійснюють нерезиденти. Відрізняється склад покупців. У Дурресі більше косоварів і жителів Центральної Європи, у Влорі італійців і жителів Центральної/Східної Європи, які прибувають поромом із Бріндізі.
