Довідкові ціни в Дурресі у 2026 році: що діє, що лише пропонували і що це означає, коли ви купуєте

Якщо ви читали, що 1 січня 2026 року довідкові ціни в Дурресі потроїлися, - насправді цього не сталося. У липні 2025 року Міністерство фінансів опублікувало нову карту, де для портової зони стояло 200 000 лек за квадратний метр, і її планували застосовувати з 1 січня 2026 року. Її так і не затверджено. Уряд знову відкрив перегляд, і в липні 2026 року Дуррес досі використовував значення 2016 року. Для покупця ця різниця важить менше, ніж здається з заголовків, - але вона має значення у трьох конкретних місцях.

Що таке довідкова ціна

В Албанії для кожного району встановлено офіційну ціну квадратного метра нерухомості - довідкову ціну, або çmimi i referencës. Це не оцінка вашої квартири. Це нижня межа: нотаріальні збори й податки розраховують від ціни в договорі або від довідкової ціни, помноженої на площу, - залежно від того, що більше. Від неї ж визначають фіскальну вартість для щорічного податку на нерухомість.

Що діє в Дурресі сьогодні

Станом на липень 2026 року округи за межами Тирани досі застосовують довідкові значення, встановлені у 2016 році, і в Дурресі діє одна ставка для всього міста, а не поділ на зони. За останніми повідомленнями, вона становить 67 500 лек/м², це близько €730, - хоча в деяких збірках за інструкцією 2023 року вказано 71 200 лек/м². Запитайте в нотаріуса, яка цифра застосовується до вашої адреси: збори розраховує саме нотаріус.

У будь-якому разі ця ставка значно нижча за реальні ціни в Дурресі. За квартири просять близько €1 200-1 700/м² у Плажі та €1 900-2 800/м² у центрі, тож при звичайній покупці ціна в договорі й так вища за довідкову, і довідкова ціна ніяк не впливає на ваші збори.

Що пропонували - і чому це загальмувало

Проєкт липня 2025 року ділив Дуррес на 13 кадастрових зон - від 45 000 до 200 000 лек/м². Для зони порту й марини ставка зросла б з 67 500 до 200 000 лек/м², тобто приблизно на 196%; для інших зон встановили 140 000, 124 000, 100 000 і 45 000. Пізніша пропозиція для сіл передбачала для затоки Лальзіт і Хамаллая 190 000 лек/м² - найвищу сільську ставку в країні. Місцевий експерт тоді зауважив, що ставка близько €2 000/м² у Плажі реально відповідала б лише приблизно 5% тамтешнього житла.

Проєкт опублікували для громадського обговорення, але так і не затвердили. У 2026 році уряд повернув його робочій групі з терміном до 20 квітня. У червні міністр фінансів говорив, що робота ще триває і виявилася складнішою, ніж очікували, бо до неї залучені муніципалітети, а в липні повідомлялося, що прибережні зони досі відкладено, поки їхні ринкові ціни перевіряють повторно.

Де це стосується вашої покупки

1. Нотаріальні збори та податок продавця. Нотаріус бере близько 0,35% за угоди від 100 000 до 6 мільйонів лек, для більших сум ставка ступінчасто знижується, і розраховує її від більшої з двох величин - ціни в договорі чи довідкової вартості. Те саме правило діє для податку 15% з прибутку продавця; податок на передачу покупець квартири не сплачує. За нинішньої єдиної ставки майже завжди вирішує ціна в договорі.
2. Приріст капіталу під час продажу. Податок на приріст капіталу становить 15% від різниці між ціною продажу та ціною купівлі, причому за ціну продажу береться більша з фактичної ціни та довідкової вартості. Нова, вища карта підняла б цю нижню межу для перепродажу в найдорожчих зонах. А ще це означає, що занижена ціна купівлі у вашому власному договорі згодом перетвориться на більший оподатковуваний прибуток.
3. Щорічний податок на нерухомість. Житло оподатковується за ставкою 0,05% від фіскальної вартості, довідкової ціни, помноженої на площу, і муніципалітети можуть змінювати її на 30% в будь-який бік. Для квартири площею 60 м² це близько 2 025 лек на рік за 67 500 лек/м²; за запропонованих 200 000 було б 6 000 лек. Помітно, але небагато.

Вікно переоцінки 2026 року

До 31 грудня 2026 року будь-який власник може переоцінити нерухомість до ринкової вартості, подавши заяву до кадастру ASHK і сплативши 5% з різниці, замість того щоб пізніше, під час продажу, платити з неї 15% податку на приріст капіталу. Сплатити потрібно до 31 березня 2027 року. Для квартир вартість зменшується на 1% за кожен рік використання. Якщо у вас уже є нерухомість у Дурресі і ви плануєте продати її в найближчі кілька років, варто запитати податкового консультанта, чи вигідно це у вашому випадку.

Що робити покупцеві

• Вказуйте в договорі реальну ціну. Це захищає вас під час перепродажу, а у зборах коштує небагато.
• Запитайте в нотаріуса довідкову вартість для конкретної адреси, перш ніж погоджувати остаточну ціну.
• Не погоджуйтеся з аргументом продавця, що «нові довідкові ціни» виправдовують вищу ціну, - вони не діють.
• Перевірте статус ще раз, перш ніж продавати чи переоцінювати: карту ще можуть затвердити.

Скільки реально просять за квартири в Дурресі за районами, дивіться в таблиці цін Дурреса. Для самої покупки - наш чек-лист документів і квартири на продаж у Дурресі.