Даёт ли покупка недвижимости в Албании ВНЖ? (2026)
Да, она даёт право подать на ВНЖ: статья 84 албанского закона об иностранцах (Закон № 79/2021) предусматривает временный вид на жительство для владельца недвижимости в Албании или совладельца половины объекта, его выдают на срок до 1 года и продлевают каждый год, а минимальной стоимости недвижимости нет. Этот ВНЖ позволяет жить в стране, но не работать, и не ведёт к гражданству; для постоянного ВНЖ нужно 5 лет непрерывного законного проживания.
Данные собрал Fedir AlpatovОпубликовано Обновлено
Какие варианты ВНЖ есть у владельца недвижимости?
| Вариант | Для кого | Срок | Основание |
|---|---|---|---|
| Безвизовое пребывание | Граждане стран с безвизовым режимом | 90 дней из 180 | Закон № 79/2021, ст. 29 |
| ВНЖ владельца недвижимости | Владелец или совладелец ½ | До 1 года, с продлением | Закон № 79/2021, ст. 84 |
| ВНЖ пенсионера | Пенсионер у себя на родине, пенсия ≥ 1 200 000 ALL в год | До 1 года, с продлением | Закон № 79/2021, ст. 85 |
| Граждане Украины | Граждане Украины | Без визы и ВНЖ до 30.03.2027 | Решение Совета министров от 10.04.2026 |
Источники · 4
- DATA-LEGAL-001390 days in 180Visa-free stay: up to 90 days in any 180; longer needs a residence permitДостоверность: HIGHПериод: 2025–2026проверено 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-LEGAL-00141 year, renewableResidence permit for a property owner: up to 1 year, renewable; no minimum property value foundДостоверность: HIGHПериод: 2025–2026проверено 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-LEGAL-001513040.64 EUR per year (income floor)Residence permit for pensioners: pension income of at least 1,200,000 ALL a yearДостоверность: MEDIUMПериод: 2024–2026проверено 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-LEGAL-0023Until 30.03.2027, including those already in Albania (Council of Ministers decision of 10.04.2026, repeals VKM 169/2022)Ukrainians may enter without a visa and stay without a residence permit until 30 March 2027Достоверность: HIGHПериод: 2026-04 to 2027-03проверено 2026-10-19RTSH: the government extends visa-free stay for Ukrainians to 30 March 2027 (Council of Ministers decision of 10 April 2026)
Нужен ли гражданам ЕС ВНЖ владельца недвижимости?
Нет, с 1 апреля 2026 года не нужен. По Решению Совета министров (VKM) № 240/2026 гражданин страны ЕС вместо ВНЖ подаёт онлайн заявление на свидетельство о регистрации. Заявление проверяют за 2 рабочих дня, сбор за услугу не берут. Член семьи не из ЕС получает карту резидента на тех же условиях.
Поэтому ВНЖ владельца, о котором речь ниже, нужен покупателям не из ЕС: из Великобритании, из Украины после окончания особого режима, из США, Израиля и других стран.
Какие документы нужны для ВНЖ владельца?
VKM 858/2021 требует для ВНЖ владельца недвижимости: подтверждение права собственности (нотариально заверенную копию договора купли-продажи), подтверждение достаточных средств и личное заявление о цели пребывания. В общий пакет, который подают онлайн через e-Albania, входят ещё анкета, копия паспорта с отметкой о въезде и заявление о месте проживания.
ВНЖ владельца не даёт права работать. Владелец ВНЖ пенсионера тоже не может вести никакую экономическую деятельность.
Сколько денег нужно показать?
