Albania dla Polaków: ceny, podatki, procedura, prawnik (2026)

Według polskiego MSZ (serwis Odyseusz, 15 października 2026) Polak wjeżdża do Albanii na podstawie paszportu, paszportu tymczasowego albo dowodu osobistego, ważnego co najmniej trzy miesiące po wyjeździe z Albanii. Bez wizy można przebywać do 90 dni w okresie 180 dni, a MSZ podaje, że nie ma obowiązku meldunku. Dłuższy pobyt załatwia się w urzędzie ds. migracji; potrzebne są paszport, zaświadczenie o niekaralności i dokument potwierdzający adres, na przykład akt zakupu mieszkania lub umowa najmu.

Albania nie należy do UE, ale od 1 kwietnia 2026 roku (VKM 240/2026) obywatel UE, który chce zostać dłużej, zamiast zezwolenia na pobyt składa przez internet wniosek o zaświadczenie o rejestracji. Wniosek jest sprawdzany w ciągu 2 dni roboczych i nie ma za niego opłaty za usługę.

Do wjazdu wystarczy dowód, ale do aktu notarialnego potrzebny jest paszport: notariusz wpisuje jego numer do aktu, a ASHK, czyli Państwowa Agencja Katastralna, do rejestru nieruchomości.

Tabela pokazuje stan oferty Domlivo z 26 października 2026: wszystkie mieszkania, kawalerki i penthouse’y na sprzedaż z podaną ceną całkowitą, czyli 636 z 864 ofert sprzedaży. To ceny ofertowe, a nie ceny transakcyjne. „Do 300 m od morza” oznacza odległość do 300 m albo pierwszą linię; udział liczymy wśród mieszkań, których ogłoszenie podaje odległość.

Za 50 000 € kupuje się głównie kawalerkę o powierzchni ok. 37 m² w Shëngjin lub na wybrzeżu Durrës. Do 100 000 € typowe jest mieszkanie z jedną sypialnią, w albańskich ogłoszeniach 1+1, czyli sypialnia i salon, o powierzchni ok. 60 m², najczęściej w Golem, Plazh, Shkëmbi i Kavajës albo w Shëngjin. Do 200 000 € można kupić ok. 80 m² z jedną lub dwiema sypialniami, a w tym przedziale pojawiają się też pojedyncze oferty z miast Sarandë, Tirana i Vlorë.

Oferta Domlivo jest skupiona w Durrës (694 z 864 ofert sprzedaży), dlatego dla Tirany, Vlorë i Sarandë nasze liczby opisują serwis, a nie cały rynek.

Polak kupuje mieszkanie, dom lub lokal użytkowy na tych samych zasadach co Albańczyk. Ograniczenia dotyczą tylko ziemi: grunty rolne, lasy, łąki i pastwiska cudzoziemiec może jedynie dzierżawić, najdłużej na 99 lat, a działkę budowlaną kupi wtedy, gdy inwestycja na niej będzie warta co najmniej trzy razy więcej niż sama działka.

Zakup ma sześć etapów, a kończy się dopiero wpisem w ASHK i wydaniem karty nieruchomości na nazwisko kupującego. Przepisy ustalają dwa koszty: taksę notarialną i opłatę za wpis. Przy mieszkaniu za 100 000 € (9 202 000 ALL) notariusz pobiera 27 606–30 606 ALL (ok. 300–333 €), wpis kosztuje 5000 ALL (ok. 54 €), a karta nieruchomości ze sprawdzeniem stanu prawnego 2500 ALL (ok. 27 €), razem ok. 381–414 €. Rozpiętość wynika stąd, że źródła nie podają, czy stawka notarialna dotyczy całej wartości, czy działa przedziałami. Tłumacza, prawnika i pośrednika opłaca się osobno.

Kupujący mieszkanie lub dom nie płaci w Albanii podatku od zakupu. Przy sprzedaży sprzedający płaci 15% od zysku, liczonego co najmniej od urzędowej ceny referencyjnej, przed wpisem aktu w ASHK. Właściciel płaci gminie roczny podatek od budynku, a od najmu 15% czynszu brutto.

Gdy najemcą jest firma, potrąca ona 15% u źródła i właściciel dostaje 85% czynszu. Gdy najemcą jest osoba prywatna, właściciel sam wykazuje czynsz w rocznej deklaracji DIVA i płaci podatek do 31 marca następnego roku.

Polska i Albania podpisały umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania (UPO) w Warszawie 5 marca 1993 roku (Dz.U. z 1994 r. nr 101, poz. 492). Dochód z nieruchomości położonej w Albanii, czyli czynsz z najmu (art. 6) i zysk ze sprzedaży (art. 13), może opodatkować Albania. Polska zwalnia ten dochód, ale może go uwzględnić przy ustalaniu stawki podatku od pozostałych dochodów (art. 24 ust. 1 lit. a i c), czyli stosuje metodę wyłączenia z progresją. Metoda proporcjonalnego odliczenia dotyczy w tej umowie tylko dywidend, odsetek i należności licencyjnych.

Od 2023 roku prywatny najem w Polsce jest opodatkowany wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% przychodu do 100 000 zł i 12,5% powyżej, w zeznaniu PIT-28 składanym do 30 kwietnia. To zasady dla najmu mieszkań w Polsce; czynsz z mieszkania w Albanii podlega UPO.

Polska i Albania są od 2021 roku stronami wielostronnej konwencji OECD (MLI). Metodę unikania podwójnego opodatkowania w danym roku i sposób wykazania albańskiego najmu w zeznaniu warto potwierdzić u doradcy podatkowego albo w objaśnieniach Ministerstwa Finansów.

Notariusz jest obowiązkowy. Jest funkcjonariuszem publicznym, a nie doradcą żadnej ze stron: ustala tożsamość stron, sprawdza w elektronicznym rejestrze, czy sprzedający jest właścicielem, zapisuje w akcie sposób zapłaty i składa wniosek o wpis w ASHK.

Prawnik nie jest wymagany przez przepisy. Warto go zatrudnić przy zakupie mieszkania w budowie, nieruchomości zalegalizowanej albo odziedziczonej. W Albanii zawód adwokata reguluje ustawa nr 55/2018 „Për avokatinë” (o adwokaturze), a adwokat powinien być członkiem albańskiej izby adwokackiej, Dhoma Kombëtare e Avokatisë. Wynagrodzenie ustala się z prawnikiem indywidualnie; nie znaleźliśmy opublikowanego cennika.

Akt notarialny sporządza się po albańsku. Jeśli kupujący nie zna albańskiego, cały akt tłumaczy notariusz z uprawnieniami tłumacza albo tłumacz zaakceptowany przez notariusza i strony, a w akcie zapisuje się, że kupujący zrozumiał jego treść i ją przyjął. Tłumaczem nie może być osoba zainteresowana transakcją. Pełnomocnictwo sporządzone za granicą wymaga apostille i tłumaczenia na albański przez tłumacza przysięgłego.

Cenę płaci się przelewem bankowym. Akt notarialny musi wskazywać sposób zapłaty, środki może przyjąć specjalny rachunek bankowy notariusza, a notariusz nie może przyjąć w gotówce więcej niż 150 000 ALL. Notariusze, prawnicy i pośrednicy są w Albanii instytucjami obowiązanymi w rozumieniu przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy: identyfikują klienta, przechowują dokumentację przez 5 lat i zgłaszają podejrzane transakcje.

Albania została przyjęta do obszaru SEPA 21 listopada 2024 roku, a pierwszy przelew SEPA wykonano 7 października 2025 roku; wiosną 2026 przelewy SEPA oferowało 11 banków. Wise wysyła pieniądze na albańskie rachunki bankowe i wypłaca je w lekach; odbiorca nie musi mieć konta w Wise.

Kto wwozi do Albanii lub wywozi z niej gotówkę, papiery wartościowe albo kosztowności o wartości od 1 000 000 ALL, deklaruje je na granicy razem z celem i dokumentami.