Если для вида ВНЖ не установлен собственный порог, VKM 858/2021 требует подтвердить средства одним из двух способов: вкладом не менее 300 000 лек на человека на календарный год в албанском банке (около 3 260 евро по курсу 92,02 лек за евро) или ежемесячным доходом не менее 32 000 лек на человека (около 348 евро). У самой недвижимости минимальной стоимости нет: студия подходит так же, как вилла, если вы её владелец или владеете хотя бы половиной.
| Пункт | Сумма | Основание |
|---|---|---|
| Стоимость недвижимости | Минимума нет | Закон № 79/2021, ст. 84; VKM 858/2021 |
| Средства: банковский вклад | Не менее 300 000 ALL на человека в год (≈ €3 260) | VKM 858/2021 |
| Средства: доход | Не менее 32 000 ALL на человека в месяц (≈ €348) | VKM 858/2021 |
| Сбор за первый ВНЖ | 8 000 ALL (≈ €87) | VKM 858/2021, приложение 6 |
| Сбор за продление | 4 000 ALL (≈ €43) | VKM 858/2021, приложение 6 |
Методика: Суммы в евро по курсу Банка Албании 92,02 ALL/EUR (9 сентября 2026 года). Биометрическая карта оплачивается отдельно.
Источники · 3
- DATA-LEGAL-00141 year, renewableResidence permit for a property owner: up to 1 year, renewable; no minimum property value foundДостоверность: HIGHПериод: 2025–2026проверено 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- Достоверность: HIGHПериод: 2026проверено 2026-10-24Council of Ministers Decision (VKM) No. 858 of 29.12.2021 on residence permits, consolidated version 10 of 1.4.2026 (amended up to VKM 160/2026 and VKM 240/2026)
- DATA-RES-0003First permit up to 1 year: family reunification 4,500; study 4,500; employee or self-employed unique permit 8,000 (9,000 for 2 years, 10,000 for 3 years); digital nomad 4,500; property owner 8,000; pensioner 4,500; investor 9,000 (2 years). Renewal: half of the first fee (2,250 or 4,000; investor 4,500). Permanent permit 12,500. The biometric card is paid separately; children under 16 pay only the card.Residence permit service fees (VKM 858 Annex 6)Достоверность: HIGHПериод: 2026проверено 2026-10-24Council of Ministers Decision (VKM) No. 858 of 29.12.2021 on residence permits, consolidated version 10 of 1.4.2026 (amended up to VKM 160/2026 and VKM 240/2026)
Как подать заявление и сколько ждать?
Заявление подают онлайн на e-Albania (услуга 15308), находясь в Албании: в течение 30 дней после въезда и до того, как закончатся безвизовые 90 дней. Закон даёт миграционной службе 4 недели на решение, а пока оно не принято, в течение одного рабочего дня выдают предварительное разрешение.
| Шаг | Что происходит | Срок |
|---|---|---|
| 1. Заявление на e-Albania | Анкета, копия паспорта, фото, подтверждение собственности и средств, заявления | В течение 30 дней после въезда |
| 2. Проверка комплектности | Вам сообщают, каких документов не хватает | Сообщают в течение 10 дней, дослать можно в течение 30 |
| 3. Сбор | Оплачивается в албанском банке после того, как пакет принят | В течение 24 часов |
| 4. Оригиналы | Оригиналы, 2 фото и квитанцию отправляют почтой в миграционную службу | В течение 7 дней |
| 5. Решение | Сначала предварительное разрешение, затем решение | 1 рабочий день; решение в течение 4 недель |
| 6. Карта и адрес | Биометрическая карта лично; адрес регистрируют в службе гражданского состояния | Адрес в течение 30 дней, иначе ВНЖ аннулируют |
Источники · 6
- DATA-RES-0001Within 30 days of entering Albania and before the visa-free stay ends; a renewal is requested 60 days before the current permit expires. The applicant must be in Albania at the time of applying (unique permits can be applied for from abroad).When to apply for a residence permitДостоверность: HIGHПериод: 2025 onwardsпроверено 2026-10-24Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-RES-0004The application form; a photo taken in the last 6 months (47 x 36 mm, white background); a copy of the passport with the D visa and entry stamps; a self-declaration of criminal record; a self-declaration of suitable accommodation stating the address. Foreign documents must be translated into Albanian, issued within the last 6 months, certified and legalised (apostille).Documents uploaded with every residence permit applicationДостоверность: HIGHПериод: 2026проверено 2026-10-24Council of Ministers Decision (VKM) No. 858 of 29.12.2021 on residence permits, consolidated version 10 of 1.4.2026 (amended up to VKM 160/2026 and VKM 240/2026)
- DATA-RES-0005The ownership certificate of the home or a notarised copy of the sale contract showing the price was paid; proof of sufficient funds; a declaration of the reason for staying. No health insurance is listed for this permit type.Extra documents for the property-owner permitДостоверность: HIGHПериод: 2026проверено 2026-10-24Council of Ministers Decision (VKM) No. 858 of 29.12.2021 on residence permits, consolidated version 10 of 1.4.2026 (amended up to VKM 160/2026 and VKM 240/2026)
- DATA-RES-0006Missing documents are flagged within 10 days and can be completed within 30 days; once the file is accepted the fee is paid within 24 hours at an Albanian bank; within 7 days the originals, 2 photos, the payment receipt and the signed form are posted to the migration office; the decision takes up to 30 days (the law says 4 weeks), extendable for objective reasons. A provisional permit is issued within 1 working day, valid 1 month and extended until the decision.Steps and deadlines of the online applicationДостоверность: HIGHПериод: 2026проверено 2026-10-24e-Albania service 15308 "Kërkesë për leje qëndrimi" (residence permit application), State Police, with its English description and document checklist
- DATA-LEGAL-00274 weeksResidence permits are decided within 4 weeks; a provisional permit is issued within 1 working day
- DATA-RES-0007After approval the applicant goes in person to the local migration office to prove identity and apply for the biometric card. The address must be registered with the civil registry within 30 days of receiving the permit, otherwise the permit is cancelled (Law 79/2021 Art. 131(3)); a change of address is notified within 10 days (Art. 130). A permit holder may stay abroad up to 180 days for justified reasons after notifying the police (Art. 36(2)).After approval: biometric card and address registrationДостоверность: HIGHПериод: 2025 onwardsпроверено 2026-10-24Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
Чего не даёт ВНЖ владельца?
- Работа: ВНЖ владельца не позволяет работать по найму или вести бизнес; для этого нужно разрешение на работу или на самозанятость.
- Гражданство: в Албании нет программы гражданства за инвестиции, и покупка недвижимости к гражданству не ведёт.
- Поездки по ЕС: албанский ВНЖ не даёт права находиться в Шенгенской зоне.
- Постоянный статус: он не наступает автоматически. ВНЖ продлевают каждый год, а постоянный ВНЖ можно запросить после 5 лет непрерывного законного проживания; отсутствовать в стране при этом можно не дольше 6 месяцев подряд и 10 месяцев в сумме.
- ВНЖ инвестора: его ввёл Закон № 43/2025 для бизнеса, где на каждого иностранца работают пять граждан Албании; покупка квартиры под него не подходит.
| Вопрос | Ответ | Основание |
|---|---|---|
| Можно ли с ним работать? | Нет | VKM 858/2021 |
| Ведёт ли он к гражданству? | Нет; гражданства за инвестиции в Албании нет | Европейская комиссия, декабрь 2025 |
| Когда можно получить постоянный ВНЖ? | После 5 лет непрерывного законного проживания | Закон № 79/2021, ст. 87 |
| Может ли ко мне переехать семья? | Владелец ВНЖ сроком не менее 1 года с правом продления может перевезти семью | Закон № 79/2021, ст. 41 |
| Считается ли квартира «инвестицией» для ВНЖ инвестора? | Нет; нужен бизнес, где на каждого иностранца работают 5 граждан Албании | Закон № 79/2021, ст. 85/1 (Закон № 43/2025) |
Источники · 5
- DATA-LEGAL-00141 year, renewableResidence permit for a property owner: up to 1 year, renewable; no minimum property value foundДостоверность: HIGHПериод: 2025–2026проверено 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-LEGAL-0026No scheme in force; buying property does not lead to citizenshipAlbania has no citizenship-by-investment scheme; the EU asked it not to create one (December 2025)Достоверность: HIGHПериод: 2025-12проверено 2026-10-19European Commission, Eighth Report under the Visa Suspension Mechanism (19 December 2025)
- Достоверность: HIGHПериод: 2025 onwardsпроверено 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-LEGAL-0029Family reunification with housing, health insurance and stable income; family permit 1 year, renewable (Law 79/2021 Art. 41)A holder of a renewable permit of at least 1 year can bring their familyДостоверность: HIGHПериод: 2025 onwardsпроверено 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-RES-0009First permit 2 years, renewal 3 years, then permanent. The business must employ 5 Albanian citizens per foreigner at no less than the national average wage for the position, must not be loss-making and must have paid its taxes. The minimum investment is set by a joint ministerial instruction, not found on 24.10.2026.Investor residence permit (Law 43/2025)Достоверность: HIGHПериод: 2025 onwardsпроверено 2026-10-24Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
Главное
- Недвижимость в Албании, целиком или наполовину в собственности, даёт гражданину страны не из ЕС право подать на ВНЖ на 1 год с ежегодным продлением.
- Минимальной стоимости недвижимости нет; средства подтверждают вкладом 300 000 лек в албанском банке или доходом 32 000 лек в месяц на человека.
- Гражданам ЕС этот ВНЖ не нужен: с 1 апреля 2026 года они бесплатно регистрируются онлайн.
- ВНЖ не даёт права работать и не ведёт к гражданству; постоянный ВНЖ возможен через 5 лет.
- Подавайте заявление на e-Albania в течение 30 дней после въезда; решение принимают до 4 недель, а предварительное разрешение выдают за один рабочий день.
Вопросы и ответы
Нет, ни Закон № 79/2021, ни VKM 858/2021 минимума не устанавливают.
Нет. Для работы нужен ВНЖ на основании работы.
Сам по себе нет. У постоянного ВНЖ и у гражданства свои условия и сроки ожидания.
Совладелец половины недвижимости получает его самостоятельно; воссоединение семьи предусмотрено и для пенсионеров.
Нет. С 1 апреля 2026 года гражданин ЕС вместо этого подаёт онлайн заявление на свидетельство о регистрации; его проверяют за 2 рабочих дня, сбор за услугу не берут (VKM 240/2026).
Источники
- Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025. Albanian State Police (ASP), 2025-11-01 (просмотрено 2026-10-19)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 858 of 29.12.2021 on residence permits, consolidated to VKM 329/2024. Albanian State Police (ASP), 2024-11-01 (просмотрено 2026-10-19)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 858 of 29.12.2021 on residence permits, consolidated version 10 of 1.4.2026 (amended up to VKM 160/2026 and VKM 240/2026). Qendra e Botimeve Zyrtare (Official Publications Centre), 2026-04-01 (просмотрено 2026-10-24)
- e-Albania service 15308 "Kërkesë për leje qëndrimi" (residence permit application), State Police, with its English description and document checklist. e-Albania / Drejtoria e Përgjithshme e Policisë së Shtetit (просмотрено 2026-10-24)
- RTSH: the government extends visa-free stay for Ukrainians to 30 March 2027 (Council of Ministers decision of 10 April 2026). Radio Televizioni Shqiptar (RTSH), 2026-04-10 (просмотрено 2026-10-23)
- Law 43/2025 amending Law 79/2021 on foreigners. Qendra e Botimeve Zyrtare (qbz.gov.al), 2025-07-10 (просмотрено 2026-10-23)
- European Commission, Eighth Report under the Visa Suspension Mechanism (19 December 2025). European Commission, 2025-12-19 (просмотрено 2026-10-23)